经适房作为具有社会保障性质的政策性住房，在分配、使用、交易等方面都受到不同程度的限制，相关管理规定均明令禁止购房人将其对外出租。然而，合同与强制性法律秩序发生抵触，并不意味着合同必然无效。究竟如何判定经适房违规出租的合同效力，也因此成为实践中一个极具争议的问题。对此，华东政法大学特聘副研究员王蒙在《经适房违规出租的合同效力与法律效果——兼论比例原则在合同效力认定中的运用》一文中，以经适房产权结构的定位为起点，在阐明违法合同效力的判别方法之后，对如何明确经适房违规出租的合同效力与法律效果，提供了一整套可供选择的解决方案。
一、经适房的产权结构定位
《经济适用住房管理办法》第30条第1款规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”就其中“有限产权”的理解，存在两种观点：一种为“共有权说”（或“按份共有说”），即购房人与当地政府按比例共同享有产权，与实践中的共有产权模式相对应；另一种则是“受限制的单独所有权说” ，即购房人对经适房取得单独所有权，但其对房屋的转让、处置等权能在一定程度上受到限制，此种观点对应实践中的单独所有模式。
两种产权模式最大的不同在于：在共有产权模式下，政府住房保障管理部门扮演着双重角色：既是制度实施与秩序维护的管理者，同时又是经适房的按份共有人；而在单独所有模式下，其仅承担管理者职能。就具体法律效果而言，在共有产权模式下，当出现购房者违规出租、出售经适房时，住房保障部门除了可行使公权力外，亦得诉诸私法上的救济手段。正是基于此优势，大多数省份在设计保障性住房的产权结构时，或已采纳或正转向共有产权模式。本文的分析亦以按份共有的产权结构为基本前提而展开。
二、违法合同效力判定的方法
（一） 以规范目的为起点
在我国现行法语境下，强制规范分为效力性与管理性两类，仅违反效力性强制规范的合同才必然无效。《民法总则》第153条第1款新增了但书规定，此种规制模式强调了规范意旨考察对违法合同效力认定的重要性，在学理上被称为“规范目的保留”。《合同法》第52条第5项虽然并未包含上述但书规定，但遵循
“规范目的考察先于合同效力评价”的思维路径不仅必要而且可行，也更符合立法原意。探求规范意旨的过程本质上就是法官进行法律解释的过程。首先应综合运用法律解释的方法，探求立法者设立该规定所欲实现的目的，在此过程中须重点关注规制对象与其所保护的利益。之后再进一步追问，为确保规范目的不会落空，应对与其相抵触之合同的效力作何评判。
（二） 以利益衡量为手段
以强制规范为准绳评判合同是否有效，构成公权力对私主体合同自由的干涉。尤其是在只有合同一方违反强制性规定的情形下，强制规范所保护的利益与合同自由原则之间的关系就更为紧张。因此，利益衡量是正确评判违法合同效力的必循之法。
就个案而言，在遵循规范目的的前提下，须结合具体情形对所涉诸项利益从性质、数量、位阶等多个维度展开对比。合同的效力认定关乎意思自治这一民法基本原则。只有当强制规范旨在保障公共利益或维护善良风俗时，判令与之抵触的合同无效才具有正当性。 因此有必要明确，《合同法》第52条第4、5两项规定系一般法与特别法的关系，后者是前者的具体化。因此，当合同违反某一以保护公共利益为本质的强制规范时，应优先适用《合同法》第52条第5项来判定合同效力。
（三） 以比例原则为工具
当合同违反某一强制性规定时，即使该规定具有保护公共利益的目的正当性，也不能就此断言合同无效。因为保护公共利益是目的，而令合同归于无效只是手段。此时应当运用比例原则进行进一步检视。比例原则发端于公法领域，要求公权力行使之目的与手段之间处于一种合比例的关系。无论是以违法抑或损害社会公共利益为由否定合同效力，在本质上都是运用公权力对私人合同自由进行干预，故满足比例原则使用的前提。比例原则的运用可分为四步：第一步为预备，或称目的确立阶段；后三步为具体检视阶段，分别对应三个下位原则，即合目的性、必要性、均衡性原则。
三、经适房租赁合同效力的具体检讨
（一）预备阶段：规范目的之确立
1．禁止经适房出租的强制性规定
