沙坪壩最近一次被媒體密集報道，還是龍湖光年TOD的營銷，這個被評為2018重慶樓市十大經典營銷案例的營銷，讓世人的眼光，再次聚焦三峽廣場。
曾經的三峽廣場，不是這樣低調的，二十多年前，三峽廣場在重慶是作為僅次於解放碑的步行街。重慶直轄的1997年，三峽廣場開始興建，國務院原總理李鵬親筆提名，並將底蘊深厚的三峽文化和優美的三峽風光帶至三峽廣場，這也是五大商圈中，唯一有三峽元素，唯一在商圈內有“一條江”的商圈。
三峽廣場“三峽景觀園”建成時場景
三峽廣場之所以能成為當時的主城區第二商圈，主要是因為其建立的基礎，是相當不錯的，三峽廣場可以追溯到建於一百多年前清朝的雙巷子，此後在此基礎上，80年代又建了全市最早的工人俱樂部，第一蓆棚電影院和第一個水果市場。正是在此基礎上，三峽廣場成為重慶時尚光鮮的第二商圈。
但發展到最近十年前，隨著觀音橋、楊家坪、南坪，一個個商圈前後建成並壯大，以及後來的大學城商圈的興起讓三峽廣場被分流和弱化，三峽廣場這個第二商圈，逐漸失去了往日榮光。
三峽廣場也是想拓寬的，但商圈的拓展，最重要的就是土地，這對於三峽廣場來說，彌足珍貴，三峽廣場所處的位置太尷尬 ，可騰挪的空間太狹窄。
被圍困的三峽廣場
你看這張圖，看出什麼？可能看出的是沙坪壩強悍的教育基因，重慶八中、樹人小學、重慶一中、南開中學、重慶師範大學，重慶大學，把三峽廣場東、北、西三面圍個團團轉。南邊還是個鐵老大的地盤。
但從商圈拓展的角度來看，這樣的地方，商圈幾乎無法從面積上再擴大了。怎麼突破？除非拆除學校，跨過鐵軌！重新規劃！
一、沙坪壩三峽廣場商圈的發展與規劃
三峽廣場的問題，主政者看在眼裡，也知道問題的癥結，在發現問題的十年前，就開始了宏達的三峽廣場拓展計劃，但囿於每一屆政府相關的調整，三峽廣場的拓展規劃概念也一直在變化中。
第一階段提出的是“泛商圈+內核”：
以現有商圈為核心，整合歌樂山風景區、融匯國際溫泉城、沙坪公園、平頂山公園、磁器口古鎮景區、濱江經濟帶等資源，以旅遊資源環抱商業區內核，通過都市旅遊、文化、現代商務等多產業的融合，形成都市泛商圈。
第二階段提出“泛沙坪壩大商圈”概念，演變為：
沙坪壩商圈將“南拓”至小龍坎、石碾盤區域，“北延”至陳家灣區域，形成輻射周邊區域6平方公里的“泛沙坪壩大商圈”。沙坪壩區商圈細分“七大板塊”
第三階段“泛沙坪壩大商圈”擴容的概念，範圍更廣闊：
商圈將東北至沙濱路，南至天梨路—天馬路—平頂山公園，西至內環快速路。
商圈分為3個層級，核心層級商圈面積141.65萬平方米，亞層級商圈面積568.97萬平方米，外圍層級商圈面積達到748.66萬平方米，擴容5倍多。
沙坪壩是個奇特的名字，你提沙坪壩，可能是指代沙坪壩區，也可以是三峽廣場，這在整個重慶，都是獨此一。事實上，沙坪壩最開始只是指代以三峽廣場為中心的平坦地帶，包括東邊至小龍坎、三角碑，西邊及南邊至陳家灣、沙坪公園、石碾盤。按第三階段這個規劃，原始的沙坪壩將成為商圈的核心區。
據此，我製作了一張圖，紅色片區為現狀三峽廣場，黃色線為大範圍的商圈線。
大沙坪壩商圈範圍
實話實說，我看到沙坪壩規劃的這個範圍，都覺得不可思議。不過，可能主政者高瞻遠矚，非我等小民所能參透，那也是有可能的，那去看看規劃這麼多年的三峽廣場提檔升級與商圈拓展，落地情況吧。
二、三峽廣場提檔升級
現在的三峽廣場，已經是經歷過一輪改造，整體提檔升級後的三峽廣場，以三峽廣場標誌性建築——三峽藝術碑為中心的東側“三峽景觀園”水景進行改造，原有的水景水面寬闊、水域深，但運行多年以來，水景向下面商鋪滲水越來越嚴重，導致地下商場無法正常運行，原有水景兩側的假山體也是隱患，容易出現事故。鑑於此，“三峽景觀園”水景“長江”長度保持不變，寬度被改窄，水深變淺，江底設計了三峽大壩至朝天門段的長江兩岸代表性景點的浮雕，總計12處，包括湖北葛洲壩、南津關三峽人家、秭歸屈原故里、巴東縴夫號子、巫山十二峰、奉節白帝城、雲陽張飛廟、萬州三峽移民文化、忠縣石寶寨、豐都鬼王石刻、涪陵白鶴梁、朝天門。縮小版的“三峽景觀園”水景還製作成了親水平臺，一改往日只能看，不能接觸的水景。
提檔升級的三峽廣場
提檔升級的三峽廣場
至於廣場最西側，樹立的城牆類的東西，讓我實在讓我無法評價——彷彿穿越到了《萬萬沒想到》劇組。
