對於中國的在美投資者來說，應該有三條忠告：忘掉你在中國談到房地產投資時的思維方式。
每當要跟中國的朋友提及房地產投資的時候，我幾乎總能猜到他/她的第一反應——“你是說在美國買房嗎？”
中國人普遍思維中，房地產投資與買房是劃等號的。這種現象存在，有很充分的理由，那就是——中國的房地產市場把大家訓練成了這樣。
一方面，過去近20年裡，你只要買到房，就能幾倍甚至十幾倍地獲利。另一方面，中國的房地產市場其實也不允許投資者玩出多少別的花樣。
然而，在美國的市場上，如果你還這樣想，那就太過自我設限了。毫不誇張地說，美國房地產投資的玩法起碼有中國的20倍之多。
我隨手舉一個例子吧。我想它會是大部分中國人聞所未聞的——
美國的地方政府每年向屋主徵收房產稅，它們依靠這些稅收來支持當地的警察、消防、學校、修路的開銷。然而，並不是每個人都會按時繳納房產稅。有的人因為遇到了經濟上的困難，或是僅僅因為不知道有這麼一筆稅（比如不知道自己繼承了一套房產），就使得他們“被”欠稅。
這個時候，政府會要求他們補繳稅款，並支付罰金，但是很多人仍然交不上。從政府的角度來說，罰款不是目的，只要稅款收不上來，那它就影響政府的正常運轉。
這個時候政府會怎麼做呢？
美國政府會在這些房產上加上一個負擔，叫留置權（lien），然後公開把這些留置權拍賣給投資者，並承諾給投資者一個高額的回報，年回報率從百分之十幾到百分之三十幾不等。
這樣一來，政府從投資者手上拿到了錢，而房主有一定的“贖回期”，如果他們在贖回期內把債還了，那政府就會拿這些錢來支付投資者的本金和利息。如果房主沒有贖回，那麼房產就會被拍賣，然後用於還債，投資者也會拿到他的本金和收益。
這是我對這個過程高度簡化的一個描述。不同的州的具體做法差異很大，比如有一部分州不是拍賣留置權，而是拍賣屋契（deed）。
我們這裡不陷入細節，我想表達的核心意思是，這種在中國完全不存在的操作，催生了大量的投資機會。
2
買個房子等它升值，或者把買了的房子租出去，這兩種方式在美國都有，但是，如果你去房地產投資的會議或者俱樂部，你會發現，大家普遍關心的並不是這兩種方式。
這兩種在美國是非主流，以下我就來讓各位拓寬知識面，具體聊聊美國人所關心的投資方式。
美國的房地產投資中有一種玩法叫“賣家融資”。也就是賣家充當了銀行的角色，貸款給買家。加之美國房地產合同幾乎全部能夠轉讓（assign），這就產生了眾多的可能性。賣家融資的結構方式有上百種之多。
美國的房地產投資還有第四種玩法，叫租賃/購買特權（lease option）。它的基本操作是這樣的：合同約定，你可以短期（通常1-3年）租一套房子，租約期滿時你可以選擇把這個房子買下來或是不買下來；如果你選擇買下來，那麼房主是一定要賣的，此時的選擇權不在房主。
這是它的基本含義，由此延伸出去，有很多鮮為人知的操作，能夠讓投資者在短期內迅速獲利。而且他們往往不需要或者只需要很少的本錢，因而這也被稱為“用別人的錢做房地產投資”。
3
上面說得比較簡單，接下來我舉個具體的例子。
我在美國認識了一個菲律賓人，他的室友是個古巴人。七年前，這位古巴兄弟剛到美國的時候，窮得只剩下一條褲子，連手提行李都沒有。
一年前，他的每張信用卡都還欠著債。而現在，他每個月有3000美元的收入，生意還越做越大，現在正邀請菲律賓朋友加入，和他一起做。
他是怎麼做到的？這是一個價值一千美元的秘密：一些懂行的人會收你1000到1500美元學費來教給你。今天我就在這兒把他的小魔術免費破解給你看。
從最基本的意義上來講，他的操作是“賣家融資”下的一種巧妙的策略。
在這位古巴人的一個實際操作中，他首先找到欠了房貸的屋主，與其簽了個購買合同，把屋主從債務中解放出來，然後將這個房子以賣家融資的方式售賣給一個買家，第三步就是讓他去銀行做再融資。
這樣一來，房子原先的房主避免了喪失贖回權（foreclosure）和信用記錄受損的結果，古巴兄弟的買家——一名信用分不高、在銀行難以貸到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以預期將來這棟房子將屬於自己。而對於古巴兄弟來說，他在短短的十幾天裡，就掙到了5000美元，並且每個月還會由此產生幾百美元的被動收入。
這位古巴兄弟做到了。而房地產投資是最容易做到的投資領域。
不過，如果你要踏上這條船，首先需要做的是——克服恐懼、立即行動，以及忘掉你在中國投資房產時的那些思維定勢。
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