“千萬別買二手房！”
上面這句話，東樓連著幾天了，幾乎天天能看到。某些自媒體同行不斷在講，“苦口婆心”勸大家一定別買二手房，要堅持搖新房，講得那叫一個言辭懇切、頭頭是道。
限價新房和漲價二手房，選哪個？這幾乎是道送分題，畢竟價差擺在那，買到就是賺到。但僅僅以此就得出結論說“二手房絕對不能買”，就不太厚道了。
因為，二手房市場也是能買到“限價房”的。
你記住，沒有不能買的房子，只有不合適的價格。
很簡單的道理，10萬/平的錢江新城可能不值得買，但6萬/平的錢江新城絕對值得買。同理，5萬/平的上城區老破小可能不值得買，但4萬/平的上城區老破小就值得買。
你可能馬上會說，錢江新城哪有6萬/平的房子啊！上城區還有4萬/平的老破小？
東樓跟你說，絕對有，而且絕對能找到。只要你認真去找。
二手房市場是個非常複雜的市場，比新房市場的複雜程度絕對高不止一個量級。
你想買新房，搞明白幾十個開盤的樓盤，就全明白了。但二手房呢？40年的住房建造史，從老破小、福利分房、90年代老式商品房、一直到這兩年交付的次新盤，各路產品如過江之鯽，五花八門，並且錯落分佈在城市的不同位置，標註著截然迥異的價格……
東樓前天就看到一套房，頂樓躍層，水澄橋附近，一線江景，單價4萬的大面積次新房。你可能不信，但卻真實存在。
所以，二手房市場的最大特點就是：價格混亂，非常混亂。
一個混亂度很高的地方，想要信息完全對稱是不現實的。而信息不對稱必然會導致一個結果：二手房市場裡存在著明顯的套利空間。
可能大家不知道，專業投資樓市的行家，向來都是無視新房而專注二手房的。因為在不存在“限價”的新房市場中，幾乎是沒有任何價格優勢的。想長線賺樓市錢，必須深耕二手市場。
上面都是理論，東樓接下來講個實例你就明白了。
昨天早上和小青瞎聊。
我問小青，你覺得未來科技城創景路那邊，次新二手房都快賣到4w的單價了，到底合理不合理？
小青老師畢竟是未來科技城“專家”，馬上給我說，現在未來科技城發展快得很，一天一個樣，生活氛圍比以前好了不知道多少，巴拉巴拉。
言下之意，當然是值這個價錢。
但東樓就不這麼覺得了。東樓個人的感覺是，這個價格，擱我，我買不下手。
太貴了。是的，真的太貴了。（即便我覺得貴，但仍然有不少成交，說明價格還是站的住腳。）
當然，東樓不是說未來科技城，或者說創景路不好，沒有任何這個意思！
創景路這個位置，絕對是不錯的，5號線和未來的西站-機場K1快線的樞紐站點，疊加未來科技城這個新經濟引擎，無論怎麼看，杭州的新區裡面，配置比它好的，真不多。
但房價這玩意兒，歸根結底還是得落到的“價”上面。再好的預期，再好的地段，價格也不能是無限高。因為任何的利好，其實都是可以折現的。
除了工作和生活在創景路附近，又不想通勤太長的小夥伴們，自然只能買到這裡。但如果是稍微帶點投資意思來看附近的二手房的話，東樓的建議，同樣4萬的均價，你不如去買復興路附近的復興南苑。
如果大家稍微熟悉杭州樓市的話，肯定不難發現，創景路的二手房（主要是次新房）價格與復興路附近（主要是老小區）的價格是非常接近的。
因此，這二者具有一定的可比性。價格一致嘛！說明大家對這兩者的價值認可是相對接近的。
創景路附近的樓盤前面介紹了，合景瑜翠園、奧克斯未來時代、華夏之星，大概均價在3.8-4.2w；復興路這邊的復興南苑、美政花園、藍江公寓，二手均價大約是4.1-4.3w。
東樓做了一張對照表，或許對比起來能更清楚。帶說明具備相對優勢。
通觀下來就會發現，地鐵、景觀、產品、未來預期這些項目，其實二者差距並不大，創景路附近的二手房相對復興路的唯一優勢，其實只有房齡而已。復興路的區位、配套成熟度這種，都不是創景路四五年內可以形成的。
有人可能會嫌棄復興南苑那種老小區的建築質量，覺得年代久了，樓就不行。東樓這麼跟你說吧，東樓也算是看了不少房子了，真不是新房子一定質量好，現在漏水最多的就是新房，況且復興南苑還有2005年建的江景次新房。
所以，多個項目比較下來，幾乎同樣價格的復興南苑和美政花園，是絕對完勝創景路的合景瑜翠園、奧克斯未來時代和華夏之星的。
這說明什麼啊？！如果創景路附近的價格沒有被高估的話，復興路的老小區就是被低估了！
低估說明什麼？說明你買入，其實是有賺的。這就跟買到限價新房一樣，只是利潤可能沒有那麼誘人。
這幾年來，杭州的房價確實挺詭異的。
限價新盤就不說了，價格嚴重扭曲，價不配位者，比比皆是，這才有了各種“萬人搖”和各種維權事件，這都不在話下。
更重要的是，以市中心為核心，越外圍房價越便宜的“地段論”，似乎越來越不靈了。
但你說“地段論”一定就錯了嗎？也不盡然吧。
一些外圍板塊即便有著值得嚮往的未來，但區位的優勢、配套的充分成熟，都不是一朝一夕能實現的事情。遠的不說，各色優質的餐館、重要的府衙只會集中在市中心，而不會零零散散地開到郊區。
“地段論”的失效恰恰說明，如果不是某些板塊被炒高了，那就是一些被冷落的板塊已經被低估了。
根據板塊輪動的套路，每個階段往往都有一個被集中熱炒的板塊，從一個板塊到另一個板塊不斷追捧輪動，那麼勢必前幾輪沒有被炒熱的板塊就具備了價格優勢。
就像大家覺得未來科技城好，因此被炒得很熱；那與此同時，也有不少其他板塊，如復興路、丁橋一帶，就被冷待了。
而這些被冷待的板塊和樓盤，就是二手房市場中的“限價房”。因為沒有流量，所以價值被低估了。若是哪天價值復現，就是“限價利好”兌現之時。
所以二手房絕對不是不能買，而是需要更謹慎、嚴密的分析，然後進行不斷的價格和優劣勢對比。
如果你認真地做這個工作，並且不斷認真地實地看盤，你肯定能發現被低估的板塊和被低估的房子，就像東樓前面講的那樣，目前的價格，就是復興南苑比創景路附近有優勢。
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