猫头鹰周报（MalltoWin Weekly)
数字化技术正在加速地产行业全链条变革，建筑与技术结合引发的建筑科技创新就是便是其中之一。想象一下，也许当建筑技术发展到一定程度，所有的建筑工人都将成为写字楼的白领，工地上奔波着的都是机器人，他们将只需要通过几行代码便能纠正施工错误，通过远程操控系统便能筑起一座大楼。
2020-04-07
休息室、电脑、打印机
私人电话亭和各种零食充足供应
剃须理发、每日按摩
体检和其他健康服务一应俱全
甚至还配备医护人员提供紧急救治
......
“壕气”的配置，“清奇”的画风，怎么看都觉得这应该是BAT之类的互联网大场才有的呢。实际上，这是地产商为建筑工人提供的“办公设施”。
随着数字化技术向各个行业的渗透，地产行业全链条也在逐步变革，建筑与技术的结合引发的建筑科技创新就是便是其中之一。
想象一下，也许当建筑技术发展到一定程度，所有的建筑工人都将成为写字楼的白领，工地上奔波着的都是机器人，他们将只需要通过几行代码便能纠正施工错误，通过远程操控系统便能筑起一座大楼。
而这，将对中国5400万建筑从业者形成巨大的现实挑战。
事实上，技术对人的替代已经开始。2019年全国建筑业从业人数5427万人，比上年末减少136万人，减少2.4%。与此同时，建筑业总产值年增速达到了6%，全国建筑业企业实现利润增速为5%。
换句话说，人少了，但人均绩效提升了，这其中一定程度上得益于技术带来的效率升级。
近几年来，建筑技术领域的投资并购活动稍有增多，不过，根据2018年BPF（British Property Federation）的一份报告，Proptech中超过50%的内容是寻求解决销售和租赁问题，只有16%专注于建筑。
并且，Contech在全球不同区域发展也存在较大差异，甚至由于语言障碍导致的调研报告存在语言偏见、分析不全面等等。
鉴于此，【地产与科技】此次将国内外关于Contech的相关信息进行了系统整理，以期展现当下Contech进程，并为推进Proptech提供一些支撑。作为一名非建筑行业人员，笔者对行业的理解终归有限，如有错漏，欢迎指出。
注：ConTech是一个合成词，即Construction(建设)×Technology(技术)，主要用于定义在建筑行业内，贯穿于整个施工过程的创新规划、设计和建造结构以及制造和安装其组件的方法的技术。本文中也包含了供应链管理、建筑材料、人员管理等建筑产业链条上的所有技术创新。
Contech发展到什么程度？
随着新兴国家经济增长、人口增加、基础设施发展中公/私合作关系的增加，以及政府对铁路和公路等大型基础设施项目的投资增加，全球建筑市场呈持续上升趋势。据市场调查企业Statista的数据显示，2017年全球建筑市场规模约为10.9万亿美元，预计2021年全球建筑市场将增长到24.3万亿美元。
这是一个大市场，同时，也是一个在创新方面非常落后的行业，特别是建筑技术方面，一直是“IT供应商难以攻克的难题”。
建筑行业极为复杂。这其中涉及很多利益相关者，包括业主、设计师、工程师、承包商、分包商、工地劳工，经营者、监管者、规划者、地方政府等。
与推动房产交易平台的性质不同，推动建筑方法的改变十分困难。
当开始建造的时候，你至少要建造一些需要持续几十年的东西，如果这些技术/方法不符合标准，就会产生毁灭性的后果，甚至触发生命安全。即使这些建筑技术经检测已符合标准，也会因为破坏已有的灰色利益链条，在实施过程中遇到“硬抵制”和“软抵制”等一系列问题。
钛媒体曾报道，某高速公路工地，现场人员通过GPS在排水沟里找到了一只暴力拆卸的智能终端主机，它原本被安装在一台挖掘机上。
另外，根据Gartner炒作周期曲线绘制的2020年PropTech炒作周期，也可以看出，包括Pre-Fabrication、Modular Building以及BIM、VR/AR、Augmented Reality、Digital Twin和3D Modelling等在内的建筑技术（Contech）尚且处于早期阶段，并且Pre-Fabrication和Modular Building技术在2010年之前基本上不存在，是从最近才开始增长。
2020年PropTech炒作周期
Modelling和ConTech炒作周期，2000-2020
（注：Gartner的“炒作周期”以图形表示技术和应用的成熟度以及采用情况。其中Contech包括Pre-Fabrication、Modular Building；Modelling包括BIM、VR/AR、Augmented Reality、Digital Twin、3D Modelling）