根据《合同法》第52条第5项的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效。《合同法解释一》第4条明确将“强制性规定”的范围限定于“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”。而作为部门规章的《经济适用住房管理办法》，以及各地实施的作为政府规章的经适房管理规定，均无法满足司法解释所设立的门槛。
对于强制规范是否存在效力位阶的限制，学界主要存在两种观点：一种观点认为应当对《合同法》第52条第5项的规定作扩张解释，该规定只是一种“有限列举”，其他效力层次的法律规范亦应被包含在内。另一种观点则认为应当严格遵循该规定对效力位阶所作的限制，转而适用该条第4项规定来判断合同效力。应当指出，上述两种方式各有利弊：前者虽有理论正当性，但在司法实务中难以落实；后者虽然恪守法条文义，但难免有从特别法向一般法逃遁的嫌疑。
2．经适房禁租规定的规范目的
我国现行法之所以禁止经适房对外出租，根本原因在于经适房本质上属于社会保障性住房。经适房的售价远低于同地段商品房的价格，倘若某人以低价购入经适房后再以市价进行转售或出租，显然使得经适房的住房保障功能落空，扰乱经适房管理秩序，政府的公共财政利益也将因此遭受损失。由此可见，经适房禁租规定的规范目的具有维护社会公共利益的正当性，依此否定经适房租赁合同的效力，能够通过对规范目的正当性的考察。
（二）共有产权模式下经适房租赁合同的效力判定
1．违规出租行为的民法定位
购房人违规出租经适房的行为，在本质上属于某一按份共有人（购房人）未经其他按份共有人（即住房保障实施机构）许可擅自出租共有物的行为。就租赁合同的效力而言，一方面，租赁合同对其他按份共有人（住房保障实施机构）不生效力自无疑问。另一方面，由于租赁合同系负担行为而非处分行为，故不因出租人缺少相应权限而无效。
2．比例原则的具体运用
（1）合目的性检验
经适房租赁合同无效时，购房人须向承租人返还全部租金，而仅得依其产权份额请求对方予以折价补偿。由此，购房人以出租经适房牟利的企图，会因租赁合同被认定无效而落空。易言之，以判令经适房租赁合同无效作为手段，有助于实现经适房禁租规定之规范目的，即能通过合目的性检验。
（2）必要性检验
在购房人向他人出租经适房的情况下，住房保障机构作为另一按份共有人，一方面可对承租人行使所有物返还请求权，要求其腾退房屋。此时租赁合同有不能行使之虞，任何理性的承租人自会主张解除合同。另一方面，对于已收取的租金，住房保障机构也可请求购房者部分返还。如此一来，购房人借出租经适房为自身牟利的企图同样无法达成。
既然有不止一种手段可实现规范目的，那么自应比较二者对当事人利益的影响是否有所差别，
只有当令合同无效对当事人利益的影响最为轻微时，才说明这一手段对规范目的达成具有必要性。然而，本文所探讨的情形却恰恰相反：其一，抽象的就法律关系的稳定性而言，应尽可能地维持合同效力，若无必要则不应判令合同无效；其二，维持合同效力更有利于保护善意承租人。合同无效会使承租人丧失一切合同上的权利，这种做法极不公平。（3）结论
以上分析表明，在按份共有的产权模式下，判令经适房租赁合同无效，未能满足比例原则对手段必要性的要求。因此，不能仅以出租经适房违规为由，而否认租赁合同的效力。
四、违规出租经适房的法律后果
购房人违规出租经适房，租赁合同虽然有效，但该行为本身还会引发其他法律后果：首先，住房保障实施机构对承租人享有若干请求权，主要涉及经适房以及房屋使用利益的返还问题。其次，就已收取的租金而言，住房保障机构得向购房人主张不当得利返还请求权。再次，购房人擅自出租经适房违反了经适房出售合同的相关规定，还将产生相应的违约责任。最后，违规出租经适房还会为购房人招致公法上的不利后果，如被处以罚款、责令腾退房屋等。正是通过这些具体的法律后果，在维持租赁合同效力的前提下，同样能够实现防止购房人牟利、维护社会公共利益的目的。
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