隨著房地產市場迴歸正常運作，樓市回暖、漲價在即的聲音此起彼伏。
不少有置業計劃的朋友，看到消息後馬上急了，發出靈魂拷問三連擊：
該不該出手？買哪裡漲得快？錯過了怎麼辦？
對此，小編想說：朋友，請你冷靜點。不妨看一下我們的分析，是真回暖還是假迎春？
先來看一下廣州3月的一手住宅成交量。
據廣州中原研究發展部數據顯示，3月廣州網籤一手住宅成交量為4391宗，環比上漲487%；總成交面積為47.82萬㎡，環比上升480%。
成交量與成交面積均環比上漲480%或以上，廣州樓市的春天來了？
但其實這是2月樓市停擺後，市場迴歸常態的表現而已。
事實上，對比同一機構去年同期的成交數據，你會發現今年樓市跟這幾天的天氣一樣，冷！
在此前的文章中，小編一直強調，疫情攔住了購房者的腳，但攔不住他們的需求。但顯然購房者的需求沒有我們想象中的強烈。
對比2019年同期，3月成交量為7446套，成交面積為78.22萬㎡。相比之下，今年同比成交量少了3055套，成交面積少了30.4萬㎡。
由此可見，以3月一手住宅的成交水平來判斷樓市回暖，未免為時尚早。
其實，要判斷樓市是否回暖，單以一手住宅的數據作為依據，會有失偏頗。
廣州作為存量房市場較為成熟的城市，二手房市場一直佔據著重要的市場份額。
從上圖數據可以看出，近5年廣州二手房市場成交量都在10萬套以上，每年佔市場份額的50%以上。
因此如果拋開二手住宅市場，談廣州樓市是否回暖，那就是耍流氓。
據廣州中原研究發展部數據顯示，2020年3月廣州市二手中介網籤量為2469宗，同樣地環比有較大的升幅，達到4.5倍。
去年同期是什麼水平？成交超過5000套。
有人會說數據只能是一個參考，但業主的反應是不會騙人的，可以十分真實地表現出市場的冷暖。
受整體經濟萎縮的影響，目前市場上湧現不少急售物業，當中絕大多數有議價空間。
根據廣州鏈家研究院的數據，2019年底，廣州降價房源佔比達98.2%，環比增加4.1%，為有記錄以來最高值。
然而，庫存量並沒有減少，反而呈上升的趨勢。截至2020年3月31日，鏈家網廣州二手放盤量已達65546套。
來到今年3月，依然沒有止住業主降價的勢頭。今年第11週二手住宅盤源報價，有
60%出現降價的情況，其中降價幅度為1-5%的佔大多數，佔比為44%。
顯然，成交週期較長消磨了業主信心，促使業主做出降價的舉動，這反映了市場成交表現相對低迷。
回顧過去樓市暢旺的日子，業主賠定反價的例子比比皆是，如今業主降價，盤源數量卻不斷走高，此消彼長之下也未能拉動需求。
雖然一二手住宅市場暫時未有強勢表現，但其實廣州為樓市回暖已經做好了準備。
首先，從政策面上看，從去年年底開始，相繼有行政區優化人才政策，這意味著什麼？
人才政策為人口帶來增量，也為限購帶來“鬆綁”。
廣州一直是限購政策最為嚴苛的城市之一，非戶籍人士5年社保才有購房資格難倒了許多購房者。
在從嚴的調控手段下，放寬落戶門檻，相當於打開了直通購房通道，符合條件落戶的是人才，更是一張行走的房票。
房地產短期看政策，中期看金融，長期看人口。人才的流入會使得房子市場需求量變大，人口往哪裡走，哪裡就是就是房地產支撐之地。
其次，降息利好將至。
前兩天，央行宣佈逆回購下調利率，將大概率引導LPR利率下行。降息能引發購房需求，減輕購房者的還貸壓力，對樓市來說是利好。
政策與利率是影響樓市較為重要的因素，但並不意味著房價會出現上漲，在2019年廣州房價上漲了29%，因此今年房價或多或少會出現一些阻力。
總之，2020年廣州樓市會在政策和利率的影響下，迎來成交的高峰期，但小編判斷
只在量上面提升，價格方面不會有太大波動。
一方面，一手住宅市場開發商以價換量已經成為共識，所謂漲價也只是常規套路；
另一方面，業主會抓住需求釋放的時間加緊出貨，或置換或回籠資金，以時間換空間。
【End】
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