省青会飞的鱼130866

这种行为成为“销控”，销售控制的意思，以这种方式销售更容易造成供不应求的饥饿营销模式，而且逐步上市销售，也可根据不同时期的市场情况，及时调整未上市的房产价格，可以放大销售利润。另外，无论是哪家开发商开发的楼盘，都会有剩余的尾盘，数量多少而已，如果所有楼盘一并上市，购房者选择面大，有些楼层、朝向等不近人意的房产必然成为难于销售的尾盘，分批上市，即使首批中有楼层、朝向不好的，由于后上市的价格会提高，也会使得一批资金拮据的购房者为省钱而去选择首批上市的尾盘，更有利销售去化。

希望能带来一些小小启发。

summer是金毛

一幢一幢卖，便于有计划的控制房产销售节奏！

举例，假如某小区有24幢，先开2幢试销，这2幢根据各楼幢位置，价格可能不同，喜欢楼王位置的，价格高，喜欢优性价高的，就找一幢边角偏吵的楼盘销售，这样，表面上同一个小区，因为各幢位置不同，通过不同价格来体现，最后，大家都买到适合的房子。

第一批楼栋清盘完成，再开一两栋，好的户型或楼层就价高些，有瑕疵的户型或楼层就价低些，房企开发商的目的就是去库存，全卖出去，最终目的也达到了，大家都买到各自喜欢的房子了。大家都说好才是真的好。

所以， 现在如果开发商一栋栋的开盘售楼，非常正常，喜欢便宜的，可以考虑有瑕疵点的户型或楼层，不差钱的客户尽管选择价格最高的那几套（价格偏高相对价有所值）

阳光侃房

节约建设资金

开发商高负债，高周转的经营模式众所周知，这套玩法一直没有破产的关键问题就在于对流动资金的把控上。

假设开发商要建设一个小区，这个小区一共10个楼栋，每栋的建设成本是100元，卖出后可以回款120元，建设到40%的时候符合上市售卖条件。

如果是整期开盘，那么开发商在售卖之前要为每栋楼付出的建设成本是40元，10栋楼就是400元，也就是说如果按一期整体开盘销售的话，那么开发商就要先花400元才能开始卖楼。

而一栋楼一售卖的话，开发商只需要先为一栋楼付出建设成本就可以了，也就是40元，这样开发商的资金流问题就会大大缓解。、

开发商用40元将一栋楼建设到符合售卖条件后，对外开盘出售，就可以回款120元，然后用这120元又可以开始另外三栋楼的建设，（此时，对第一栋楼的建设可能会暂时停止或者减缓建设速度以节约建设成本），等这三栋楼建成后，又开始售卖，回款360元。

此时的楼盘现状是，4栋楼盘已经售完，剩下的6栋楼盘也有了启动建设资金240元，开发商手里还富裕120元，可以用于其他地块的楼盘建设。

开发商用一栋楼盘40元的建设成本，通过两次开盘就可以撬动一期10栋楼的建设，这就是开发商的杠杆建设理念，虽然在严格意义上来说，这不能算是空手套白狼，但绝对能算得上以小博大。

观察市场动态

1 在房价上涨期

在房市火爆的那几年，房价可以说是一天一个样，房源更是上午去问没给定金，下午拿钱回来就已经卖没了。

那时的开发商不愁卖房子，愁的是以什么价格卖房子，一边是房价总在上涨，一边是房源刚一上市就被抢光，开发商总感觉卖亏了。

所以大部分的开发商都采用一栋楼一上市的策略，先开一个基本价，如果市场火爆，那么下一栋楼就会提价，如此反复以获取更大的利润和更多的流动资金。

在这期间，不乏有些开发商收取了购房者的全款后，并不用于本项目的楼盘建设，而是继续扩大经营规模，他们并不担心房子到期后无法正常交付，毕竟违约金的数量是有限的，而通过扩大规模赚取的利润要远远高于违约金。

