隨著經濟運轉的不斷復甦，一季度樓市也開始了百“花”齊放：
丨“先有坊間傳聞，灃東、臨潼取消限購政策，後又爆出限價政策取消”；
丨“再有央媽放水，自然樓市也不免鼓吹，分一杯羹”；
丨其次第一季度西安四次價格公示，2w+、3w的房源價格不斷刷新人們眼球；
丨最後樓面價直追房價的土拍再給購房者們一記絕殺，樓面價8000+的三迪灞河新區項目、樓面價1萬+的中鐵建高新項目、樓面價1.3萬+的高新地產軟件新城項目等等。
要在平時，除去其他影響因素來看，以上四點因素對於購房者而言可謂影響力十足。
“政策鬆綁”與“央媽放水” 這兩個“僚機”為購房者釋放了一個信號：樓市穩中有升，市場逐漸回暖，購房人數隨之增加，市場向好。
而“土地市場火熱、麵粉追上面包價”與“價格公示”這兩個因素則成為“殺手鐧”。
土地市場，“麵粉”升值，“麵包”豈能不貴的道理讓許多本身就有購房意願或投資意願的購房者提前著手安排買房。
而價格公示，也讓我們對於房價上限的認知不斷被拉昇。一來一去之下，“房價穩中有漲”+“性價比盤逐漸稀缺”也讓許多仍然徘徊的購房者毅然決然的踏上購房之路。
但現實是，受到一季度兩個特殊的時間節點（春節、疫情）影響，一季度以總體去化率35.4%的慘淡成績收場。原本預計的樓市小陽春並未及時出現，相反進入了樓市冰封期。
這對於開發商而言，並不是好事。但對於購房者而言，卻是好事。能夠讓自己在近期暫緩置業選擇，理性思考自身和家庭需求，選擇更適合自己的產品，而非一味的盲目跟“小陽春”大眾置業的風。認真思考哪些樓盤是真材實料的真正熱銷，它的熱銷點在哪裡？是產品、價格、配套還是營銷手段？哪些樓盤需要避雷，它的避雷點又是哪些？是品質、性價比還是周邊規劃？結合這些，再來認真篩選一番自己關注的盤，到底哪一個項目更適合你。
我們選取今年1月1日至3月31日之間進行意向登記、開盤營銷的樓盤，共計30盤，物業類型包含公寓、高層、小高層、洋房以及別墅產品，均價區間在9857元/㎡-32183元/㎡之間。與同期相比，開盤營銷樓盤呈明顯減少（去年同期開盤營銷50盤），均價區間呈明顯上漲趨勢 （去年同期均價區間在6800元/㎡-24433元/㎡）。
由於受到春節假期以及疫情影響，再加上樓市利好政策不明朗、購房者資金分配以及房企實質性優惠政策少等因素，開盤量少、去化率低自然是難免的事。
所以，常態化的分析基本可以忽略。同時數十個樓盤實際去化率統計下來，我們發現了幾個有意思的現象，購房者不妨作為參考：
丨千人搖和100%去化
受到春節假日影響各房企主要重心為返鄉置業以及疫情影響，去化成績普遍不甚理想。
但還是有部分項目做到了高登記、高去化的優異成績。萬科瀾岸千人搖，266套房源引1433組家庭登記，平均登記比達1:5.4（相當於一套房近6組家庭爭搶）。雅居樂·湖居筆記145套房源引1012組家庭登記，平均登記比達1:7。御錦城288套房源引963組家庭登記等等。而最高登記比項目為天地源.曲江香都，43套房源引321組家庭登記，平均登記比達1:7.5。而這類高登記比樓盤也基本符合對應去化率。
細究原因，從目前市場上來看，以性價比為主的樓盤往往會有非常多的剛需、剛改購房者關注，特別是中小戶型、較低總價、配套全的高性價比產品關注程度最高。這樣的產品無論是目前購置還是未來出手時都屬於比較容易流動的產品價格。而在這個價格段內，哪個樓盤的產品更好、配套更豐富，未來那個樓盤的投資收益就會越高。而改善型產品，品牌、地段、產品品質是這類產品受關注的核心點。
丨近遠郊樓盤去化率低，入手多考慮
由於多年生活習慣，多數購房者對於購房選擇區域往往會選擇自身生活更熟悉的城區。所以對於購房來說，買主城區成為首選。
但隨著主城區價格不斷上漲，性價比較高產品逐漸稀缺，購房者可以稍微嘗試跳出“城牆思維”，選擇近郊樓盤置業。木婁君對於此的建議是：
在購房時首先需要滿足自身生活需求，對於所選區域未來規劃以及配套發展、交通、教育、醫療商業等各項配套都應仔細思考，切勿輕易出手。
丨萬元出頭樓盤去化成績差
比較讓木婁君費解的是部分項目平均價格在萬元左右，擱在平時也基本上是哄搶的主。但在本月去化中成績表現一般。是這個價格不香了？另有隱情？區域目前發展緩慢、樓盤周邊配套尚不齊備？還是購房者將購房意願暫緩擱置？木婁君猜測大概率應該是第三、四點吧。
丨恢復開工後，樓市復甦依然遲緩
從二月至3月初，房企售樓部均選擇“閉門謝客”，直到中旬，房企才開始正式開啟售樓部進行線下開門營銷。由於前期無法線下蓄客以及實地看盤，購房者購房意願大大降低。此時購房的購房者，大多為年前已經確定意向的客戶，新增客戶非常少。自然，這也是去化低的主要原因。當然，這也是在提醒你，不要傻乎乎的從眾，看著別人買，也不實地看看就拍板登記。
最後，對於購房者，有幾句話需要再提醒一下：
①、今年的一季度對樓市而言並不具有太強的參考價值，不能僅憑這三個月的數據就推斷樓市涼涼。 原因我們在文中也提到了。如果不影響購房計劃，不妨仔細關注4、5月的樓市趨勢，再出手。
②、從一季度的四批價格公示來看，明顯的信號就是“量跌價穩”，甚至“量跌價升”。甚至在近期也有不少開發商、置業顧問在朋友圈發言開始收回優惠措施以及漲價宣言（特別是昨天愚人節）。是真的要保持“量穩價穩”還是刺激購房者入市，需要理性思考。所以時刻關注非常有必要。
③、理性！理性！理性！盲目鼓“漲”不可取，盲目看“涼”亦是如此。多去售樓部，多和《觀樓》小夥伴們、置業顧問、中介溝通，及時掌握樓市動向，才是硬道理！
同時，需要注意的是，關注持續高頻率推盤、高熱度登記的區域，雖然意味著區域內性價比高的樓盤勢必會要有一番爭搶，但也同樣說明其產品未來的增值保值性以及性價比程度。對於初次購房的新手小白來說，在不影響需求的前提下，不妨可以適當從眾，拼一拼運氣。
但還是那句話，理性關注，謹慎出手！
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