貓頭鷹週報（MalltoWin Weekly)
數字化技術正在加速地產行業全鏈條變革，建築與技術結合引發的建築科技創新就是便是其中之一。想象一下，也許當建築技術發展到一定程度，所有的建築工人都將成為寫字樓的白領，工地上奔波著的都是機器人，他們將只需要通過幾行代碼便能糾正施工錯誤，通過遠程操控系統便能築起一座大樓。
2020-04-07
休息室、電腦、打印機
私人電話亭和各種零食充足供應
剃鬚理髮、每日按摩
體檢和其他健康服務一應俱全
甚至還配備醫護人員提供緊急救治
......
“壕氣”的配置，“清奇”的畫風，怎麼看都覺得這應該是BAT之類的互聯網大場才有的呢。實際上，這是地產商為建築工人提供的“辦公設施”。
隨著數字化技術向各個行業的滲透，地產行業全鏈條也在逐步變革，建築與技術的結合引發的建築科技創新就是便是其中之一。
想象一下，也許當建築技術發展到一定程度，所有的建築工人都將成為寫字樓的白領，工地上奔波著的都是機器人，他們將只需要通過幾行代碼便能糾正施工錯誤，通過遠程操控系統便能築起一座大樓。
而這，將對中國5400萬建築從業者形成巨大的現實挑戰。
事實上，技術對人的替代已經開始。2019年全國建築業從業人數5427萬人，比上年末減少136萬人，減少2.4%。與此同時，建築業總產值年增速達到了6%，全國建築業企業實現利潤增速為5%。
換句話說，人少了，但人均績效提升了，這其中一定程度上得益於技術帶來的效率升級。
近幾年來，建築技術領域的投資併購活動稍有增多，不過，根據2018年BPF（British Property Federation）的一份報告，Proptech中超過50%的內容是尋求解決銷售和租賃問題，只有16%專注於建築。
並且，Contech在全球不同區域發展也存在較大差異，甚至由於語言障礙導致的調研報告存在語言偏見、分析不全面等等。
鑑於此，【地產與科技】此次將國內外關於Contech的相關信息進行了系統整理，以期展現當下Contech進程，併為推進Proptech提供一些支撐。作為一名非建築行業人員，筆者對行業的理解終歸有限，如有錯漏，歡迎指出。
注：ConTech是一個合成詞，即Construction(建設)×Technology(技術)，主要用於定義在建築行業內，貫穿於整個施工過程的創新規劃、設計和建造結構以及製造和安裝其組件的方法的技術。本文中也包含了供應鏈管理、建築材料、人員管理等建築產業鏈條上的所有技術創新。
Contech發展到什麼程度？
隨著新興國家經濟增長、人口增加、基礎設施發展中公/私合作關係的增加，以及政府對鐵路和公路等大型基礎設施項目的投資增加，全球建築市場呈持續上升趨勢。據市場調查企業Statista的數據顯示，2017年全球建築市場規模約為10.9萬億美元，預計2021年全球建築市場將增長到24.3萬億美元。
這是一個大市場，同時，也是一個在創新方面非常落後的行業，特別是建築技術方面，一直是“IT供應商難以攻克的難題”。
建築行業極為複雜。這其中涉及很多利益相關者，包括業主、設計師、工程師、承包商、分包商、工地勞工，經營者、監管者、規劃者、地方政府等。
與推動房產交易平臺的性質不同，推動建築方法的改變十分困難。
當開始建造的時候，你至少要建造一些需要持續幾十年的東西，如果這些技術/方法不符合標準，就會產生毀滅性的後果，甚至觸發生命安全。即使這些建築技術經檢測已符合標準，也會因為破壞已有的灰色利益鏈條，在實施過程中遇到“硬抵制”和“軟抵制”等一系列問題。
鈦媒體曾報道，某高速公路工地，現場人員通過GPS在排水溝裡找到了一隻暴力拆卸的智能終端主機，它原本被安裝在一臺挖掘機上。
另外，根據Gartner炒作週期曲線繪製的2020年PropTech炒作週期，也可以看出，包括Pre-Fabrication、Modular Building以及BIM、VR/AR、Augmented Reality、Digital Twin和3D Modelling等在內的建築技術（Contech）尚且處於早期階段，並且Pre-Fabrication和Modular Building技術在2010年之前基本上不存在，是從最近才開始增長。
2020年PropTech炒作週期
