澳央行近日警告稱，隨著收入枯竭，投資者重新評估投資該行業的風險，商業地產市場即將出現問題。
該行的悲觀評估呼應了主要銀行家的觀點，他們表示商業地產市場現狀堪憂，估值大幅下降。
澳聯儲在其最新的“金融穩定評估”(Financial Stability Review)中表示，甚至在冠狀病毒大流行之前，零售商業地產市場就“由於消費者支出疲軟和競爭加劇而面臨挑戰”。
對經濟活動的嚴重打擊意味著“現在很可能”零售物業的租金將會下降，而空置率將會上升。
與此同時，曾經強勁的寫字樓市場狀況將會惡化。悉尼和墨爾本CBD市場的問題將會加劇，這兩個市場的需求“不太可能”跟上今年將交付的高於平均水平的寫字樓供應量。
澳聯儲還預測，商業地產的估值已攀升至非常高的水平，未來可能會下降，這也反映出租賃市場疲軟，以及機構投資者對風險的重新定價。
它還警告說，不斷下降的估值將給債務水平較高的投資者帶來問題。
“對於一些負債投資者來說，估值下降將導致他們違反貸款契約，這將需要與貸款人協商解決。”
開發商是出借方的主要風險
澳聯儲也擔心房地產開發商日益惡化的前景，以及這可能給銀行帶來的問題。
對於那些項目仍在建設但目前未售出物業的開發商來說，可能很難以有利可圖的價格實現銷售。這也將使開發商在收入枯竭之際，在資產負債表上同時持有庫存和債務。這也是出借方面臨的一個關鍵風險。銀行在過去經濟低迷時期因建築貸款而蒙受了巨大的損失，雖然建築貸款在商業貸款中只佔很小的份額，但最近增長很快。
總體而言，商業地產風險敞口約佔銀行總資產的6%。
澳聯儲還指出了非銀行貸款機構的潛在問題，它指出，非銀行貸款機構在為包括公寓在內的商業地產建設提供貸款方面特別活躍。
儘管澳聯儲沒有詳細說明這一點，但非銀行貸款機構迫使開發商清算其房地產投資組合的任何舉措都將對商業地產價格造成巨大的下行壓力。而商業地產價值的下跌將使更多的借款人陷入違反銀行貸款條款的境地。
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澳聯儲表示，總體而言，在冠狀病毒引發經濟低迷之前，企業資產負債表總體狀況良好，流動性和盈利水平較高，槓桿率較低。
”
但是，它警告說，“在零售貿易、食品和住宿服務、農業和建築業中，一些地區的脆弱性是顯而易見的。”
這些行業的企業通常槓桿率高，流動性低，當現金流枯竭時，這會使它們面臨風險。
雖然旅遊和教育相關部門首當其衝地感受到冠狀病毒大流行的衝擊，但其他行業現在也感受到了痛苦。咖啡館、餐飲和住宿服務以及藝術和娛樂服務等行業的許多其他業務都受到了嚴重影響，許多情況下都會暫時關閉。
更重要的是，澳聯儲警告說，儘管企業資產負債表在冠狀病毒疫情大流行之前狀況良好，但受衝擊的規模仍將考驗許多企業的財務彈性。大約四分之一的企業通常沒有足夠的流動資產來支付一個月的費用(包括工資)，近一半的企業無法支付三個月的費用。
這意味著，未來幾個月，銀行商業貸款賬簿上的問題將激增。
澳聯儲表示，儘管經濟衝擊將持續多久存在相當大的不確定性，但公司層面的分析表明，例如，年銷售額下降20%，將導致年業務退出率(倒閉和收購等)從8%左右升至9.5%。這將意味著有額外3.5萬家企業要麼關閉店鋪，要麼被競爭對手的公司接管。
但它指出，這一估計是基於歷史信息，沒有考慮到旨在幫助企業現金流的各種政策舉措。同樣，儘管貸款損失的增加通常會導致銀行減少對企業的信貸供應，但澳聯儲指出，已經實施了重大政策措施來避免這種影響。
https://www.afr.com/companies/financial-services/reserve-bank-warns-of-commercial-property-hit-to-banks-20200409-p54ikb
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