特别声明：《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性实施指引（试行）》于2017年7月1日正式实施。东吴证券研究所内容通过新媒体形式发布的消息仅面向东吴证券客户中的专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您非东吴证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请谨慎阅读本内容。给您造成的不便，烦请谅解！感谢您给予的理解和配合。
【报告摘要】
事件
万科发布2018年年度报告：2018年公司实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归母净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%。
点评
结算提速，未来业绩确定性强。2018年公司营业收入、归母净利润分别同比增长22.6%、20.4%。公司营业收入增长主要系主营业务房地产结算提速，全年房地产业务贡献收入占比95.6%。公司盈利能力持续改善，毛利率37.48%，同比提升3.4个百分点；净利率16.6%，同比提升1.2个百分点。业绩确定性强，已售未结资源规模持续上升，截至2018年末，公司累计已售未结资源3710万平米，合同金额5307亿元，同比分别增长25.2%和28.1%。
销售稳健，投资审慎，土地储备充足。2018年公司实现销售金额6069.5亿元，销售面积4037.7万方，同比分别增长14.5%、12.3%。公司2018全年累计新增获取新项目227个，拿地总建面4681.4万方，同比增长1.4%，其中权益建面2490.2万方，权益地价总额1351.4亿元，同比下降38%；楼面均价仅5427元/平方米。按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。截至2018年末，公司在建项目总建筑面积约9012.7万方；规划中项目总建筑面积约5936.2万方。同时公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万方，土地储备资源十分充足，能够满足公司2-3年的销售需求。
负债结构良好，融资优势凸显。截至2018年末，公司资产负债率84.59%，净负债率30.90%，持续保持在行业较低水平。公司持有有息负债合计2612.1亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为35.7%，短期偿债压力小。
多元化业务快速发展：公司坚持“城乡建设与生活服务商”的定位，多元化业务快速发展：1）万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；年内获取戴德梁行4.9%股权，成为其第四大战略股东。2）长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间；3）管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万方。其中印力运营项目逾120个，管理面积近1000万方；4）万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万方，其中已运营项目62个。
投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.99、4.82、5.78元，对应PE分别是7.1、5.8、4.9倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。
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