Modelling和ConTech炒作週期，2000-2020
（注：Gartner的“炒作週期”以圖形表示技術和應用的成熟度以及採用情況。其中Contech包括Pre-Fabrication、Modular Building；Modelling包括BIM、VR/AR、Augmented Reality、Digital Twin、3D Modelling）
雖然這是一個限制，但也提供了一個巨大的機會。創新這個龐大且大部分未被變革的行業將帶來巨大的收益。很顯然，越來越多的頂級風投已經開始將目光轉向這個“大蛋糕“並尋求成熟的機會，以獲得全球範圍內的豐厚回報和機遇。
MetaProp聯合創始人&合夥人Zach Aarons在建築技術方面表現得尤為積極。他表示，Contech令人興奮，因為ProCore和Autodesk這樣的大型公司在不斷擴大規模，創造出完整的生態系統；Oracle在這個領域也變得非常活躍，無論是在工地上還是在辦公室，總承包商和分包商都在越來越多地使用軟件。
建築行業的需求是什麼？
為了幫助建築科技公司挖掘建築市場的價值，Procore&FMI調研了738名建築行業參與者（主要是承包商，來自美國、英國、澳大利亞、新西蘭和加拿大）的經驗和意見。
關鍵點一：建築人員最關心什麼
建築業正在發生變化，項目變得越來越複雜，交付時間也在加快。受訪者將他們主要關心的問題按重要程度進行了排列，結果顯示，核心關注點是：
保持安全的工作場所；
吸引和留住熟練工人；
最大限度地提高工地生產力。
請將涉及您組織未來成功的因素按重要程度排列
來源：2019 Procore & FMI Report
安全
安全不僅是建築人員最關心的問題，也是最能通過技術有效管理的問題，報告中這一技術採用比例達到了51.4%。
“好的解決方案，具有良好的移動性，能夠使實地小組及時報告他們目睹的任何潛在的安全問題。收集到的數據可用於瞭解趨勢、確定需要改進的部分，積極解決安全問題。“
生產力
在調研的公司中，只有不到一半的公司使用技術來最大限度地提高工地生產力，而為了更好地吸引和留住熟練勞動力，這一比例還不到四分之一。
滯後可能有兩個原因：
其一是，這種技術無法獲取，或者是建築公司不知道；
另一種情況是，建築公司的技術和創新預算很小，而且往往沒有清晰的預算分配。
您是否正在使用特定的建築軟件來解決以下問題？
來源：2019 Procore & FMI Report
人才
建築行業一直存在技能人才短缺的問題，2017年這一比例達到89%，遠高於2013年的53%。加之建築業人口老齡化，以及越來越多地年輕人選擇其他職業，並且在未來10年中，大多數嬰兒潮一代都將退出這一行業。
儘管這一問題逐年加劇，但是據報告稱，“在積極管理工作場所安全的同時，公司在解決工地生產力或獲取和留住人才問題上進展甚微”，這無疑是高科技公司為建築業構建解決方案時需要考慮的重要問題。
關鍵點二：建築公司想要什麼？
報告將建築公司在在投資建築技術時的標準與購買解決方案時的條件做了區分。
在前一種情況下，它們最看重的是能夠提高速度和效率的解決方案，而在後一種情況下，他們希望能夠很好地滿足其功能需求。
綜合以上兩種情況，他們都希望有易於使用且價格低的產品。
在確定是否投資建築技術/軟件時，請按重要程度對以下各項進行排名：
來源：2019 Procore & FMI Report
調研發現，受訪者抱怨最多的是，技術很難用，無法節省時間，無法與其他軟件集成，也無法在移動設備上使用。造成這種情況的原因可能是“許多公司不知道如何對建築技術進行全面評估”，而且往往只根據價格作決定。
您在實施技術解決方案時是否遇到以下挑戰？
來源：2019 Procore & FMI Report
建築公司面臨的最大困難是用戶對他們所實施的技術的採用率較低。
報告認為，執行過程不佳是由於買方與供應商在作用和責任方面的期望不匹配。在某種程度上，確實如此。你可以購買技術，可以部署技術，但你不能指望那些賣給你技術的人會對公司文化產生變革性影響。
變革最終來自內部，建築公司高層有責任通過培訓和激勵手段，將企業文化與創新結合起來。
