一.
前段時間二姐的朋友生了寶寶，如今房子住不下了。就在那自責，恨自己當時買房的時候為什麼那麼保守，沒有選擇大點的房子。
現在想換個大些的房子談何容易，換房就算二套，首付怎麼也湊不夠。
還有很多朋友當年也是買了迷你戶型，因為他們當時膽子小，不敢貸款，掏空了6個錢包付了一半首付，然後用公積金貸了不到100萬。
那時，他們夫妻倆的事業都處於上升期，如今他倆月收入加起來稅後近5萬，而月供只有不到6千。
想要換房，卻失去了首貸的資格，現在都後悔不已。
二姐覺得，在買房上面，還是需要一些基本的認知。
不然以後天天都想買後悔藥，想穿越到過去打醒自己。
今天二姐就跟大家嘮嘮關於房子的事情。
二.
首先，別排斥貸款。
雖然房貸給人的印象都是那種被壓到踹不過氣來的感覺，幾十上百萬的貸款一背就是二三十年。
但其實負債就像一層窗戶紙，捅破後，就會發現它並不可怕。像二姐的大部分朋友都在買房的幾年後，後悔當初自己沒多貸點。
因為還款額是不會增加的。咱們用最優解30年等額本息來算，100萬貸款的月供是5307元。
咱們都知道十年前的5000元和十年後的5000元的價值是不一樣的。
也就是說，雖然名義負債沒有變，但真實的負債一直在減少。不要說十年，五年就能很明顯的感覺得到。
並且身為年輕人的我們隨著工作經驗逐漸增加，工資自然也跟著水漲船高。
另外， 還有公積金。
再加上，萬一結婚了呢，兩個人的收入加在一起，流水不就又增加了。
所以，貸款真的沒有那麼可怕，咱們需要做的，就是在買房之後努力工作，好好生活，並再攢下幾十萬現金。
同時，也別太排斥借錢買房。
公司的一個同事，跟我們說，他當年3000每個月，奮鬥一年夠買個廁所；現在月入3萬，卻連廁所都買不到了。
如果能夠集親友之力買房的，那就努力先上個車，這並不丟人。等過幾年回頭看，其實對家庭收入增長大有幫助。
三.
其實房產投資，用一個公式總結就是：城市 x (商圈+小區+戶型+貸款額度和方式)
如果城市不行，後面做得再好也沒啥意義。
因為咱們投資房子，收益主要是來自地價上漲，然後是人口流入和居民購買力增長、房貸的長期貶值、租金回報的長期增長。
所以，房產投資的收益基本都是長期持有。
不過，在買房之前，咱們先來看看2019年上半年樓市經歷了什麼？
從搶人大戰，到政策收緊；
從拿地“熱潮”，到一城一策、一區一策；
全國各地樓市的調控政策出了260多個，僅6月就接近50個；
從所謂的樓市小陽春，到現在的樓市回穩……
二姐總結一下：2019年上半年，樓市先松後緊，小陽春沒入夏，成功穩住樓市。
再來看下半年樓市何去何從？
總體上，仍然持續落實穩地價、穩房價、穩預期，對調控不利的城市繼續問責。
由於房地產調控政策從4月中旬開始出現明顯收緊趨勢，最近兩個月房地產調控較為密集，各地政府對市場炒作保持較高警惕。
所以炒房客，這兩年應該會比較痛苦。有大量的炒房客們，是冒險借了外面的錢，加了槓桿來囤房的。
比如借了消費貸款、經營貸款....
那麼下半年房地產市場將迎來新一輪調整，一二線城市仍然要維持嚴厲的調控政策不放鬆，而三四線城市防範房地產市場價格下跌過快作為首要任務。
也就是說，下半年“因城施策，一城一策”仍將繼續實施，預計樓市出現過快上漲勢頭的城市或地區還將繼續收緊調控措施。
再加上，7月16日，發改委聯合13個部委印發《加快完善市場主體退出制度改革方案》中提出：提出研究建立個人破產製度。
有朋友估計想問，個人破產和房價有關係呢？
中國家庭的資產裡，權重最大的毋庸置疑就是房產。
所以對於炒房客來說，瘋狂的舉債，瘋狂的買房，一旦房價不漲反跌，最終的結果，很有可能就是破產。
也就是說，三四線城市要小心了...
其實二姐之前就一直在跟大家說，三四線城市的房產沒有金融屬性，只是消費品。甚至像鶴崗的房子，都快成了紀念品。
四.
如果是剛需，確定好了要買房，就另當別論了，考慮就是怎麼買這個問題了。
首先，確定買房的啟動資金。有了預算，那麼看房的效率自然就上去了，不然就很浪費時間了。
然後，確定房源。選小區、選戶型。接下來就是確定有幾套在售房源，每套定價是否合理？最終要拿多少錢出來才能買？啟動資金有沒有缺口？
最後，確定安全邊際。 也就是每個月的固定收入能否完全覆蓋房貸月供、家庭固定開銷、其它融資月供？
如果因為買房變成負現金流狀態，那就需要慎重考慮了。因為二姐覺得有些冒險的槓桿最好是不要加。
好了，今天就到這了。
大家在留言區和二姐嘮嘮你的買房故事唄～
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