【問題的提出——爺爺如何將房子過戶給孫子】
李大爺今年80歲了，奶奶1999年已去世。爺爺奶奶一共養育了兩名子女，一男一女，兒子在2017年因病去世，去世前已離婚。
爺爺想把名下唯一的房產留給自己唯一的孫子小明。爺爺的女兒同意放棄其份額。
【分析】
1.房屋的產權問題？
雖然該房屋的房產證上寫的是爺爺一個人的名字，但是該房屋系李大爺與奶奶的夫妻共同共有財產，未約定份額，一般按照每人50%的份額推定。
2.奶奶和其兒子均已去世，奶奶所佔有的房屋的1/2的份額如何繼承？
在這裡涉及到兩次繼承。
第一次繼承是奶奶份額的繼承，在沒有遺囑的情況下，奶奶的份額按照法定繼承，由其第一順位繼承人繼承，即其父母、配偶和子女繼承。由於奶奶的父母在其過世時早已過世，其繼承人有其配偶李大爺、兒子和女兒，女兒放棄繼承，因此由爺爺和小明各繼承奶奶所有的房屋份額的1/2，即各繼承房屋總份額的1/4。
第二次繼承是兒子份額的繼承。由於奶奶的兒子在奶奶遺產繼承開始後遺產分割前死亡，按照法律規定再次發生繼承，由其法定繼承人繼承其份額。兒子同樣沒有遺囑，其份額由其法定繼承人爺爺和小明繼承。爺爺和小明各繼承兒子所佔有的房屋份額的1/2,即各繼承房租總份額的1/8。
最終，爺爺佔有房屋7/8的份額，小明佔有1/8的份額。
3.爺爺是通過贈與還是買賣將房子過戶給小明比較划算？
假定房屋評估價為80萬，面積為60方。爺爺佔7/8份額，即70萬元。
首先，我們來看看贈與的流程和費用。贈與需要先針對奶奶份額的繼承進行公證，公證費用因地而異，筆者諮詢到咸陽市公證處按照評估費用的0.6%收取公證費（評估費已包含在內），即4200元。2019年6月13日，財政部、稅務總局發佈公告，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等情形不徵收個稅。近親屬和具有撫養、贍養關係的人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，免徵營業稅、城建稅及教育附加費。契稅為成交價的3%。印花稅為成交價的0.05%，房產登記費為100元。爺爺通過贈與將房子給小明，公證費+稅費等共需要花費25650元。
接著，我們來看看通過買賣將房子過戶給小明，免徵營業稅、個人所得稅、印花稅，需承擔契稅1%，評估費0.1%，測繪費300元，登記費80元，權證印花稅5元，交易手續費150元。
而通過買賣方式將房屋給到小明，花費合計僅8235元。此外，雖然房屋親屬間贈與或繼承不收個人所得稅，但如果子女未來要賣房變現的時候，需要按房產的全額繳納20%的個人所得稅，所以買賣的方式過戶更加划算。
【問題的解決——如何通過買賣的方式將房屋過戶給小明】
步驟如下：
1、爺爺持身份證、房產證前往不動產交易中心打印房屋的核檔文件；
2、準備以下文件
爺爺奶奶的戶口本、身份證、兩人的結婚證；
奶奶的死亡證明、大兒子的死亡證明、奶奶父母的死亡證明（如無，可以去派出所開具；若因時代久遠，派出所無法查詢到記錄，需先到住所地居委會開具證明，然後持證明去派出所開具）；
大兒子及其前妻的戶口本、身份證、離婚證；
女兒、小明的戶口本、身份證。
3、上述文件複印一份，戶口本僅需複印戶主頁和自己頁，準備好後將上述全部材料交公證處審核；
4、審核無誤後預約辦理公證的具體時間，屆時，爺爺、女兒、小明到現場辦理公證，全程錄音錄像、拍照，女兒現場簽訂放棄繼承聲明書；
5、待公證辦理完畢後，爺爺、小明持公證書、房產證、身份證前往不動產交易中心，辦理買賣手續，由爺爺將其7/8的份額賣給小明。
6、需要在現場簽署制式買賣合同等文件，然後通過小明的銀行卡將房款打至交易中心的第三方賬戶保管，待新的房產證辦好後，由第三方賬號將房款打至爺爺指定的其自身的銀行卡賬戶，房產證交小明，小明成為房屋的產權所有人。
【相關法律規定】
《繼承法》
第二條 繼承從被繼承人死亡時開始。
第五條 繼承開始後，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈撫養協議的，按照協議辦理。
第十條 遺產按照下列順序繼承： 第一順序：配偶、子女、父母。 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 繼承開始後，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。 本法所說的子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關係的繼子女。 本法所說的父母，包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母。 本法所說的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關係的繼兄弟姐妹。
第十三條 同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。 對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時，應當予以照顧。 對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。 有扶養能力和有扶養條件的繼承人，不盡扶養義務的，分配遺產時，應當不分或者少分。 繼承人協商同意的，也可以不均等。
第二十五條 繼承開始後，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。 受遺贈人應當在知道受遺贈後兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。
最高人民法院在《關於貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第52條中規定：“繼承開始後，繼承人沒有表示放棄繼承，並於遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人。
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