2 在房市平稳期

一栋楼单独售卖，可以让开发商更好的调整楼盘市场预期，决定下一步的建设计划。

如果楼盘刚一上市就销售火爆，后期楼盘就会加快建设速度，甚至会从其他项目上调资金过来赶工期。

反过来说，如果楼盘上市后销路不振，那么下一岽楼的建设就有可能暂停或减缓，把资金用于其他销量更好更快的项目上。

有些开发商首期推出房源后，销售可能很不好，甚至连建设成本资金都不够，那此时开发商可能就会将地块储备下来，等以后房市反弹后在进行建设，也有可能不在建设直接转给下家，就如之前李首富卖给融创的大连地块一样。

营销噱头，额外收入

开发商在楼盘建设初期，通常都会收集意向购房者数量及户型倾向，甚至还会收取部分意向金，用这些数据来确定建设楼盘的先后顺序，以及开盘数量。

从某方面来说，这样做有些不合规，但这样做的好处很大，可以针对性的建设不同户型楼盘，推出上市后能造成抢购现象的少量热销楼盘。

如果房源成交量高，就会造成小区房源紧俏的现象，在买房时就有可能产生茶水费，摇号费等额外收入。

这点，我之前在帮朋友买房时就遇到过，当时房源销售火爆，开发商只开盘了两栋楼，意向购买人两倍于房源，需要摇号确定购买人。

销售员私下向朋友透露，可以给其三万元，保证能摇上，当时房子的总价在160万元左右，朋友担心怕这次摇不上，下期房子会涨价，所以就同意了。

我当时也和朋友交流过，这种私下摇号保证中签的话术，销售员几乎会和每个意向购买人都说一遍，不管谁中了，销售员都稳赚不赔，但是朋友为了买个安心，对比160万都花了，何必在乎3万呢。

其实这种私下交易，很多开发商都知道，但楼盘销售通常都是外包给专业的营销中介，只要能把房子卖出去回款，至于是怎么卖的开发商并不关心，再有从开发商的角度上考虑，摇号费更能体现自身楼盘的火爆程度。

属狗的水瓶座

这种销售方式其实包含了四种营销策略，想达到四个目的。

（1）产品均衡销售法。

一次只拿出一幢来卖，等卖完再加推。如果同时推出多幢，就会出现热卖户型，热卖楼层被先买走，剩下的不好卖的户型、楼层变成库存。

所以开发商的目的是：均衡销售，同时推进，0库存。

（2）饥饿营销法。

给客户营造，开发商惜售，不舍得卖，好产品不愁没客户的假象。

目的是：增加客户对产品的好感。

（3）氛围热销法。

在客户数量相同的情况下，房源越少，越容易出现热销氛围。十个人抢十套房，和十个人抢三套房，更容易让人冲动，下决定更快。

目的是：让客户快速下定。

（4）抛砖引玉法。

抛出一部分优质低价房源，吸引客户，储备客户。舍小求大，以小成本换大资源。

目的是：储备客户，为销售后面更多的房源打基础。

这种销售方法也有弊端，容易造成客户流失，为其它楼盘做嫁衣，被其它楼盘截胡。

郑州天地

这是开发商惯用的一种销售方式，有人把这种销售方式称为“饥饿式营销”。现在我们简单分析一下开发商采取这种销售模式的用意：

1、一幢一幢卖，说明每次开盘所推房源都少，都容易在市场上形成火爆或旺销场面。“少”意味着不是每个人都能买得到，这样就需要买房的人去抢、去摇号、去找关系等，从另一个角度就证明这个楼盘好，很好的做了一波促销广告。

2、一幢一幢卖，每次开盘就容易清盘或售罄，同样也为楼盘做了一次很好的宣传，同时又对买房业主暗示，本楼盘是一个热销盘，再不来，错过就没机会。

3、一幢一幢卖，少量推盘。买的人多，售的房源少，开发商就容易胆子大，价格定得高，利润可以最大化。

4、一幢一幢卖，也不否认有的开发商面对市场信心不足，只好少量开盘试水。多了卖不完，容易导致楼盘滞销的现象，对后期推盘不利。

5、一幢一幢卖，开盘次数增多，每次开盘小涨幅容易操作成功。这样既保证了开发商的利益，又对前期的业主是个安慰。靠前期业主的口碑再采用“老带新”销售模式，整个楼盘极易大获成功。

