省青會飛的魚130866

這種行為成為“銷控”，銷售控制的意思，以這種方式銷售更容易造成供不應求的飢餓營銷模式，而且逐步上市銷售，也可根據不同時期的市場情況，及時調整未上市的房產價格，可以放大銷售利潤。另外，無論是哪家開發商開發的樓盤，都會有剩餘的尾盤，數量多少而已，如果所有樓盤一併上市，購房者選擇面大，有些樓層、朝向等不近人意的房產必然成為難於銷售的尾盤，分批上市，即使首批中有樓層、朝向不好的，由於後上市的價格會提高，也會使得一批資金拮据的購房者為省錢而去選擇首批上市的尾盤，更有利銷售去化。

希望能帶來一些小小啟發。

summer是金毛

一幢一幢賣，便於有計劃的控制房產銷售節奏！

舉例，假如某小區有24幢，先開2幢試銷，這2幢根據各樓幢位置，價格可能不同，喜歡樓王位置的，價格高，喜歡優性價高的，就找一幢邊角偏吵的樓盤銷售，這樣，表面上同一個小區，因為各幢位置不同，通過不同價格來體現，最後，大家都買到適合的房子。

第一批樓棟清盤完成，再開一兩棟，好的戶型或樓層就價高些，有瑕疵的戶型或樓層就價低些，房企開發商的目的就是去庫存，全賣出去，最終目的也達到了，大家都買到各自喜歡的房子了。大家都說好才是真的好。

所以， 現在如果開發商一棟棟的開盤售樓，非常正常，喜歡便宜的，可以考慮有瑕疵點的戶型或樓層，不差錢的客戶儘管選擇價格最高的那幾套（價格偏高相對價有所值）

陽光侃房

節約建設資金

開發商高負債，高週轉的經營模式眾所周知，這套玩法一直沒有破產的關鍵問題就在於對流動資金的把控上。

假設開發商要建設一個小區，這個小區一共10個樓棟，每棟的建設成本是100元，賣出後可以回款120元，建設到40%的時候符合上市售賣條件。

如果是整期開盤，那麼開發商在售賣之前要為每棟樓付出的建設成本是40元，10棟樓就是400元，也就是說如果按一期整體開盤銷售的話，那麼開發商就要先花400元才能開始賣樓。

而一棟樓一售賣的話，開發商只需要先為一棟樓付出建設成本就可以了，也就是40元，這樣開發商的資金流問題就會大大緩解。、

開發商用40元將一棟樓建設到符合售賣條件後，對外開盤出售，就可以回款120元，然後用這120元又可以開始另外三棟樓的建設，（此時，對第一棟樓的建設可能會暫時停止或者減緩建設速度以節約建設成本），等這三棟樓建成後，又開始售賣，回款360元。

此時的樓盤現狀是，4棟樓盤已經售完，剩下的6棟樓盤也有了啟動建設資金240元，開發商手裡還富裕120元，可以用於其他地塊的樓盤建設。

開發商用一棟樓盤40元的建設成本，通過兩次開盤就可以撬動一期10棟樓的建設，這就是開發商的槓桿建設理念，雖然在嚴格意義上來說，這不能算是空手套白狼，但絕對能算得上以小博大。

觀察市場動態

1 在房價上漲期

在房市火爆的那幾年，房價可以說是一天一個樣，房源更是上午去問沒給定金，下午拿錢回來就已經賣沒了。

那時的開發商不愁賣房子，愁的是以什麼價格賣房子，一邊是房價總在上漲，一邊是房源剛一上市就被搶光，開發商總感覺賣虧了。

所以大部分的開發商都採用一棟樓一上市的策略，先開一個基本價，如果市場火爆，那麼下一棟樓就會提價，如此反覆以獲取更大的利潤和更多的流動資金。

在這期間，不乏有些開發商收取了購房者的全款後，並不用於本項目的樓盤建設，而是繼續擴大經營規模，他們並不擔心房子到期後無法正常交付，畢竟違約金的數量是有限的，而通過擴大規模賺取的利潤要遠遠高於違約金。