虽然这是一个限制，但也提供了一个巨大的机会。创新这个庞大且大部分未被变革的行业将带来巨大的收益。很显然，越来越多的顶级风投已经开始将目光转向这个“大蛋糕“并寻求成熟的机会，以获得全球范围内的丰厚回报和机遇。
MetaProp联合创始人&合伙人Zach Aarons在建筑技术方面表现得尤为积极。他表示，Contech令人兴奋，因为ProCore和Autodesk这样的大型公司在不断扩大规模，创造出完整的生态系统；Oracle在这个领域也变得非常活跃，无论是在工地上还是在办公室，总承包商和分包商都在越来越多地使用软件。
建筑行业的需求是什么？
为了帮助建筑科技公司挖掘建筑市场的价值，Procore&FMI调研了738名建筑行业参与者（主要是承包商，来自美国、英国、澳大利亚、新西兰和加拿大）的经验和意见。
关键点一：建筑人员最关心什么
建筑业正在发生变化，项目变得越来越复杂，交付时间也在加快。受访者将他们主要关心的问题按重要程度进行了排列，结果显示，核心关注点是：
保持安全的工作场所；
吸引和留住熟练工人；
最大限度地提高工地生产力。
请将涉及您组织未来成功的因素按重要程度排列
来源：2019 Procore & FMI Report
安全
安全不仅是建筑人员最关心的问题，也是最能通过技术有效管理的问题，报告中这一技术采用比例达到了51.4%。
“好的解决方案，具有良好的移动性，能够使实地小组及时报告他们目睹的任何潜在的安全问题。收集到的数据可用于了解趋势、确定需要改进的部分，积极解决安全问题。“
生产力
在调研的公司中，只有不到一半的公司使用技术来最大限度地提高工地生产力，而为了更好地吸引和留住熟练劳动力，这一比例还不到四分之一。
滞后可能有两个原因：
其一是，这种技术无法获取，或者是建筑公司不知道；
另一种情况是，建筑公司的技术和创新预算很小，而且往往没有清晰的预算分配。
您是否正在使用特定的建筑软件来解决以下问题？
来源：2019 Procore & FMI Report
人才
建筑行业一直存在技能人才短缺的问题，2017年这一比例达到89%，远高于2013年的53%。加之建筑业人口老龄化，以及越来越多地年轻人选择其他职业，并且在未来10年中，大多数婴儿潮一代都将退出这一行业。
尽管这一问题逐年加剧，但是据报告称，“在积极管理工作场所安全的同时，公司在解决工地生产力或获取和留住人才问题上进展甚微”，这无疑是高科技公司为建筑业构建解决方案时需要考虑的重要问题。
关键点二：建筑公司想要什么？
报告将建筑公司在在投资建筑技术时的标准与购买解决方案时的条件做了区分。
在前一种情况下，它们最看重的是能够提高速度和效率的解决方案，而在后一种情况下，他们希望能够很好地满足其功能需求。
综合以上两种情况，他们都希望有易于使用且价格低的产品。
在确定是否投资建筑技术/软件时，请按重要程度对以下各项进行排名：
来源：2019 Procore & FMI Report
调研发现，受访者抱怨最多的是，技术很难用，无法节省时间，无法与其他软件集成，也无法在移动设备上使用。造成这种情况的原因可能是“许多公司不知道如何对建筑技术进行全面评估”，而且往往只根据价格作决定。
您在实施技术解决方案时是否遇到以下挑战？
来源：2019 Procore & FMI Report
建筑公司面临的最大困难是用户对他们所实施的技术的采用率较低。
报告认为，执行过程不佳是由于买方与供应商在作用和责任方面的期望不匹配。在某种程度上，确实如此。你可以购买技术，可以部署技术，但你不能指望那些卖给你技术的人会对公司文化产生变革性影响。
变革最终来自内部，建筑公司高层有责任通过培训和激励手段，将企业文化与创新结合起来。
正如报告所言，人们不知道如何使用这种技术，也没有动力去使用它，因此“企业必须从根本上改变他们思考和购买建筑软件的方式。
这不是商品，相反，这是一项战略性投资，有可能增加整个公司的长远价值。要获得出色的投资回报率，不仅需要对技术的特性和功能进行投资，还需要对合适的人员进行投资，以帮助加速和改进其采用。“
关键点三：经济实力决定合作方式
报告最后讨论了与科技公司合作的好处，而不是从他们那里购买。很明显，如果公司采取合作模式，而不是购买现成的解决方案，体验将会更好。但事实是，大多数建筑公司没有时间或资金投资合伙企业，因此这种合作方式终究是留给少数有经济实力的企业。
总之，通过2020年FMI行业报告分析，Contech公司应该注意到，这个领域存在明显的商业机会。通过横向整合挖掘数据的价值，也许将是ConTech的下一个方向。此外，市场上有大量有用但孤立的解决方案，供应商也可以选择横向整合整个价值链。
Contech全球资本流向了哪里？
