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提問：房姐，我大概是270萬首付和30多萬的信用卡，現在買房需要提前多久準備流水？怎麼做流水？流水必須是月還款的2倍以上嗎？
回答：買房需要提前多久準備流水？ 首先要看你有多少錢？可以買到什麼樣的房產？ 達到這樣的目標，需要採用什麼樣的貸款方式？ 另外除了房貸本身，是否還要增加其他授信負債？這樣就要進一步計入首付流水的計算。 以及，根據貸款方式的不同，所需要的流水類型和金額，最後再推導出流水的正確做法。 30萬信用卡粗約20萬資金，相當於290萬的首付，如果在選籌，評估和貸款三者上都做到達標，房姐客戶案例來看基本買到約600-720萬的房產居多，貸款400萬上下。 按揭貸款可以憑收入流水和收入證明溝通銀行，前提還要綜合你的徵信資質，個人其他負債，工作單位等。 如果是抵押貸，相對寬鬆一點。 理論上需要2倍，實際執行中有各種情況。 規律是：貸款總額越高，對流水的要求就越嚴格。
提問：房姐好，您之前說不建議用二套貸款，而是找墊資全款再抵押7成，相當於首付3成。想問下具體怎麼操作，是找中介還是銀行，需要有公司抵押還是個人就行，利息和貸款年限大概多少，謝謝！
回答：墊資找貸款中介，擔保公司 當然，如果你的資質比較好，不需要包裝，也可以自己去銀行申請 利率根據你的資質不同，申請的產品也不同，一般推薦企業經營貸，20年 利率6%以內都可以接受。
提問：房姐好，最近又看了挺多房子，有些疑問，通州喬莊新華大街片區算核心區嗎？大興黃村片區通州喬莊新華，同樣樓齡戶型的小區通州單價會貴1w多，這種情況是優選大興麼？通州核心區是比大興核心區能級好很多嗎？
回答：整個通州區，都不屬於核心區。 一號線，六號線沿線的通州，屬於新老通州。 都屬於城郊結合部地段。 玉橋屬於老通州城區，黃村是大興線二流地段，棗園相對更好。 分析房子需要具體的房子信息具體的價格。
提問：房姐，小白一問：剛買一房，已過戶，但租給房東三個月，明年3月才結束租賃，現在申卡，申請表格問，如果有按揭，月供多少。那寫新地址還是舊地址好？因為新地址在按揭中，舊地址沒有按揭。如果說沒按揭，它查徵信會看到我買房了？之前沒申過卡，如果現在一個月申請三家不同既銀行，下卡率高不高？謝謝
回答：已經過戶，寫名下物業最貴的房產地址，或者公司資質好寫公司地址。 有按揭，月供填到合理的最小最好，徵信不體現具體利率。 徵信會體現所有負債，所以你不填也可以看得到。 為什麼要一個月申請三家銀行？ 如果不是趕時間趕節奏，可以一個月1家慢慢來。
提問：老師好，女兒剛入職北京高校工作，年底能拿到戶口，稅後到手9000內。計劃2020年10月前上車，首付款預計300個之內。 請問，1.投資為主，次新3居，請問能買的標的大概在多少價位？先圈定哪幾個區域看房？ 2.是否現在開始養流水？多少合適？不知道表述的是否清晰，房姐費心，感謝
回答：如果選的房子合適，沒有溢價甚至被低估，那麼評估可以滿評或者超評，貸款再貸足，預計可以買到700萬左右的標的。 問題又兩點： 1.工資流水比較少，貸款需要提前溝通，養流水為長期準備沒有錯 2.次新房選籌需要更加謹慎，因為溢價的佔據多數 望京，青年路，九龍山幾個區域都可以選擇。 最重要的一點是，最好最近3個月買，不要等到2020年10月。
提問：房姐新春好，三個問題請教，第一，望花路西里小區100平兩居室，長期看，是否能跑贏大盤？目前在考慮市場好點後是否出掉，中介說小區不好賣 第二，歐陸經典裝修好，戶型好的房子（200平）單價多少合適入手？小區您覺得怎麼樣？ 這個小區在亞運村板塊能上陳經綸學區的好像還算便宜的。 第三，能上朝外的臥龍小區您覺得怎麼樣？
