經適房作為具有社會保障性質的政策性住房，在分配、使用、交易等方面都受到不同程度的限制，相關管理規定均明令禁止購房人將其對外出租。然而，合同與強制性法律秩序發生牴觸，並不意味著合同必然無效。究竟如何判定經適房違規出租的合同效力，也因此成為實踐中一個極具爭議的問題。對此，華東政法大學特聘副研究員王蒙在《經適房違規出租的合同效力與法律效果——兼論比例原則在合同效力認定中的運用》一文中，以經適房產權結構的定位為起點，在闡明違法合同效力的判別方法之後，對如何明確經適房違規出租的合同效力與法律效果，提供了一整套可供選擇的解決方案。
一、經適房的產權結構定位
《經濟適用住房管理辦法》第30條第1款規定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。”就其中“有限產權”的理解，存在兩種觀點：一種為“共有權說”（或“按份共有說”），即購房人與當地政府按比例共同享有產權，與實踐中的共有產權模式相對應；另一種則是“受限制的單獨所有權說” ，即購房人對經適房取得單獨所有權，但其對房屋的轉讓、處置等權能在一定程度上受到限制，此種觀點對應實踐中的單獨所有模式。
兩種產權模式最大的不同在於：在共有產權模式下，政府住房保障管理部門扮演著雙重角色：既是制度實施與秩序維護的管理者，同時又是經適房的按份共有人；而在單獨所有模式下，其僅承擔管理者職能。就具體法律效果而言，在共有產權模式下，當出現購房者違規出租、出售經適房時，住房保障部門除了可行使公權力外，亦得訴諸私法上的救濟手段。正是基於此優勢，大多數省份在設計保障性住房的產權結構時，或已採納或正轉向共有產權模式。本文的分析亦以按份共有的產權結構為基本前提而展開。
二、違法合同效力判定的方法
（一） 以規範目的為起點
在我國現行法語境下，強制規範分為效力性與管理性兩類，僅違反效力性強制規範的合同才必然無效。《民法總則》第153條第1款新增了但書規定，此種規制模式強調了規範意旨考察對違法合同效力認定的重要性，在學理上被稱為“規範目的保留”。《合同法》第52條第5項雖然並未包含上述但書規定，但遵循
“規範目的考察先於合同效力評價”的思維路徑不僅必要而且可行，也更符合立法原意。探求規範意旨的過程本質上就是法官進行法律解釋的過程。首先應綜合運用法律解釋的方法，探求立法者設立該規定所欲實現的目的，在此過程中須重點關注規制對象與其所保護的利益。之後再進一步追問，為確保規範目的不會落空，應對與其相牴觸之合同的效力作何評判。
（二） 以利益衡量為手段
以強制規範為準繩評判合同是否有效，構成公權力對私主體合同自由的干涉。尤其是在只有合同一方違反強制性規定的情形下，強制規範所保護的利益與合同自由原則之間的關係就更為緊張。因此，利益衡量是正確評判違法合同效力的必循之法。
就個案而言，在遵循規範目的的前提下，須結合具體情形對所涉諸項利益從性質、數量、位階等多個維度展開對比。合同的效力認定關乎意思自治這一民法基本原則。只有當強制規範旨在保障公共利益或維護善良風俗時，判令與之牴觸的合同無效才具有正當性。 因此有必要明確，《合同法》第52條第4、5兩項規定系一般法與特別法的關係，後者是前者的具體化。因此，當合同違反某一以保護公共利益為本質的強制規範時，應優先適用《合同法》第52條第5項來判定合同效力。
（三） 以比例原則為工具
當合同違反某一強制性規定時，即使該規定具有保護公共利益的目的正當性，也不能就此斷言合同無效。因為保護公共利益是目的，而令合同歸於無效只是手段。此時應當運用比例原則進行進一步檢視。比例原則發端於公法領域，要求公權力行使之目的與手段之間處於一種合比例的關係。無論是以違法抑或損害社會公共利益為由否定合同效力，在本質上都是運用公權力對私人合同自由進行干預，故滿足比例原則使用的前提。比例原則的運用可分為四步：第一步為預備，或稱目的確立階段；後三步為具體檢視階段，分別對應三個下位原則，即合目的性、必要性、均衡性原則。
三、經適房租賃合同效力的具體檢討
（一）預備階段：規範目的之確立
1．禁止經適房出租的強制性規定