研究公司CREtech的数据显示，私人建筑技术公司的风险投资从2016年的3.521亿美元跃升至2018年的61亿美元。
截至2019年12月底，Contech投资总额已达到85亿美元，约占地产科技总投资额的22%。
建筑技术领域的参与者：
风投、初创企业和传统建筑企业
国际领先的投资银行巨头高盛是最活跃的投资者之一，自2018年秋以来，至少参与了5家建筑初创企业的融资活动。该行表示，这些投资决策是由不同部门独立做出的。
2019年4月，高盛投资7500万英镑(合9500万美元)收购了英国模块化家居制造商TopHat；
同年，该银行还参与了Pro.com(一个承包商平台)3300万美元融资活动；
牵头为Built Technologies提供了3400万美元的融资，该公司销售一种供贷方管理建筑贷款的在线工具。
众所周知，建筑业是一项周期性业务，初创企业面临的风险是，在盈利之前，经济下滑可能会使其受到冲击。
另外，一些新公司还没有完全实现他们的愿景。风险投资公司Bee Partners的创始人兼合伙人Michael Berolzheimer表示：当我们第一次投资这些公司时，机构风险投资关注的是”建筑初创企业“，这是相当奇怪的。
2013年和2014年，Bee Partners投资了两家建筑初创企业，两年内，建筑初创企业的年投资总额约为1亿美元。在12月份，软件公司Autodesk以2.75亿美元收购了Berolzheimer的初创公司之一BuildingConnected。这笔交易使他的投资增加了7倍以上。
虽然大部分新资金投资于初创企业，但是初创公司和风险投资公司并不是唯一活跃于建筑技术领域的公司。
在过去两年中，随着企业希望在快速变化的行业中保持自己的地位，传统建筑行业参与者涉足建筑技术的势头猛增。
Skender的模块化故事在整个行业中迅速传播，并且在短短三年中，它宣称自己是模块化领域全国最顶级的传统GCs。Skender已在芝加哥郊区投资了新员工、新技术和整个模块化生产工厂。该工厂预计将在今年晚些时候完成公寓和酒店模块的组装。
Autodesk已经为绝大多数建筑行业提供了可供选择的设计软件。该公司在其发展过程中一直在持续收购。
2018年末，Autodesk斥巨资11.5亿美元收购了PlanGrid（约8.75亿美元）和Building Connected（上述提到的2.75亿美元），在与其核心设计服务直接相邻的业务线中寻求增长。
Skanska充分利用其作为世界顶级建筑公司之一的地位，在项目中进行技术试验、测试和部署，规模之大几乎无人能匹敌。
例如，Skanska在耗资40亿美元的新LaGuardia终端上部署了3D扫描，并使用了StructionSite之类的第三方工具尽早发现错误和冲突。该工艺将返工费用减少到项目预算的1-3%，而不是以往的12-15%。
仲量联行对这建筑技术和更广泛的PropTech都采取了多管齐下的方法。一个核心是JLL Spark——一个1亿美元的风险投资基金，已经投资了包括OpenSpace在内的十多家初创企业。仲量联行利用已有的规模来测试和试验外部技术工具，确定适合每个工具的理想项目类型，然后在整个仲量联行平台上共享数据和实施计划。
Contech主导地区：
北美、澳大利亚和欧洲
根据Crunchbase的数据，2018年，美国建筑技术初创企业的资金猛增324%，达到近31亿美元（占全球Contech投资总额的一半），而2017年仅为7.31亿美元。这主要是因为2018年确实发生了几轮大额融资。
2018年1月，Katerra在D轮融资中，从软银愿景基金、River Park风险投资以及Four Score资本引入8.65亿美元。
11月，智能玻璃公司View完成11亿美元H轮融资。
12月份，基于云的建筑管理应用程序的供应商ProCore，从Tiger Global Management获得7500万美元的H轮融资。
如果没有前两轮大额融资，2018年美国建筑技术行业仅获得11.35亿美元资金，较2017年增长55%。
此外，建筑技术行业还发生了几宗大型并购。大型软件公司意识到，在该领域收购外部公司比自己研发更有意义。
2018年第四季度，3D设计软件提供商Autodesk完成价值11.5亿美元的两轮收购；公开交易软件提供商Trimble以12亿美元收购建筑管理软件服务商Viewpoint。
美国建筑科技公司的融资并购趋势表明了该技术产业的发展。与此同时，其他国家的Contech发展也赶上了这波投资热潮。
比如，迪拜的一家公司Tenderd，去年6月宣布完成了580万美元的种子轮融资。该公司在阿联酋为承包商提供了一个建筑机械租赁平台，并计划拓展到其他邻近地区。