正如報告所言，人們不知道如何使用這種技術，也沒有動力去使用它，因此“企業必須從根本上改變他們思考和購買建築軟件的方式。
這不是商品，相反，這是一項戰略性投資，有可能增加整個公司的長遠價值。要獲得出色的投資回報率，不僅需要對技術的特性和功能進行投資，還需要對合適的人員進行投資，以幫助加速和改進其採用。“
關鍵點三：經濟實力決定合作方式
報告最後討論了與科技公司合作的好處，而不是從他們那裡購買。很明顯，如果公司採取合作模式，而不是購買現成的解決方案，體驗將會更好。但事實是，大多數建築公司沒有時間或資金投資合夥企業，因此這種合作方式終究是留給少數有經濟實力的企業。
總之，通過2020年FMI行業報告分析，Contech公司應該注意到，這個領域存在明顯的商業機會。通過橫向整合挖掘數據的價值，也許將是ConTech的下一個方向。此外，市場上有大量有用但孤立的解決方案，供應商也可以選擇橫向整合整個價值鏈。
Contech全球資本流向了哪裡？
研究公司CREtech的數據顯示，私人建築技術公司的風險投資從2016年的3.521億美元躍升至2018年的61億美元。
截至2019年12月底，Contech投資總額已達到85億美元，約佔地產科技總投資額的22%。
建築技術領域的參與者：
風投、初創企業和傳統建築企業
國際領先的投資銀行巨頭高盛是最活躍的投資者之一，自2018年秋以來，至少參與了5家建築初創企業的融資活動。該行表示，這些投資決策是由不同部門獨立做出的。
2019年4月，高盛投資7500萬英鎊(合9500萬美元)收購了英國模塊化家居製造商TopHat；
同年，該銀行還參與了Pro.com(一個承包商平臺)3300萬美元融資活動；
牽頭為Built Technologies提供了3400萬美元的融資，該公司銷售一種供貸方管理建築貸款的在線工具。
眾所周知，建築業是一項週期性業務，初創企業面臨的風險是，在盈利之前，經濟下滑可能會使其受到衝擊。
另外，一些新公司還沒有完全實現他們的願景。風險投資公司Bee Partners的創始人兼合夥人Michael Berolzheimer表示：當我們第一次投資這些公司時，機構風險投資關注的是”建築初創企業“，這是相當奇怪的。
2013年和2014年，Bee Partners投資了兩家建築初創企業，兩年內，建築初創企業的年投資總額約為1億美元。在12月份，軟件公司Autodesk以2.75億美元收購了Berolzheimer的初創公司之一BuildingConnected。這筆交易使他的投資增加了7倍以上。
雖然大部分新資金投資於初創企業，但是初創公司和風險投資公司並不是唯一活躍於建築技術領域的公司。
在過去兩年中，隨著企業希望在快速變化的行業中保持自己的地位，傳統建築行業參與者涉足建築技術的勢頭猛增。
Skender的模塊化故事在整個行業中迅速傳播，並且在短短三年中，它宣稱自己是模塊化領域全國最頂級的傳統GCs。Skender已在芝加哥郊區投資了新員工、新技術和整個模塊化生產工廠。該工廠預計將在今年晚些時候完成公寓和酒店模塊的組裝。
Autodesk已經為絕大多數建築行業提供了可供選擇的設計軟件。該公司在其發展過程中一直在持續收購。
2018年末，Autodesk斥巨資11.5億美元收購了PlanGrid（約8.75億美元）和Building Connected（上述提到的2.75億美元），在與其核心設計服務直接相鄰的業務線中尋求增長。
Skanska充分利用其作為世界頂級建築公司之一的地位，在項目中進行技術試驗、測試和部署，規模之大幾乎無人能匹敵。
例如，Skanska在耗資40億美元的新LaGuardia終端上部署了3D掃描，並使用了StructionSite之類的第三方工具儘早發現錯誤和衝突。該工藝將返工費用減少到項目預算的1-3%，而不是以往的12-15%。
仲量聯行對這建築技術和更廣泛的PropTech都採取了多管齊下的方法。一個核心是JLL Spark——一個1億美元的風險投資基金，已經投資了包括OpenSpace在內的十多家初創企業。仲量聯行利用已有的規模來測試和試驗外部技術工具，確定適合每個工具的理想項目類型，然後在整個仲量聯行平臺上共享數據和實施計劃。
Contech主導地區：
