在整整空擋一個多月後，北京樓市再次迎來土地供應高潮。據和訊房產統計，截止4月2日，北京已掛出15宗用地，總供應面積達76萬平方米，其中，住宅用地13宗。
4月2日，北京以底價成交三宗地塊，總成交額55.12億元，分別是北京市朝陽區金盞鄉小店村 3005-12地塊（以下簡稱為“金盞地塊”）、北京市朝陽區望京花家地西里三組團配套綜合樓1006-605地塊（以下簡稱為“花家地地塊”）和北京市昌平區朱辛莊新區（二期）土地一級開發項目ZXZ-010 地塊（以下簡稱為“朱辛莊新區地塊”）。最受關注的金盞地塊為住宅地塊，由中海+首開聯合體以46億元拿下，其餘兩宗地塊均屬商用自持用地，分別由北京金隅和北京裕聰置業拿下。
對於底價成交現象，有人可能會發出疑問：北京土拍市場是不是降溫了？實際上，無論是開年後的高溢價地塊還是今日的零溢價地塊，都不意味著市場升溫或者降溫，市場始終處於常態，市場成交情況不同主要與地塊本身的屬性有關。
中海+首創43億拿下金盞宅地
金盞地塊是一塊比較優質的住宅用地，總建設用地規模為80892.994平方米，除了住宅屬性，用地性質還包括基礎教育用地、文化活動用地和社區綜合服務設施用地，整體容積率1.5，建築密度30%，綠地率30%。金盞地塊與昨日無人報名被暫停拍賣的金盞鄉小店村3005-02、3005-08地塊相鄰，屬於整體規劃的地塊。
據合碩機構首席分析師郭毅介紹，金盞地塊東臨中央別墅區的天竺板塊兒，西靠東壩，地處東五環到六環的中間地帶，這個區域未來規劃的是國際高端服務區，相當於是第四使館區的商務辦公社交服務區，該區域可能是繼朝陽孫河之後的又一個整體開發的低密居住區。
標記綠色的地塊是4月1日暫停出讓的3005-02、08地塊；標記紅色的地塊是4月2日出讓的地塊；
金盞地塊被中海+首開聯合體以46億元低價成交，雖然地塊優質，但真正參拍的開發商只有中海和首開，之所以出現這種現象有兩個原因，一是受疫情影響開發商流動性緊張，該地塊起拍價較高。張大偉認為，
隨著房企資金壓力越來越大，此前抄底拿地的房企，資金也越來越緊張，不少企業拿地意願降低，考慮到北京樓市從嚴調控加上目前已掛出的就有12宗土地待出讓，房企選擇機會多，也導致一些土地無人問津。此外，郭毅認為，金盞地塊未來的市場價格在7-8萬元/平方米，但比它位置好、配套條件更加成熟的東壩地塊限價最高7.6萬，所以金盞地塊本身就面臨去化難題。企業拿地都會做出自己的相應考慮，像昨日金盞宅地被暫停這種情況，可能還是相關部門在條件設置或出讓節奏的把握上，面臨著一定的問題，調整之後，地塊應該能順利出讓。
對於金盞地塊，張大偉綜合內部地塊屬性等情況認為，該地塊成交樓面價約4.85萬/平方米，距離中央別墅區不遠，考慮到住宅部分1.3的容積率、控高18米，未來將開發成低密度住宅。
實際上，金盞地塊周邊的二手房價格已經達到7-8萬，金盞地塊周邊的九章別墅和晴翠園都是高端別墅類產品，九章別墅建設年代較近，是2013年推出的獨棟產品，面積主要在500平米以上，參考均價8.8萬/平方米，顯然，金盞地塊在建築類別上相比周邊略遜一籌，在價格方面的優勢也不大。
金隅競得朝陽自持商用地塊
花家地地塊由北京金隅以3.52億元底價成交，該地塊用地性質為B4商業金融用地，總建設用地面積為7289.19 平方米。根據出讓要求，花家地項目建成後將由北京金隅回購11000 平方米辦公用房，回購價格為 25778 元/平方米；同時，北京金隅可按照市場價格向競得人優先回購 15 個地下停車位。
此外，本次出讓宗地內除 250 平方米郵政所、2000 平方米地區菜市場以及 11000平方米回購辦公用房外，剩餘全部商業辦公用房由競得人100%自持，自持年限20年。持有期滿後如需轉讓或出售，需經朝陽區政府批准後方可辦理相關手續。
該地塊位置
目前，北京金隅拿下該商業自持地塊的原因還不得而知，不過，據和訊房產調查，北京金隅在北京土地市場上主要購買住宅用地，近十年沒有在公開土地市場上獲取純商業用地，直到去年，一向比較低調的北京金隅去年斥資51.87億元收購盤古大觀“龍首”，曾引其業內廣泛關注，截至目前，北京金隅已經擁有環貿中心、嘉華大廈、金隅大廈、騰達大廈等多處物業。
對於這次金隅自持商用地塊，郭毅認為，望京花家地地塊要求回購，不管是辦公用途還是對外出租，肯定是作為企業的資產保留下來，自持20年的地塊對企業來說是相對比較重的資產，可能未來的回報預期還可以，但對於開發商來說，短時間內會面臨資金壓力和運營難度，所以低價成交是順理成章的事情。