五毛特效
雖說有不少瑕疵，但總的來說，三峽廣場提檔升級，還是不錯的。
三、商圈拓展
整個三峽廣場拓展片區，目前最明顯的就是沙坪壩火車站上蓋物——龍湖光年的建設，以及三峽廣場與小龍坎廣場之間的拆遷。
三峽廣場與小龍坎廣場之間的拆遷進度倒是挺快的，目前各拆遷地塊均已封閉管理，預示著戶主基本上已搬遷完畢，後面解決好最後幾個走的，就可以直接拆除房子供地了。
而沙坪壩火車站上蓋物的建設，這真是沙坪壩一大創舉。
前面說了，三峽廣場拓展，最難的就是商圈基本上很難拓展的問題，幾方都被學校圍住，唯一的南方，卻是鐵路，這個不好談。
對一般地方來說，其實徵收學校是最簡單的，學校一般屬於當地教育部門管轄，或者市裡面的教育部門管轄，比如楊家坪商圈需要向西拓展，就直接讓市裡面徵收了重慶理工大學（工學院），從而獲得超大面積的可出讓用地，後面賣給保利，修建了保利花半里小區。
但沙坪壩顯然眼光更長，圍繞三峽廣場的幾個學校，都是沙坪壩的核心資產，徵收倒是容易，但學校也面臨著搬遷，誰知道學校搬遷之後會發展成什麼樣子呢？
南開中學校徽
最終，沙坪壩去接觸了鐵路部門。剛好的是，鐵路改制，沙坪壩站改制，各種機緣巧合，促成了三峽廣場向南拓展的通道。
其實你要說三峽廣場最早向南拓展的，並不是鐵路上蓋物，而是東原ARC中央廣場的建成，可惜的是，ARC廣場建成後，夾雜在一片老舊城區，離三峽廣場還是太遠了一點。直到現在，ARC廣場樓裡面，佈滿的是各種廣告布，跟一般管理不善的小區沒啥區別，浪費了ARC廣場這光鮮的外表。只能待ARC廣場至三峽廣場之間的老房子拆除後，可能還有一線生機。
ARC廣場
果然，沙坪壩政府還真把與鐵路部門達成協議，啟動徵收，與火車站一起徵收的，還有鐵路家屬區及周邊老舊房子小鐵村、站東路、電臺村、曬光坪、文化村，這些一個個鮮活的名字，現在都成了——龍湖光年。
拆遷前與拆遷後對比圖
對於鐵路家屬區那些房子，90年代的房子，自然是不算老舊，記得我12年去鐵路家屬區房屋的時候，屋主說了一句讓我記憶深刻的話：我們這棟樓你得給我們賠高點哦，我們這棟房子建築質量都要好些，用的鋼筋都要粗一些……
與之相對的，是鐵路家屬區對面的舊房子，電臺村、曬光坪，60~70年代的房子，一些人寄希望於徵收又相當抗拒徵收，為何？害怕被徵收了，補償少了，自己沒地方住。記得有個六十歲左右的老年人，我們敲門準備進去看看他的房子，他直接不開門，直吼：我不徵收，我買不起新房子！你們走，你們走！那場景，真叫人心酸。他住的那棟樓，那地兒，舊得說出來現在許多小年輕根本不會相信。一棟樓七八層，一層樓大致五六家至十家人，一層樓只有一個廁所，最老式的那種廁所，廁所裡面黑乎乎的，真下不去腳。
想想現在很多人家裡面兩個廁所都嫌少，可真幸福。
最終，這些地方，上千戶的房子，全被拆掉。從這些方面來看，沙坪壩政府，還挺有魄力的。
扯遠了。
地上建築物拆了，但還得蓋新的火車站。按一般的規劃，這跟原來沒拆之前的車站沒啥區別，還是阻礙商圈向南拓展的路。但新的沙坪壩火車站，厲害就在於，一方面修建了火車站，還能打通商圈向南發展的通道，地上可以建設商業體。從另外一方面講，將火車站地塊空間權屬分為蓋上蓋下兩個部分，蓋下修交通樞紐，蓋上修商業體，使得土地得到最大的利用，達到節約集約用地的目的，出讓的收益，還能平衡項目前期徵收的支出。實在是一舉多得。這些創舉，在全國來說，都是先例。
值得一提的是，我們現在看到地上商業體的開發商是龍湖。這其實是在地塊出讓前，沙區政府與多家開發商溝通的結果，協信、華潤、中鐵建，這一個個的大開發商，都曾跟過這個項目，只是最終由龍湖得手了土地。
從三峽廣場望向南方
到目前為止，沙坪壩地鐵上蓋物龍湖光年，這個48萬方的龐然大物已全部封頂，按照計劃，今年國慶前，龍湖光年中的金沙天街將正式開業。
三峽廣場中軸線
龍湖光年，是否完全打通了商圈向南發展的道路，我認為，只是能夠順利通過，是不完美的。
從視覺上來說，從三峽廣場中心，向名人雕塑圓方向的南側展望，視覺受到阻擋，我們能看到的就是龍湖光年，而不能形成一個通透的、完整地看到ARC中央廣場。
這條線，可是三峽廣場的中軸線啊，就這樣斷了。
以目前的進度來講，三峽廣場的拓展計劃，任重而道遠。
閱讀更多 重慶研究 的文章