回答：望花路西里，投資的話我覺得性價比一般，更多是滿足300多萬的上車人群需求 歐陸經典處在溢價區，大面積5.5內才有性價比 臥龍完全學區溢價，加上亞運村整體偏高不建議買
提問：天通苑西三區200平電梯塔樓感覺比東一區同戶型還要便宜一點點，請問是什麼原因呢？因為17號線地鐵預期更方便嗎？感覺5號線也挺方便的？還是因為東一區挨著公園，學校稍微好一些呢？
回答：1.東區的電梯房也分很多類型，板樓，一般塔樓和八大金剛，都是不同的價格。 2.東一二三區有學區，西區沒有學區。 3.東二三區離17號線比較近，西區距離5號線比東一區距離17號線更近。 4.在天通苑，你能看到不同戶型價差30%，你也能看到類似戶型仍然價差30%，可能只是因為樓棟的不同。 北京選籌，一定要對比一套套具體房子。
提問：親愛的房姐，本人在望京上班，有京二套指標，手中只有300W，想買昌平區未來金茂府的悅公館89平小三居限竟房，您覺得好嗎？如果不妥您推薦哪裡？非常感謝
回答：未來金茂府位置並不好，而且限竟房，想兼顧投資不要碰 300首付全款抵押能買700左右房產，不如看看 望京，金臺路，平樂園 片區
提問：房姐老師您好，北京商住從17年3.26政策被打入冷宮後 一直死氣沉沉。今年有可能政策調整走出一波獨立的行情嗎？
回答：商住啟動，一般在住宅行情起漲一段時間以後。 商住需要等待住宅漲價，購買力溢出，或上車群體無力上車後，其中一部分人群選擇商住，成為商住上漲的助推動力。 其次是商住政策再次放款，這類政策無法短期預測，長期看會放款。
提問：請教房姐，手頭海淀雙榆樹700萬老房，貸款餘額60萬，另外還有二套房抵押貸120萬。想換附近1000萬房，唯一不滿二，原值300萬，老人有sdsf資格，應怎樣操作？家庭月收入80k，月供18k
回答：雙榆樹大多是老破小，需要具體的房本信息，看能否抵押貸。 什麼是 另外還有二套房抵押貸？ 雙榆樹是危險地段，儘快出掉換倉。 老人具體信息沒有。 從描述來看，涉及到貸款，融資，多套貸款置換，接力貸等綜合規劃，建議找工作人員約選籌的諮詢。
提問：房姐您好，新春快樂！我的情況是是首房首貸想上車自住，首付只有90，由於單人還貸，月供暫時只能1w，發現東三到東五的小兩居老公房無法上車。想請教下您：我是繼續在東三到東五淘一居室老公房上車還是去其他區（如豐臺石景山）淘小兩居，如去其它區域麻煩您推薦幾個小區，謝謝
回答：90偏少能看的標的太少，過偏的區域不推薦，硬上車會有風險， 建議做到120+的首付，開發下信用卡，或家人的信用貸等
提問：房姐好，最近在網上看了一些房源，剛需自住兼投資，在阜成門上班，考慮通勤方便，請幫忙點評一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安東里，77平，報價615萬，兩室兩廳，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永達逸家，102平，報價710萬，兩室一廳，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，兩套報價598–625萬，兩室一廳，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的價格應該是多少？
回答：定慧寺老公房，迴避 田村老小區，7萬+價格堪比朝青 自由度同2，主要問題是距離地鐵比較遠，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建議，學區也一般。 阜成門上班可以買朝青。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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