近日，一則《國家新規：9月1日起房產過戶給近親屬，不再徵收個人所得稅》的信息在網絡流傳。
時封君（微信ID：shidaifengmian）注意到，這些文章的信息來源於2019年6月份國家稅務總局公佈的《關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（下稱公告），而這次公告的頒佈，是為了配合《個人所得稅法》修改後，將部分個稅從“其他所得”項目調整為“偶然所得”項目徵稅的新情況，因此這並非新規定。
不過，這則公告中提到的“房產過戶給近親屬，不徵收個人所得稅”還是引起了廣泛關注，因為很多人想將房產過戶給近親屬時，都會遇到一個令人左右為難的選擇題：到底該選擇哪種方式過戶在經濟上比較划算？而這種情況，其實很大概率是發生在父母與子女之間。
關於房產的繼承和過戶問題，今天時封君就為大家解讀一下。
首先我們要知道，這三種情形房產過戶是免徵個稅的：
公告第二條規定，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：
（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等直系親屬；
（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
在此之前，房屋贈與行為的主體無論是否為近親屬均需繳納4%的契稅。那在現行免稅政策下，買賣、贈與、繼承哪種方式的過戶最省錢呢？
買賣過戶
買賣過戶需要根據房屋的市場價值交相應的稅費。現在買賣過戶主要交的稅費有契稅、個稅和增值稅。契稅稅率為1%-3%，個稅一般為1%，增值稅為5.6%，但是隻要滿足過戶的房屋滿兩年的條件就可以免交增值稅。如果過戶的房屋滿五年且是父母的唯一住房，不僅免增值稅，還免個稅。父母的房產過戶給子女基本上都是滿足住滿兩年條件的，實在沒滿兩年也可以等到滿兩年再過戶，所以增值稅我們可以不算。也就是說只需要交契稅和個稅，如果子女名下無房，那麼契稅最低為1%，最高為1.5%，加上1%的個稅，總稅費是不超過3%的。
贈與過戶
直系親屬間無償贈與的房產過戶免個稅和增值稅，但是需要交契稅，契稅直接按照3%收取，不能享受契稅優惠政策。很多城市贈與過戶時還需要用到贈與公證書，贈與公證書在公證處辦理，收費沒有統一標準，便宜的可能幾百元，貴的可能按照房產的評估價2%收取。不管是否計算贈與公證費用，3%的契稅是免不了的，這樣看來其實稅費比買賣過戶還高一些。
繼承過戶
繼承過戶是身後才能辦理的，父母如果還健在肯定不可能辦理繼承過戶的，所以繼承過戶是有限制的。繼承過戶是不收取稅費的。只需交過戶的工本費即可。和贈與相同，部分城市需要繼承公證書，如果辦理繼承公證書，是需要涉及一點費用的，但是一般不會很高，不會超過評估價值的2%。這樣看來繼承過戶其實是花費最少的。
贈與和繼承的弊端
如果父母的房產選擇贈與或者繼承給子女，子女以後不出售房屋，那麼繼承的過戶方式是最好的。但是贈與和繼承的房產在以後出售時除了該交的契稅和增值稅外，個稅也不再按照1%計算，而是按照差額20%計算，比如受贈時房產的評估價值為50萬，以後出售時的評估價值為100萬，那麼差額20%的個稅為10萬元。但是，如果在出售時房屋住滿了五年，且是家庭的唯一住房，那麼就可以免差額個稅。
注意：上述的滿兩年和滿五年的開始日期都是以契稅發票上面的日期或者房產證上面的日期為準，採用孰先原則，也就是哪一個日期在前就按照哪個日期計算。
綜上所述，我們很難保證以後房屋不出售或者自己能達到“滿五唯一”的條件，所以如果選擇贈與或繼承，在以後出售是就會多交稅，而買賣過戶則不會出現這個問題，所以綜合來看買賣過戶是父母過戶給子女相對最好的過戶方式。
執行主編丨於韋
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