一.
前段时间二姐的朋友生了宝宝，如今房子住不下了。就在那自责，恨自己当时买房的时候为什么那么保守，没有选择大点的房子。
现在想换个大些的房子谈何容易，换房就算二套，首付怎么也凑不够。
还有很多朋友当年也是买了迷你户型，因为他们当时胆子小，不敢贷款，掏空了6个钱包付了一半首付，然后用公积金贷了不到100万。
那时，他们夫妻俩的事业都处于上升期，如今他俩月收入加起来税后近5万，而月供只有不到6千。
想要换房，却失去了首贷的资格，现在都后悔不已。
二姐觉得，在买房上面，还是需要一些基本的认知。
不然以后天天都想买后悔药，想穿越到过去打醒自己。
今天二姐就跟大家唠唠关于房子的事情。
二.
首先，别排斥贷款。
虽然房贷给人的印象都是那种被压到踹不过气来的感觉，几十上百万的贷款一背就是二三十年。
但其实负债就像一层窗户纸，捅破后，就会发现它并不可怕。像二姐的大部分朋友都在买房的几年后，后悔当初自己没多贷点。
因为还款额是不会增加的。咱们用最优解30年等额本息来算，100万贷款的月供是5307元。
咱们都知道十年前的5000元和十年后的5000元的价值是不一样的。
也就是说，虽然名义负债没有变，但真实的负债一直在减少。不要说十年，五年就能很明显的感觉得到。
并且身为年轻人的我们随着工作经验逐渐增加，工资自然也跟着水涨船高。
另外， 还有公积金。
再加上，万一结婚了呢，两个人的收入加在一起，流水不就又增加了。
所以，贷款真的没有那么可怕，咱们需要做的，就是在买房之后努力工作，好好生活，并再攒下几十万现金。
同时，也别太排斥借钱买房。
公司的一个同事，跟我们说，他当年3000每个月，奋斗一年够买个厕所；现在月入3万，却连厕所都买不到了。
如果能够集亲友之力买房的，那就努力先上个车，这并不丢人。等过几年回头看，其实对家庭收入增长大有帮助。
三.
其实房产投资，用一个公式总结就是：城市 x (商圈+小区+户型+贷款额度和方式)
如果城市不行，后面做得再好也没啥意义。
因为咱们投资房子，收益主要是来自地价上涨，然后是人口流入和居民购买力增长、房贷的长期贬值、租金回报的长期增长。
所以，房产投资的收益基本都是长期持有。
不过，在买房之前，咱们先来看看2019年上半年楼市经历了什么？
从抢人大战，到政策收紧；
从拿地“热潮”，到一城一策、一区一策；
全国各地楼市的调控政策出了260多个，仅6月就接近50个；
从所谓的楼市小阳春，到现在的楼市回稳……
二姐总结一下：2019年上半年，楼市先松后紧，小阳春没入夏，成功稳住楼市。
再来看下半年楼市何去何从？
总体上，仍然持续落实稳地价、稳房价、稳预期，对调控不利的城市继续问责。
由于房地产调控政策从4月中旬开始出现明显收紧趋势，最近两个月房地产调控较为密集，各地政府对市场炒作保持较高警惕。
所以炒房客，这两年应该会比较痛苦。有大量的炒房客们，是冒险借了外面的钱，加了杠杆来囤房的。
比如借了消费贷款、经营贷款....
那么下半年房地产市场将迎来新一轮调整，一二线城市仍然要维持严厉的调控政策不放松，而三四线城市防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
也就是说，下半年“因城施策，一城一策”仍将继续实施，预计楼市出现过快上涨势头的城市或地区还将继续收紧调控措施。
再加上，7月16日，发改委联合13个部委印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》中提出：提出研究建立个人破产制度。
有朋友估计想问，个人破产和房价有关系呢？
中国家庭的资产里，权重最大的毋庸置疑就是房产。
所以对于炒房客来说，疯狂的举债，疯狂的买房，一旦房价不涨反跌，最终的结果，很有可能就是破产。
也就是说，三四线城市要小心了...
其实二姐之前就一直在跟大家说，三四线城市的房产没有金融属性，只是消费品。甚至像鹤岗的房子，都快成了纪念品。
四.
如果是刚需，确定好了要买房，就另当别论了，考虑就是怎么买这个问题了。
首先，确定买房的启动资金。有了预算，那么看房的效率自然就上去了，不然就很浪费时间了。
然后，确定房源。选小区、选户型。接下来就是确定有几套在售房源，每套定价是否合理？最终要拿多少钱出来才能买？启动资金有没有缺口？
最后，确定安全边际。 也就是每个月的固定收入能否完全覆盖房贷月供、家庭固定开销、其它融资月供？
如果因为买房变成负现金流状态，那就需要慎重考虑了。因为二姐觉得有些冒险的杠杆最好是不要加。
好了，今天就到这了。
大家在留言区和二姐唠唠你的买房故事呗～
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