新房市場還好，線上售房、直播賣房、全民銷售，花樣百般，再加上打折優惠、無條件退房、送車位等等促銷。
讓新房市場並不至於收成慘淡，隨著復工復產，新房市場也在逐步回暖，登記比與去化也在不斷回升。
但本身需要高購房意向以及線下帶看為主的二手房市場，在本就不景氣的態勢下，又沒有新房有市場的推動和利好政策，更是雪上加霜。
特別是最近不少關於二手房信息糅雜，讓人不禁疑惑，二手房市場真的涼了？
丨根據國家統計局數據，從2019年8月起西安二手房房價持續保持跌幅。2019年9月環比下降0.6%、10月下降0.7%、11月下降0.8%、12月下降0.6%；2020年1月下降0.2%……
丨二手房市場涼涼！不少二手房源拋售，降價50-100萬！大量二手中介門店倒閉。
這個，我們來好好說道說道。
客觀來講，除了前兩年二手房市場還沒有追漲新房房價時有過一陣風光外，西安二手房市場一直處於一個不溫不火的狀態。
很大一部分原因在於購房者的“買漲不買跌、買新不買舊”購房理念。
丨“買漲不買跌”。由於限價，二手房與新房帶來的價格差，讓一向“有地住就行”的人們開始後知後覺房子的金融屬性。
無論是剛需還是投資甚至投機，都在挑選樓盤時將“金融屬性”開始無限放大，而市場也在這樣的狀態下出現了異常表現。“搖到既是賺到”的買漲預期成為二手房所無法相比的金融遊戲。
當然，隨著政策和核心觀點的糾偏，“房住不炒”+“穩房價、穩地價、穩預期”讓購房者預期開始逐漸平緩，理性購房成為主流。但性價比高、與周邊二手房形成倒掛、配套齊全、發展潛力高的房源依然還是市場搶手貨。
丨買新不買舊。如今市場上更多的二手房為早期的老式單元樓、筒子樓、韭菜樓，讓不少本地人詬病。在滿足居住需求後將進入居住改善階段下，隨著外阜開發商到來，新式住宅逐漸出現在市場上，綠化、保潔、安防等基礎配套以及醫療、教育、養老等公共配套、甚至是社區服務、物業服務、社區文化等讓不少人耳目一新，不少人優先購買新房，或是選擇置換掉自己的老破小，再購買新房。
而隨著購房人群的眼光不斷提高，對生活舒適度追求也在不斷上升。這類“老破小”很難再滿足二手購房者的需求。特別是如今二手房房價聯動新房房價同步走高，本身並沒有相符的價值亮點，自然也在市場上更難以迅速出手。更多的則流向了租賃市場。
同時，再加上2019年6月限購升級後，落戶滿一年方可購房篩除大量購房者，新房房源不斷入市導致購房者關注點更多流向新房市場。
所以，客觀的講，二手房市場不是趨冷或涼涼，而是根本沒有火過。
那麼，近期的二手房市場是怎樣的？
相比於之前，這兩個月確實二手房成交量有所下降，有些賣家降價出售，這樣的現象確實存在。 但若就此推斷市場已經‘涼透了’，或許還有些過於武斷。
而在開篇時我們提到的“二手房房價持續下跌”以及“二手房跳樓降價、大量二手房中介門店倒閉”這兩個信息，如今也很好理解。
丨“二手房房價持續下跌”，受到新房市場影響，房東對於二手房市場行情瞭解並不及時，以及對房屋價值瞭解不夠透徹，對於市場預期過高，造成二手房價過高。隨著市場熱度不斷冷卻，相較於“佛系”房東，更多急於出手置換的賣家會選擇降價。這也符合市場價格波動。
還有部分二手房房東不看好疫情後的市場，選擇及時降價出售止損。另外，則就是投資客拋售。
同時，從6.20新政後，購房者入市預期不足，觀望情緒濃厚，自然進入二手房市場的更少，為了能夠及時出手，房東選擇降價也是自然。
丨“二手房跳樓降價、大量二手房中介門店倒閉”，跳樓大降價，動輒3、50萬甚至上百萬。這一點說實在更像是一個噱頭，並不多見。這類房屋本身總價高，交易難度大，在近兩年價格漲幅中水分也較大，所以降價3、50萬，本身可以加快交易週期，同時對於房東而言，也並沒有太大損失。