根據《合同法》第52條第5項的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”，合同無效。《合同法解釋一》第4條明確將“強制性規定”的範圍限定於“全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規”。而作為部門規章的《經濟適用住房管理辦法》，以及各地實施的作為政府規章的經適房管理規定，均無法滿足司法解釋所設立的門檻。
對於強制規範是否存在效力位階的限制，學界主要存在兩種觀點：一種觀點認為應當對《合同法》第52條第5項的規定作擴張解釋，該規定只是一種“有限列舉”，其他效力層次的法律規範亦應被包含在內。另一種觀點則認為應當嚴格遵循該規定對效力位階所作的限制，轉而適用該條第4項規定來判斷合同效力。應當指出，上述兩種方式各有利弊：前者雖有理論正當性，但在司法實務中難以落實；後者雖然恪守法條文義，但難免有從特別法向一般法逃遁的嫌疑。
2．經適房禁租規定的規範目的
我國現行法之所以禁止經適房對外出租，根本原因在於經適房本質上屬於社會保障性住房。經適房的售價遠低於同地段商品房的價格，倘若某人以低價購入經適房後再以市價進行轉售或出租，顯然使得經適房的住房保障功能落空，擾亂經適房管理秩序，政府的公共財政利益也將因此遭受損失。由此可見，經適房禁租規定的規範目的具有維護社會公共利益的正當性，依此否定經適房租賃合同的效力，能夠通過對規範目的正當性的考察。
（二）共有產權模式下經適房租賃合同的效力判定
1．違規出租行為的民法定位
購房人違規出租經適房的行為，在本質上屬於某一按份共有人（購房人）未經其他按份共有人（即住房保障實施機構）許可擅自出租共有物的行為。就租賃合同的效力而言，一方面，租賃合同對其他按份共有人（住房保障實施機構）不生效力自無疑問。另一方面，由於租賃合同系負擔行為而非處分行為，故不因出租人缺少相應權限而無效。
2．比例原則的具體運用
（1）合目的性檢驗
經適房租賃合同無效時，購房人須向承租人返還全部租金，而僅得依其產權份額請求對方予以折價補償。由此，購房人以出租經適房牟利的企圖，會因租賃合同被認定無效而落空。易言之，以判令經適房租賃合同無效作為手段，有助於實現經適房禁租規定之規範目的，即能通過合目的性檢驗。
（2）必要性檢驗
在購房人向他人出租經適房的情況下，住房保障機構作為另一按份共有人，一方面可對承租人行使所有物返還請求權，要求其騰退房屋。此時租賃合同有不能行使之虞，任何理性的承租人自會主張解除合同。另一方面，對於已收取的租金，住房保障機構也可請求購房者部分返還。如此一來，購房人借出租經適房為自身牟利的企圖同樣無法達成。
既然有不止一種手段可實現規範目的，那麼自應比較二者對當事人利益的影響是否有所差別，
只有當令合同無效對當事人利益的影響最為輕微時，才說明這一手段對規範目的達成具有必要性。然而，本文所探討的情形卻恰恰相反：其一，抽象的就法律關係的穩定性而言，應儘可能地維持合同效力，若無必要則不應判令合同無效；其二，維持合同效力更有利於保護善意承租人。合同無效會使承租人喪失一切合同上的權利，這種做法極不公平。（3）結論
以上分析表明，在按份共有的產權模式下，判令經適房租賃合同無效，未能滿足比例原則對手段必要性的要求。因此，不能僅以出租經適房違規為由，而否認租賃合同的效力。
四、違規出租經適房的法律後果
購房人違規出租經適房，租賃合同雖然有效，但該行為本身還會引發其他法律後果：首先，住房保障實施機構對承租人享有若干請求權，主要涉及經適房以及房屋使用利益的返還問題。其次，就已收取的租金而言，住房保障機構得向購房人主張不當得利返還請求權。再次，購房人擅自出租經適房違反了經適房出售合同的相關規定，還將產生相應的違約責任。最後，違規出租經適房還會為購房人招致公法上的不利後果，如被處以罰款、責令騰退房屋等。正是通過這些具體的法律後果，在維持租賃合同效力的前提下，同樣能夠實現防止購房人牟利、維護社會公共利益的目的。
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