問題概述：
按揭買房作為一種常見的民事法律關係，在開發商未按期交房的情形下導致《購房合同》解除，根據相關法律規定，購房者與銀行之間《借款合同》也會一併解除，那麼《借款合同》解除後，應當有誰來向銀行償還剩餘的本金及利息呢？
基本案情[（2017）最高法民終683號]：
1、2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》，約定：王忠誠購買越州公司開發的66-16號商業用房，付款方式為首付款+按揭貸款支付。
2、2015年8月14日，借款人王忠誠與貸款人建行青海分行、保證人越州公司簽訂《個人住房（商業用房）借款合同》，王忠誠向建行青海分行借款7397萬元用於支付案涉房款；越州公司提供階段性擔保。
3、2015年8月14日，借款人、抵押人王忠誠與抵押權人建行青海分行、建設單位越州公司簽訂《房地產抵押合同》約定，由王忠誠將其購買的66-16商業用房提供抵押擔保。合同簽訂後辦理了預告登記。
4、上述合同簽訂後，王忠誠向越州公司支付首付款。建行青海分行按照受託支付的方式向越州公司支付購房款7397萬元。
5、現開發商越州公司未按合同約定交付房屋，王忠誠向法院起訴解除《商品房預售合同》和《借款合同》，要求開發商向銀行返還剩餘貸款本息同時免除自己向銀行的還款義務。
爭議焦點：
因開發商違約導致《借款合同》目的無法實現而解除，剩餘的按揭貸款由誰來償還？
裁判理由：
由於商品房擔保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發商越州公司的賬戶，因此根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”的規定，越州公司應將剩餘的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，並沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關係上來說是受購房者的委託向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除後，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然後再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，原審判決越州公司承擔對建行青海分行剩餘貸款本息的還款責任正確，但免除了《個人住房（商業用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責任錯誤。
法律依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條（第二款） 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。法理分析：
當前社會形勢下，按揭買房是最為常見的購房方式。在按揭買房中開發商、購房者、貸款銀行之間的關係如下：
按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規定，一般當開發商未按期交付房屋出現違約時，購房者與開發商之間的《購房合同》如能解除，《按揭貸款合同》一般也會一併予以解除，那麼在兩合同都解除的情形下，開發商、購房者、貸款銀行之間的關係如下：
對於上圖中購房者是否與開發商共同承擔“向銀行償還剩餘貸款本金及利息”的責任，實務中有著不同的理解，一種觀點認為根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款之規定，應當由開發商直接向銀行還款，購房者對此不再承擔共同還款責任（此觀點在基層法院、中級法院中有大量的案例）；一種觀點認為根據合同相對性原理，借款合同是購房者與銀行簽訂的，銀行將貸款直接支付給開發商正是基於購房者的受託支付，故貸款的第一還款責任人還應當是購房者，第二十五條第二款規定由開發商直接向銀行返還借款，是最高院為了簡化“開發商先支付給購房者，再由購房者支付給銀行”的操作而規定的，該規定中並未直接免除購房者的還款責任（最高院在本判例中的觀點）。
針對上述說法，我們更加傾向於後一種觀點，因為在按揭買房的法律關係中的主合同為購房者與開發商之間的《購房合同》以及購房者與銀行之間的《借款合同》，從法律關係上看，銀行與開發商之間不存在合同關係（不考慮從合同關係），在兩合同均解除的情形下，基於《購房合同》的解除，開發商應當向購房者返還購房款，購房者向開發商返還房屋（如已交付）；基於《借款合同》的解除，購房者（借款人）應當向銀行返還借款本息。如嚴格按照上述民法理論之操作，就會出現“開發商先支付給購房者，再由購房者支付給銀行”的繁瑣手續，按揭買房合同在社會中十分常見，如都按上述操作，則大大增加了交易成本，浪費了社會資源，故最高院對於該特定化且常見的民事法律關係，進行了特別的規定“由開發商直接將剩餘款項返還給銀行”，該條法律的本意目的是為了簡化操作手續，但並未突破民法理論中關於“合同解除後的後果”的基本理念，故不能僅憑第二十五條中未規定購房者的還款義務，就徑行免除購房者的返還義務。
實務建議：
因實務中各級法院的不同理解，我們為此建議銀行，無論是由開發商還是按揭借款人提起的解除《購房合同》的訴訟；無論是否將銀行列為第三人以及列為被告（甚至要求相關責任人及時關注此類訴訟的動向，在未被列為當事人的情形下，申請以第三人身份參加訴訟），均要積極參加訴訟並及時提出訴求（以有獨立請求權的第三人提出獨立訴訟請求或者以被告身份提反訴），否則可能會因上述問題的不同理解及因未能及時提出訴求（後面還會繼續討論是否提出訴求的區分）從而導致權利不能及時甚至完全不能實現。
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