事實上，大部分降價房源的降價幅度基本都只是2萬到10萬之間。
而真實的情況是，從目前瞭解到的情況來看，西安二手房目前詢問量增加、掛單量增加，但成交量、價格並未出現明顯上漲或下跌。
據諸葛找房數據研究中心監測，2020年3月，100個重點城市二手住宅市場均價為15097元/平方米，環比微漲0.08%；與2019年3月相比，同比上漲0.90%,漲幅收窄0.19個百分點。2020年第14周，西安環比微漲0.31%。（需要說明的是，二手房市場是「個體化」的，大到小區的學區、品質、物業維護好壞，小到房屋的室內裝修都會影響房屋價值。所以，具體二手房價格漲幅還需具體來看。）
無論冷還是熱，需要提醒購房者的是，有些二手房是真的降價了，而有些二手房只是“表面”降價了。有真實存在的，也有吸引人眼球的噱頭。所以，大家也千萬不要因數據而錯誤判斷市場。
“那二手房，值得買嗎？”
木婁君的個人建議是：“謹慎購買，優先新房。”
首先，我們先來看看新房市場。
由於限價，二手房與新房帶來的價格差，讓一向“有地住就行”的人們開始後知後覺房子的金融屬性。從價值角度來看，新房未來升值空間相對二手房來說更大。
而隨著房源放量逐漸充足，市場房源增多，市場趨於理性，搖號意向登記家庭減少，中籤率增高，由於受到限價政策的影響，價格相對比二手房價格來說較低。同時新房無論是從戶型設計還是小區整體環境都有一定的升級，所以新房對於購房者來說更加合適。
但也並非全盤否定二手房。對於二手房來說，我們要清楚地是：
一方面，對於某些優質地段或是區域來說（比如學校、醫院、工作地點或配套齊全的區域或地段等），新房房源並不多，對於急於購買該區域房源的購房者來說二手房更適合。同時很多二手房都是借近兩年房價上漲的利好趁機漲價，但原本購買時房價並不高，也因此部分房價漲幅並不高，特別是仍處於價格窪地的二手房來說，買入就意味著可以再繼續增值。
另一方面，新房市場在全裝修政策以及高價地塊不斷入市的影響下，勢必會迎來價格浮動。急速削弱市場新房二手房價格倒掛現象（但還是會存在），二手房關注度會逐漸降低，房東和中介會選擇穩定價格或降價以求脫手。
同時，滿二滿三政策下，今年至明年將會有大量二手房源入市。這其中大部分房源屬於急於退場的投資房源，一方面價格相對會壓得很低，另一方面房源充足，價格會持續下降。
從目前我們瞭解到的市場情況來看：現在二手房的議價空間明顯比去年大，許多房源都有急出意向，同時也有不少房源自降1-30萬。而只要是買家誠心要，多數房東都願意讓價，讓價空間約在5%-10%。與片區內新房房源價格拉近，對於想要即買即住的購房者來說，是一個不錯的選擇。
需要明確的是，由於二手房交易屬於個人因素，全面普漲的二手房魚龍混雜。房東、購房者、包括中介，不同個體間需求和判斷都有差異。
這或許也是西安這兩年的市場行情造成的，不少二手房價格仍然存在著看不見的“水份”，在這種情況下，還不如選擇新房比較放心。不過隨著市場的冷靜，上了妝的二手房真面目會逐漸以真面目示人，到底是被捧高的還是憑自己真材實料漲價的，到時便會知曉。
但在最後仍然想要提醒購房者的是：在購買二手房時一定要充分判斷，畢竟如今仍然處於高位上的二手房，在市場下行的過程中能否依舊順利出手或保持增值？未來能不能經受住考驗，尚且不知。
要知道，市場的洗禮只有區域夠強、樓盤夠好才經受得住。
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