北美、澳大利亞和歐洲
根據Crunchbase的數據，2018年，美國建築技術初創企業的資金猛增324%，達到近31億美元（佔全球Contech投資總額的一半），而2017年僅為7.31億美元。這主要是因為2018年確實發生了幾輪大額融資。
2018年1月，Katerra在D輪融資中，從軟銀願景基金、River Park風險投資以及Four Score資本引入8.65億美元。
11月，智能玻璃公司View完成11億美元H輪融資。
12月份，基於雲的建築管理應用程序的供應商ProCore，從Tiger Global Management獲得7500萬美元的H輪融資。
如果沒有前兩輪大額融資，2018年美國建築技術行業僅獲得11.35億美元資金，較2017年增長55%。
此外，建築技術行業還發生了幾宗大型併購。大型軟件公司意識到，在該領域收購外部公司比自己研發更有意義。
2018年第四季度，3D設計軟件提供商Autodesk完成價值11.5億美元的兩輪收購；公開交易軟件提供商Trimble以12億美元收購建築管理軟件服務商Viewpoint。
美國建築科技公司的融資併購趨勢表明了該技術產業的發展。與此同時，其他國家的Contech發展也趕上了這波投資熱潮。
比如，迪拜的一家公司Tenderd，去年6月宣佈完成了580萬美元的種子輪融資。該公司在阿聯酋為承包商提供了一個建築機械租賃平臺，並計劃拓展到其他鄰近地區。
在日本建築行業約70年曆史的Kashiwa Bara公司宣佈，從2019年3月開始以50億日元的投資額度啟動“JAPAN CON-TECH FUND”項目，並在專用網站(https://fund.contech.jp/)上開始募集資金支援“JAPAN CONTECH FUND”的企業。
該公司還開設了發佈國內外ConTech信息的WEB媒體——CON-TECH MAG（https://contech.jp/），來推動ConTech在日本的發展。
不過，麥肯錫合夥人Jose Luis Blanco表示，2019年，北美仍是Contech初創企業的主導地區，其次是澳大利亞和歐洲。
中國的建築科技市場
事實上，目前中國的建築科技市場並不如美國、歐洲那般繁榮。
儘管被全世界稱為“基建狂魔”，但中國建築多數都是靠一個個樸實而善良的勞動者用汗水築成的，而非科技手段。
根據【地產與科技】不完全統計，中國的建築科技公司不到200家，其中相當一部分是市場平臺（包括建築行業新聞、招投標、人員招聘等信息發佈），以建築技術研發為主的公司並不多。
重點選取60家較活躍的建築科技公司，我們發現建築科技公司最多的為北京、上海和深圳三大一線城市，合計44家，集中了7成科技公司。其中：
北京建築科技公司最多，佔比30%；
上海14家，佔比23%；
深圳12家，佔比20%。
不難看出，建築科技公司的選址與城市發達程度相一致，因為這裡最接近技術、資本、市場以及政策。
中國建築科技公司分佈情況
比如，鋼鐵全產業鏈電商平臺找鋼網，總部就設在上海，並先後完成六輪融資，累計融資金額超過20億元人民幣，投資機構包括經緯中國、IDG資本、華興資本、華晟資本、雄牛資本、紅杉資本、險峰長青、真格基金、京西創業、中俄投資基金、中泰證券等多家知名基金公司和國有資本投資者。找鋼網之所以能夠在與300多家鋼鐵電商的激烈競爭中脫穎而出，能夠從無到有一飛沖天，技術、城市以及政策三者缺一不可。
另外，建築技術公司正在創新的領域涉及BIM、項目管理、市場平臺、建材、供應鏈、AR/VR、協作軟件、機器人、雲、模塊化/預製等十幾個方面（參考CB Insight，JLL Research）。
目前，國內建築科技市場主要以BIM技術、項目管理以及市場平臺三個領域初創公司居多。就連前段時間為武漢建造雷神山火神山醫院而“走紅”的模塊化技術，相關初創公司也處於少數。與之情況類似的，還有被房企、媒體追捧的“建築機器人”，代表企業為大界機器人和碧桂園旗下的博智林機器人公司。
中國建築科技公司的創新領域
早些年，我國對建築機器人方面的研究較少，主要集中在高層建築外牆清洗和建築施工自動化安裝方面。近幾年，我國房企、人工智能公司、政府、高校等逐漸開始加大投入人財物，對建築機器人進行探索性研究和佈局。