2 在房市平穩期

一棟樓單獨售賣，可以讓開發商更好的調整樓盤市場預期，決定下一步的建設計劃。

如果樓盤剛一上市就銷售火爆，後期樓盤就會加快建設速度，甚至會從其他項目上調資金過來趕工期。

反過來說，如果樓盤上市後銷路不振，那麼下一崬樓的建設就有可能暫停或減緩，把資金用於其他銷量更好更快的項目上。

有些開發商首期推出房源後，銷售可能很不好，甚至連建設成本資金都不夠，那此時開發商可能就會將地塊儲備下來，等以後房市反彈後在進行建設，也有可能不在建設直接轉給下家，就如之前李首富賣給融創的大連地塊一樣。

營銷噱頭，額外收入

開發商在樓盤建設初期，通常都會收集意向購房者數量及戶型傾向，甚至還會收取部分意向金，用這些數據來確定建設樓盤的先後順序，以及開盤數量。

從某方面來說，這樣做有些不合規，但這樣做的好處很大，可以針對性的建設不同戶型樓盤，推出上市後能造成搶購現象的少量熱銷樓盤。

如果房源成交量高，就會造成小區房源緊俏的現象，在買房時就有可能產生茶水費，搖號費等額外收入。

這點，我之前在幫朋友買房時就遇到過，當時房源銷售火爆，開發商只開盤了兩棟樓，意向購買人兩倍於房源，需要搖號確定購買人。

銷售員私下向朋友透露，可以給其三萬元，保證能搖上，當時房子的總價在160萬元左右，朋友擔心怕這次搖不上，下期房子會漲價，所以就同意了。

我當時也和朋友交流過，這種私下搖號保證中籤的話術，銷售員幾乎會和每個意向購買人都說一遍，不管誰中了，銷售員都穩賺不賠，但是朋友為了買個安心，對比160萬都花了，何必在乎3萬呢。

其實這種私下交易，很多開發商都知道，但樓盤銷售通常都是外包給專業的營銷中介，只要能把房子賣出去回款，至於是怎麼賣的開發商並不關心，再有從開發商的角度上考慮，搖號費更能體現自身樓盤的火爆程度。

屬狗的水瓶座

這種銷售方式其實包含了四種營銷策略，想達到四個目的。

（1）產品均衡銷售法。

一次只拿出一幢來賣，等賣完再加推。如果同時推出多幢，就會出現熱賣戶型，熱賣樓層被先買走，剩下的不好賣的戶型、樓層變成庫存。

所以開發商的目的是：均衡銷售，同時推進，0庫存。

（2）飢餓營銷法。

給客戶營造，開發商惜售，不捨得賣，好產品不愁沒客戶的假象。

目的是：增加客戶對產品的好感。

（3）氛圍熱銷法。

在客戶數量相同的情況下，房源越少，越容易出現熱銷氛圍。十個人搶十套房，和十個人搶三套房，更容易讓人衝動，下決定更快。

目的是：讓客戶快速下定。

（4）拋磚引玉法。

拋出一部分優質低價房源，吸引客戶，儲備客戶。舍小求大，以小成本換大資源。

目的是：儲備客戶，為銷售後面更多的房源打基礎。

這種銷售方法也有弊端，容易造成客戶流失，為其它樓盤做嫁衣，被其它樓盤截胡。

鄭州天地

這是開發商慣用的一種銷售方式，有人把這種銷售方式稱為“飢餓式營銷”。現在我們簡單分析一下開發商採取這種銷售模式的用意：

1、一幢一幢賣，說明每次開盤所推房源都少，都容易在市場上形成火爆或旺銷場面。“少”意味著不是每個人都能買得到，這樣就需要買房的人去搶、去搖號、去找關係等，從另一個角度就證明這個樓盤好，很好的做了一波促銷廣告。

2、一幢一幢賣，每次開盤就容易清盤或售罄，同樣也為樓盤做了一次很好的宣傳，同時又對買房業主暗示，本樓盤是一個熱銷盤，再不來，錯過就沒機會。

3、一幢一幢賣，少量推盤。買的人多，售的房源少，開發商就容易膽子大，價格定得高，利潤可以最大化。

4、一幢一幢賣，也不否認有的開發商面對市場信心不足，只好少量開盤試水。多了賣不完，容易導致樓盤滯銷的現象，對後期推盤不利。

5、一幢一幢賣，開盤次數增多，每次開盤小漲幅容易操作成功。這樣既保證了開發商的利益，又對前期的業主是個安慰。靠前期業主的口碑再採用“老帶新”銷售模式，整個樓盤極易大獲成功。