6、一憧一幢卖，这也是营销的一种策略。比如：这次主推大户型，下一次卖小户型。开发商都可以面对市场和客户及时调整，游仞有余，安全系数高。

当然，这种开盘方式，早就引起政府的重视，毕竟对买房者是不利的。所以全国大多数城市都规定了每次开发商拿预售许可证都有一个最低值，不允许一幢一幢卖。像武汉就有这样的规定：开发商申报预售许可的最低规模不得小于一栋，不得分层、分单元申报预售许可。其中，规划一次性审批建筑面积3万平方米(含3万平方米)以下的，原则上应当一次性申报预售;规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积不得少于3万平方米。

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地产边缘

很多楼盘这些年大火，让很多大大小小的房地产开发商都争地盖楼，有实力的开发商可以开发出多个楼盘，或者一个楼盘可以开发几期。但是有人问了，为什么同一个楼盘的一期和二期差距这么大，今天就跟大家来分析下这个问题，其实同一楼盘的一期二期不仅仅是相差在价格上，还有一些其他的区别和影响因素。

先来看下同一楼盘的一期二期的优缺点有哪些吧！一般一期楼盘都被称为“试水房”，开发商拿到这块地后，开始是预料不到建设完以后的发展的，所以开始要想打开市场起个好头，在建筑材料和质量上都会做到最好，而且大部分户型也都是大众喜欢的，而且开始为了资金能够快速回笼，价格上也会便宜很多，所以一期的楼盘最大的优势就是价格和房屋质量。

因为一期的优点还是非常吸引老百姓的，所以一期的房子也销售的很快，而且后期入住率也非常的高。但是也有缺点并存，等二期开工的时候，一期入住的居民就要忍受着近距离建楼施工的噪音和环境的影响。这还不是主要的，重要的是一期的楼盘建设起来时，一般周边的配套设施都不健全，日常生活还是不那么便利。而且如果一期试水不成功的话，房子可能再抛手很难。所以这也是需要开发商和买楼人的眼光。

如果从一期的业主反映来看，口碑非常好的话，而且周边的配套设施短期内都陆续的建设起来的话，那么二期的楼盘肯定要涨价，因为有了一期的高口碑，那么二期甚至以后几期楼房的质量也就按照国家达标标准来建设了，所以质量也就赶不上一期的质量了。一期楼盘价格便宜和质量好，也就是二期乃至以后几期的相比的缺点了。

但是二期也有很多的优点，在入住二期的时候，周边的配套设计基本都建设起来了，而且很多不足都得到了完善，包括环境、学校、医院、社区。所以二期的价格自然会比一期高，因为购买二期房风险也低于一期房。一般一期二期至少要间隔5、6年的时间，所以价格上涨也正常。

其实对于一期二期楼盘的价格不是绝对的，都只是当下符合社会和我国国情的，重要的还是看自己的需求和选择，如果是刚需的话，不管什么时候买房都不早，重要的还是要考虑多方面因素，考察了再买房

在北京上班的小习

一栋楼，有好的楼层，也有不好卖的楼层，你是开发商，你希望不好的楼层自己都留着吗？

为了把商品房都卖出去，开发商会想法子促销，尽量把一栋楼住房全部卖掉，再开盘卖其他楼盘。

你可以想一下，谁不想买楼层好的住房，你是开发商，一次放盘好几栋楼房，而客源是有限的，最后两栋楼不好卖的一楼和顶楼全烂在手里了。

軲天乐

这是割韭菜的其中一个手段。

用户1355056912879

首先是这个现在的房地产市场不是特别的火爆，它如果一下子把整个一期1000多套房全部放开的话，它这个销量是有限的。不能够达到很好的去化，这个是主要是受这个市场市场环境影响的。

小杜聊房

一期有很多栋[大笑]

關鍵字: 房产 销售 一期