值得注意的是，前不久碧桂園披露的2019年業績報告顯示，碧桂園博智林機器人項目自2018年7月啟動以來已經招募了3256多名國內外研發人才，現有在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試，累計遞交專利申請1843項，獲授權327項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術。
但是實際成果並非如這一串串數字般靚麗。
據一位知情人士透露，現階段碧桂園建築機器人的試用主要限於相對簡單的工種，或尚未涉及主結構相關的操作。比如水泥澆築後需要工人手工打磨的操作，可以換成機器人作業；再來就是一些簡單但高危的工種，比如外立面貼瓷磚，也就是在大樓外側貼磚的工作可以交給機器人。
某機器人制造行業人士表示：
“現階段的機器人制造都是基於已有技術，主要攻克的難關是應用這一環節，目前機器人應用的效果還比不上人工”。
其實，問題不止如此，目前許多大規模、大數據項目在交付時也沒有達到預期。“對大數據過度吹噓的變革性力量的失望，似乎給數據和分析的力量蒙上了陰影。”
不過，同樣是在3月，建築設計SaaS平臺小庫科技完成近億元A輪融資，建築智能建造方案提供商大界機器人完成近五千萬元A輪融資。在疫情重壓下，這兩輪重磅融資無疑為2020年中國建築科技市場注入了新活力。“這個數字化程度最低的市場”正在緩緩打開，一切才剛剛開始。
結語
在技術快速發展的今天，越來越多的建築專業人員/非專業人員聯合設計、人工智能、無人駕駛等領域人才共同變革這一行業，建築人理解這麼做的意義，但也難免不會擔心未來某一天自己的工作因被機器取代而失業。
其實，機器不會取代人類工作，而是結構性地調整工作，建築行業也如此！
“在一個機器可以完成大多數任務的時代，就業前景如何，誰應該擁有和控制在線專業知識，哪些任務應該專門留給人們？”這不只是建築人關心的問題，而是全人類都關心的。
DelPrete曾以住宅房地產經紀業為例，發現儘管90％的房屋銷售是在搜索物業時通過Rightmove，Zoopla，Trulia和Zillow等在線門戶網站發起的，但“消費者希望為了減少在出售房屋時可能造成的代價高昂的錯誤機會，還是會選擇代理。”下圖顯示，儘管房屋門戶網站在產生銷售方面占主導地位，但銷售中僱用代理的比例仍在不斷增加（2016年為90％，高於2001年的80％）。
在美國使用代理商銷售的房屋
資料來源：DelPrete，2018：177
“由於算法和機器學習，我們認為在未來10到15年的房地產行業中，人類的判斷將加深並變得不那麼偏頗。
我們大多數從事房地產行業的人，在金融、物業管理和投資組合管理方面，仍然使用手工流程，或者最多是半自動化流程。
Holtby Turner表示：
“電子表格比比皆是，整理和分析數據以進行房地產評估、成本分析、租賃管理和預測的數據；花費大量時間閱讀，處理和提取關鍵數據，這些數據不僅容易出錯、存在安全漏洞，而且非常枯燥！”
或許，把人類和“機器人”看作是相輔相成的，而不是相互競爭，會更加貼切。比如，在房企和建築企業，我們可以看到機器人技術和認知自動化可以幫助專業人員更快、更準確地分析數據。我們看到它簡化了租賃記錄的管理以及合規性和風險監控。隨著生產率的提高，成本降低，自動化和機器學習技術通常比外包的傳統做法更具成本效益。
但是，也許最重要的是更多創造性和以人為本的工作可以帶給我們滿足感，可以使員工免去重複繁瑣工作的技術意味著可以花時間做有意義的工作，例如評估業務模型或開發新業務線。
未來的建築環境需要我們改變觀念、提升技能，發揮人獨特的價值。
1.PropTech 2020: the future of real estate
2.JLL Research Report:State of Construction Technology
3.2019FMIReport:Where Construction Firms Are Finding Value
4.Forbes報道
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