特別聲明：《證券期貨投資者適當性管理辦法》、《證券經營機構投資者適當性實施指引（試行）》於2017年7月1日正式實施。東吳證券研究所內容通過新媒體形式發佈的消息僅面向東吳證券客戶中的專業投資者，請勿對本資料進行任何形式的轉發。若您非東吳證券客戶中的專業投資者，為保證服務質量、控制投資風險，請謹慎閱讀本內容。給您造成的不便，煩請諒解！感謝您給予的理解和配合。
【報告摘要】
事件
萬科發佈2018年年度報告：2018年公司實現營業收入2976.8億元，同比增長22.6%；歸母淨利潤337.7億元，同比增長20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增長20.4%。
點評
結算提速，未來業績確定性強。2018年公司營業收入、歸母淨利潤分別同比增長22.6%、20.4%。公司營業收入增長主要系主營業務房地產結算提速，全年房地產業務貢獻收入佔比95.6%。公司盈利能力持續改善，毛利率37.48%，同比提升3.4個百分點；淨利率16.6%，同比提升1.2個百分點。業績確定性強，已售未結資源規模持續上升，截至2018年末，公司累計已售未結資源3710萬平米，合同金額5307億元，同比分別增長25.2%和28.1%。
銷售穩健，投資審慎，土地儲備充足。2018年公司實現銷售金額6069.5億元，銷售面積4037.7萬方，同比分別增長14.5%、12.3%。公司2018全年累計新增獲取新項目227個，拿地總建面4681.4萬方，同比增長1.4%，其中權益建面2490.2萬方，權益地價總額1351.4億元，同比下降38%；樓面均價僅5427元/平方米。按權益投資金額計算，81.4%位於一二線城市。截至2018年末，公司在建項目總建築面積約9012.7萬方；規劃中項目總建築面積約5936.2萬方。同時公司還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計約347.7萬方，土地儲備資源十分充足，能夠滿足公司2-3年的銷售需求。
負債結構良好，融資優勢凸顯。截至2018年末，公司資產負債率84.59%，淨負債率30.90%，持續保持在行業較低水平。公司持有有息負債合計2612.1億元，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計佔比為35.7%，短期償債壓力小。
多元化業務快速發展：公司堅持“城鄉建設與生活服務商”的定位，多元化業務快速發展：1）萬科物業實現營業收入98.0億元，同比增長33.0%；年內獲取戴德梁行4.9%股權，成為其第四大戰略股東。2）長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間；3）管理商業項目共計210餘個，總建築面積超過1300萬方。其中印力運營項目逾120個，管理面積近1000萬方；4）萬緯物流進駐42個城市，已獲取124個項目，可租賃物業的建築面積約971萬方，其中已運營項目62個。
投資建議：萬科作為行業龍頭，堅持“三大都市圈+中西部重點城市”城市佈局，銷售規模持續擴張，拿地力度持續提升。同時在多元化業務方面，萬科在物流地產、物業管理、長租公寓、商業地產等方面進行了前瞻佈局，現在已逐漸成熟。預計公司2019-2021年EPS分別為3.99、4.82、5.78元，對應PE分別是7.1、5.8、4.9倍，維持“買入”評級。
風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險；融資環境變動；企業運營風險；棚改貨幣化不達預期。
免責申明：在任何情況下，本內容不構成對任何人的投資建議，東吳證券或東吳研究所也不對任何人因使用本內容所引致的任何損失負任何責任，東吳證券及東吳研究所對本內容保留一切法律權利。
“更多資訊請至東吳證券官方微信號或至各大應用市場下載東吳證券官方APP東吳秀財”
閱讀更多 東吳秀財 的文章
