編者按：他們是中國地產業的領軍者，他們是美好生活的創造者。2020年，樂居財經推出地產“新十年”系列訪談，與CEO、老闆們面對面，聆聽他們講述新時代下的新思想、新模式和新戰略。本期【見地】對話嘉賓：雅居樂地產集團中山區域城區事業部總經理兼投資負責人譚盛宏先生。
撰文 | 林妍
出品 | 樂居財經
眾所周知，“房地產”是一個高度依賴土地的行業，沒有土地就沒有後續發展，尤其是在如今土地越發稀缺、競爭越發激烈的市場上，優質土地的儲備成為了各大房企戰略制定的重中之重。因此，投資部是任何一家房企的核心輸出，如譚盛宏所說，這是一個“火車頭”的作用。
業內有句話形容得非常好，“一個項目是否成功，投資部的責任佔到了70%。”可見，投資部在行業鏈條上的作用何其重要。在房地產市場中，我們常常把房子比作麵包，把土地比作麵粉。作為雅居樂地產集團中山區域城區事業部總經理兼投資負責人譚盛宏，便經常奔波在項目踏勘、合作接洽的路上，為房企尋找“優質麵粉”。
遇強越強 視工作為事業
中山是雅居樂的發祥地，是其走向世界的源頭。投拓工作，關乎到整個雅居樂中山區域的發展，因此，壓力很大，但同時動力也越大。身為雅居樂中山區域投資負責人的譚盛宏，既要保證雅居樂在中山的龍頭地位，又要在複雜的拿地工作中博弈周旋，可謂是風險與機遇並存。譚盛宏表示，他是一個遇強越強的人，越有挑戰性的工作越喜歡。
剛剛從集團總部趕回來的譚盛宏，連水都來不及喝一口，便招呼筆者開始採訪。雷厲風行，是我們初次見到譚盛宏最深切的感受。
從規劃設計、工程、運營、項目到投資，從集團到區域職能再到項目層面，譚盛宏近乎完整的房地產職業經歷，為他勝任雅居樂中山區域投資負責人的工作增添了不少砝碼。專業能力是立足之本，資源整合則可錦上添花。
以長期經營思維為切入點，融合對投拓工作的濃厚興趣使得他在工作進程中時刻保持專注和多維度考量項目。譚盛宏說：“投拓並非只有測算、找機會、拼資源的簡單工作。”
投拓工作精而細。他表示，作為投資人員，除基礎專業能力外更要推動投資標的變現，投前踏勘初判項目基本面，如區位前景、體量、成本、戶型配比、展示區範圍、樣板房設置、售價、開發時序等，評判自聯營開發模式及潛在風險，投中項目實施過程需對全週期經營計劃進行監控糾偏、履約執行，投後基於項目經營結果覆盤，將投資工作基於項目經營閉環，從投拓中學習經營，以經營思維做投拓，逐步提升綜合管理能力。
項目賣不好 就是地塊沒拿好
當問及投資拓展在房地產企業發展中起到怎樣的作用，譚盛宏表示，在公司裡面沒有一個部門不重要，只是分工不一樣，而投資拓展在前端，大運營在後端為前端提供強而有力的支持。
投拓的基本邏輯是公司能按投資標準盈利，雅居樂獲取項目的模式很靈活，以傳統投資、產城、代建、城市更新為基本方式，與同行、資源方、資金方緊密合作，共同發展。這種多點開發的投資模式需要大運營部門的支撐，各部門之間相輔相成，互相協作。地產公司的成敗關鍵和發展規模的大小，與投拓部門能否拿好項目密切相關，所以“關於投資拓展，我認為它是一個火車頭的作用”。
行業內流傳著一句話：項目賣不好，就怪地拿不好。
“對，我很認可這個講法。”譚盛宏表示，項目賣不好，大概率是錯判項目區位前景，市場下行盲目獲取高成本項目，同時高附加值產品高舉高打的變現度逐漸降低。作為投拓人員要有基本的市場預判能力，根據公司的經營模式來評判項目兌現度，避免過度樂觀造成的經營動作走樣。“根據不同的時期、不同的政策、不同的市場環境，客觀、科學地評判”。
看好古鎮市場 聚焦深耕拓展
談及拿地，不得不說說去年雅居樂以6.43億元競得的古鎮40.2畝住宅地。2019年，中山一級土地市場與二級新房市場情況並不火熱，多宗地塊中止出讓，新房市場更是全年處於“特價期”。面對如此市場情況，敢於出手拿地的房企更是寥寥無幾。