昌平朱辛莊新區地塊低價成交
北京裕聰置業同樣以低價5.6億元拿下朱辛莊新區地塊，該地塊用地性質為F3 其他類多功能用地，商業40年，辦公50年，總建設用地面積為12501.506 平方米。根據昌平區政府意見：競得人須對該宗地建築規模 100%自持，自持年限不低於 20 年，持有期滿後如需轉讓或分割出售，需徵得昌平區政府同意後方可辦理相關手續。
該宗地位置
天眼查數據顯示，北京裕聰置業有限公司成立於2019年12月02日，註冊地址是北京市昌平區沙河鎮，經營範圍包括房地產開發及銷售自行開發的商品房等，值得一提的是，持股49%的股東是北京華龍天地通信設備有限公司，其背後是海淀鄉政府。
總體上看，雖然三宗地塊均以低價成交，但並不能說明北京市場熱度由此降溫。
郭毅提出，這次成交談不上土地市場降溫，並且前一陣出現的溢價率比較高的地塊，也談不上土地市場在升溫，市場本身還是保持一個正常運行的狀態，針對不同地塊的未來預期，比如去化速度、產品的市場空間、盈利表現，開發商會做出相應的預判。有的地塊先天條件比較好，開發商能夠接受更高的土地價格，就會拿出更高的投資預算，有的地塊存在一些短板或問題，開發商在財務測算上可能會認為地塊的價值度不高，自然也會對拿地價格做相應的預判。
今日成交的地塊中，有兩宗是商用自持，郭毅表示，類似這種商用自持用地，很大程度上是針對企業或者說定向出讓，在規劃條件的設置上照顧已經有明確需求的企業，開發商更多還是把能賣的貨賣出去，通過提高週轉率、降低融資成本及各方面成本來獲取更高的收益，自持重資產不是開發商在這個階段應該做的，而且國內開發商還沒形成這樣的開發模式。
朝陽區金盞鄉項目盤點
01九章別墅
與本次競拍地塊大約駕車距離：1.8公里
開發商：北京誠通華億房地產有限公司
位置：朝陽區東葦路3號
價格：9300萬元/套起
戶型：1460㎡5室3廳7衛
產品特點：“買這個房影響我開蘭博基尼嗎？”這是九章別墅頁面下買房問答的一句玩笑。從價格、位置、戶型，不難看出，九章別墅是一個豪宅項目。
在售房源建築類型全部為獨棟，樓盤共有87棟獨棟別墅，綠化率35%。目前還有十幾套在售，戶型面積為1200平米左右，花園面積從350-1000平不等，採取前2後3的建築形式，入戶方向為2層建築，花園方向為3層建築，部分房屋有地下層，花園層層高4.5米、入戶層層高4.23米，臥室層層高3.6米。另外交通便利，緊鄰機場高速，位於機場高速東葦路（原葦溝）出口南側，距離三元橋9公里、距離首都機場7公里、10分鐘即可到達北京核心的黃金地塊。
1460㎡5室3廳7衛戶型圖（來源：貝殼找房）
02
和光塵樾
與本次競拍地塊大約駕車距離：5.7公里
開發商：保利+龍湖+首開
位置：朝陽區東壩第四使館區東五環七棵樹出口向東3公里
價格：79800元/㎡
戶型：130-170㎡洋房、270-390㎡合院、198㎡3室2廳3衛
產品特點：總建面15.98萬平，容積率為2.5，由合院、洋房、及商辦等產品組成。交通便利，臨近首都機場高速、第二機場高速，姚家園路、五環路等交通幹路。醫療、 商業配套齊全。項目臨近麗都商圈（駕車約9-10公里），望京商圈（駕車約13.7公里）、朝青商圈（駕車約7-8公里）等，商業資源豐富。
但看過實地環境的購房者反應，周邊居住環境一般；同等地段樓盤對比，價格具有一定的競爭力。
198㎡3室2廳3衛戶型圖
03懋源·璟璽
與本次競拍地塊大約駕車距離：6.6公里
開發商：北京懋源宏展房地產開發有限公司
位置：朝陽區孫河京密路與京平輔路交叉口西行1000米
價格：86000元/㎡
戶型：262㎡4室2廳3衛、555㎡4室3廳5衛
產品特點：又一豪宅盤，位於朝陽孫河板塊壹號別墅區。項目擁有近14萬平別墅園林，業主可享受的綜合容積率僅約0.4。周邊雲集8大商圈，10家權威醫療，8所馬術俱樂部，16所高爾夫俱樂部，滿足購物、健康到社交的各類生活所需。在售產品有460㎡聯排、550㎡北合院、575㎡南合院、700㎡類獨棟，整套價格在3300萬-7700萬之間，物業費每月每平12塊。
樣板間
262㎡4室2廳3衛戶型圖
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