6、一憧一幢賣，這也是營銷的一種策略。比如：這次主推大戶型，下一次賣小戶型。開發商都可以面對市場和客戶及時調整，遊仞有餘，安全係數高。

當然，這種開盤方式，早就引起政府的重視，畢竟對買房者是不利的。所以全國大多數城市都規定了每次開發商拿預售許可證都有一個最低值，不允許一幢一幢賣。像武漢就有這樣的規定：開發商申報預售許可的最低規模不得小於一棟，不得分層、分單元申報預售許可。其中，規劃一次性審批建築面積3萬平方米(含3萬平方米)以下的，原則上應當一次性申報預售;規劃審批建築面積超過3萬平方米的，每次申報預售面積不得少於3萬平方米。

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地產邊緣

很多樓盤這些年大火，讓很多大大小小的房地產開發商都爭地蓋樓，有實力的開發商可以開發出多個樓盤，或者一個樓盤可以開發幾期。但是有人問了，為什麼同一個樓盤的一期和二期差距這麼大，今天就跟大家來分析下這個問題，其實同一樓盤的一期二期不僅僅是相差在價格上，還有一些其他的區別和影響因素。

先來看下同一樓盤的一期二期的優缺點有哪些吧！一般一期樓盤都被稱為“試水房”，開發商拿到這塊地後，開始是預料不到建設完以後的發展的，所以開始要想打開市場起個好頭，在建築材料和質量上都會做到最好，而且大部分戶型也都是大眾喜歡的，而且開始為了資金能夠快速回籠，價格上也會便宜很多，所以一期的樓盤最大的優勢就是價格和房屋質量。

因為一期的優點還是非常吸引老百姓的，所以一期的房子也銷售的很快，而且後期入住率也非常的高。但是也有缺點並存，等二期開工的時候，一期入住的居民就要忍受著近距離建樓施工的噪音和環境的影響。這還不是主要的，重要的是一期的樓盤建設起來時，一般周邊的配套設施都不健全，日常生活還是不那麼便利。而且如果一期試水不成功的話，房子可能再拋手很難。所以這也是需要開發商和買樓人的眼光。

如果從一期的業主反映來看，口碑非常好的話，而且周邊的配套設施短期內都陸續的建設起來的話，那麼二期的樓盤肯定要漲價，因為有了一期的高口碑，那麼二期甚至以後幾期樓房的質量也就按照國家達標標準來建設了，所以質量也就趕不上一期的質量了。一期樓盤價格便宜和質量好，也就是二期乃至以後幾期的相比的缺點了。

但是二期也有很多的優點，在入住二期的時候，周邊的配套設計基本都建設起來了，而且很多不足都得到了完善，包括環境、學校、醫院、社區。所以二期的價格自然會比一期高，因為購買二期房風險也低於一期房。一般一期二期至少要間隔5、6年的時間，所以價格上漲也正常。

其實對於一期二期樓盤的價格不是絕對的，都只是當下符合社會和我國國情的，重要的還是看自己的需求和選擇，如果是剛需的話，不管什麼時候買房都不早，重要的還是要考慮多方面因素，考察了再買房

在北京上班的小習

一棟樓，有好的樓層，也有不好賣的樓層，你是開發商，你希望不好的樓層自己都留著嗎？

為了把商品房都賣出去，開發商會想法子促銷，儘量把一棟樓住房全部賣掉，再開盤賣其他樓盤。

你可以想一下，誰不想買樓層好的住房，你是開發商，一次放盤好幾棟樓房，而客源是有限的，最後兩棟樓不好賣的一樓和頂樓全爛在手裡了。

軲天樂

這是割韭菜的其中一個手段。

用戶1355056912879

首先是這個現在的房地產市場不是特別的火爆，它如果一下子把整個一期1000多套房全部放開的話，它這個銷量是有限的。不能夠達到很好的去化，這個是主要是受這個市場市場環境影響的。

小杜聊房

一期有很多棟[大笑]

關鍵字: 一幢 房產 一期