對此，譚盛宏表示“大家觀望，我們就要積極嘗試。古鎮有著非常明顯的產業特色，人口在中山市各鎮區排名前列，住宅實際庫存較低，重要的是我司凱茵新城及其他片區擁有大量古鎮客戶資源，對雅居樂品牌認可度較高，因此我們看好古鎮市場。綜合考慮，我司決定把握機會，佈局神往已久的古鎮市場。”
2020年，雅居樂中山區域開發總面積約237萬平米，2021年及以後開發總面積還有258萬平米。雖說目前雅居樂的土地儲備量較大，但仍需密切關注與蒐羅優質地塊。譚盛宏表示，“未來的拿地計劃中，我們戰略聚焦地區重點發展與發展前景確定的片區，我們將積極參與此類片區地塊競拍。”
順勢而為 敢於激勵
除兼任投資負責人，譚盛宏還是雅居樂地產集團中山區域城區事業部總經理，2019年雅居樂劍橋郡業績喜人，年度銷售業績超23億人民幣，事業部認購、簽約、回款三大核心指標均超額完成任務，助力中山區域獲取喜人業績。
順勢而為，把握節奏；敢於激勵，充分認可，是譚盛宏經營好城區大盤雅居樂劍橋郡的制勝秘訣。面對市場，他主張順勢而為，把握節奏，不在市場上行的時候低價走量，也不在市場下行的時候盲目降價；面對團隊，他主張敢於激勵，給予充分認可，為前線營銷團隊制定可達成，甚至可超越的目標，並在達成後附加經濟激勵，給予團隊充分的認可。
走出譚盛宏的辦公室，“一生樂活”四個字映入眼簾。展望2020年，雅居樂將繼續秉承“一生樂活”的品牌理念，讓每個選擇雅居樂的業主們享受“樂活一生”的居住體驗。
以下是樂居財經與譚盛宏先生的對話：
樂居財經：在2020年，雅居樂在投資拓展方面將如何實現破局？
譚盛宏：投拓要在2020年實現破局，堅決執行雅居樂深耕粵港澳大灣區的戰略佈局，對投拓本身是挑戰，更是機遇。
本年度，雅居樂集團提出的項目、資金合作模式在市場上獲得良好反響，區域投拓團隊聯動各事業部、職能部門組成以區域總裁為總指揮的聯合拓展團隊，積極在中山區域轄區內外尋找同行、項目、資金等合作方，同時做強屬地化投資團隊。
樂居財經：投拓部門作為“火車頭”作用，亦是一個企業拓張成敗的關鍵，壓力是否很大？
譚盛宏：公司一旦對擬投資項目進行立項，牽動的是大運營和事業部的神經，一榮俱榮，一損俱損。所以說，項目賣不好，的確是地塊沒拿好，壓力會很大，同時動力也大。正因感受到壓力，所以要做到拿好地，拿對地，我們在研判項目時會更慎重。
樂居財經：在投拓工作中，有遇到過遺憾或無奈的事情嗎？
譚盛宏：的確會有，就是找到了好項目，但最終決策不參與。
投拓要綜合考慮開發風險、現金流兌現速度、營銷方案、設計規劃、成本構成等直接影響經營的因素，因此，我希望拿好地，慎重拿對地，經營結果為導向，尊重踩過的每一寸土地。
樂居財經：據瞭解，雅居樂劍橋郡收官住宅組團即將面市，能否介紹一下？
譚盛宏：雅居樂劍橋郡07區預計今年8月份到10月份之間面市，產品戶型涵蓋89-128㎡的三、四房，作為雅居樂劍橋郡收官住宅組團，07區可以說是集7年劍橋郡之大成，在產品設計和園林細節打造方面進行了全面的升級，是非常值得期待的城市人居精品。
樂居財經：工作如此忙碌，家人又長期在廣州，在工作與家庭之間如何分配時間呢？
譚盛宏：非常感謝我的家人，他們對我的工作都非常支持。由於家在廣州，經常需要兩地跑，但只要不需要加班，我都會爭取時間陪伴家人，參與到孩子的成長中。如今中山跟廣州之間的交通亦非常便利。此外，我打算明天就帶著家人去劍橋郡買一套房，自己操盤的項目豈有不買的道理？
本文標籤：見地,譚盛宏,雅居樂
●對話物業人
陳建軍 | 張毅 | 王鴻傑 | 曾師
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