在日本建筑行业约70年历史的Kashiwa Bara公司宣布，从2019年3月开始以50亿日元的投资额度启动“JAPAN CON-TECH FUND”项目，并在专用网站(https://fund.contech.jp/)上开始募集资金支援“JAPAN CONTECH FUND”的企业。
该公司还开设了发布国内外ConTech信息的WEB媒体——CON-TECH MAG（https://contech.jp/），来推动ConTech在日本的发展。
不过，麦肯锡合伙人Jose Luis Blanco表示，2019年，北美仍是Contech初创企业的主导地区，其次是澳大利亚和欧洲。
中国的建筑科技市场
事实上，目前中国的建筑科技市场并不如美国、欧洲那般繁荣。
尽管被全世界称为“基建狂魔”，但中国建筑多数都是靠一个个朴实而善良的劳动者用汗水筑成的，而非科技手段。
根据【地产与科技】不完全统计，中国的建筑科技公司不到200家，其中相当一部分是市场平台（包括建筑行业新闻、招投标、人员招聘等信息发布），以建筑技术研发为主的公司并不多。
重点选取60家较活跃的建筑科技公司，我们发现建筑科技公司最多的为北京、上海和深圳三大一线城市，合计44家，集中了7成科技公司。其中：
北京建筑科技公司最多，占比30%；
上海14家，占比23%；
深圳12家，占比20%。
不难看出，建筑科技公司的选址与城市发达程度相一致，因为这里最接近技术、资本、市场以及政策。
中国建筑科技公司分布情况
比如，钢铁全产业链电商平台找钢网，总部就设在上海，并先后完成六轮融资，累计融资金额超过20亿元人民币，投资机构包括经纬中国、IDG资本、华兴资本、华晟资本、雄牛资本、红杉资本、险峰长青、真格基金、京西创业、中俄投资基金、中泰证券等多家知名基金公司和国有资本投资者。找钢网之所以能够在与300多家钢铁电商的激烈竞争中脱颖而出，能够从无到有一飞冲天，技术、城市以及政策三者缺一不可。
另外，建筑技术公司正在创新的领域涉及BIM、项目管理、市场平台、建材、供应链、AR/VR、协作软件、机器人、云、模块化/预制等十几个方面（参考CB Insight，JLL Research）。
目前，国内建筑科技市场主要以BIM技术、项目管理以及市场平台三个领域初创公司居多。就连前段时间为武汉建造雷神山火神山医院而“走红”的模块化技术，相关初创公司也处于少数。与之情况类似的，还有被房企、媒体追捧的“建筑机器人”，代表企业为大界机器人和碧桂园旗下的博智林机器人公司。
中国建筑科技公司的创新领域
早些年，我国对建筑机器人方面的研究较少，主要集中在高层建筑外墙清洗和建筑施工自动化安装方面。近几年，我国房企、人工智能公司、政府、高校等逐渐开始加大投入人财物，对建筑机器人进行探索性研究和布局。
值得注意的是，前不久碧桂园披露的2019年业绩报告显示，碧桂园博智林机器人项目自2018年7月启动以来已经招募了3256多名国内外研发人才，现有在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试，累计递交专利申请1843项，获授权327项，在关键领域拥有一批自主核心技术。
但是实际成果并非如这一串串数字般靓丽。
据一位知情人士透露，现阶段碧桂园建筑机器人的试用主要限于相对简单的工种，或尚未涉及主结构相关的操作。比如水泥浇筑后需要工人手工打磨的操作，可以换成机器人作业；再来就是一些简单但高危的工种，比如外立面贴瓷砖，也就是在大楼外侧贴砖的工作可以交给机器人。
某机器人制造行业人士表示：
“现阶段的机器人制造都是基于已有技术，主要攻克的难关是应用这一环节，目前机器人应用的效果还比不上人工”。
其实，问题不止如此，目前许多大规模、大数据项目在交付时也没有达到预期。“对大数据过度吹嘘的变革性力量的失望，似乎给数据和分析的力量蒙上了阴影。”
不过，同样是在3月，建筑设计SaaS平台小库科技完成近亿元A轮融资，建筑智能建造方案提供商大界机器人完成近五千万元A轮融资。在疫情重压下，这两轮重磅融资无疑为2020年中国建筑科技市场注入了新活力。“这个数字化程度最低的市场”正在缓缓打开，一切才刚刚开始。
结语
在技术快速发展的今天，越来越多的建筑专业人员/非专业人员联合设计、人工智能、无人驾驶等领域人才共同变革这一行业，建筑人理解这么做的意义，但也难免不会担心未来某一天自己的工作因被机器取代而失业。
其实，机器不会取代人类工作，而是结构性地调整工作，建筑行业也如此！
“在一个机器可以完成大多数任务的时代，就业前景如何，谁应该拥有和控制在线专业知识，哪些任务应该专门留给人们？”这不只是建筑人关心的问题，而是全人类都关心的。
DelPrete曾以住宅房地产经纪业为例，发现尽管90％的房屋销售是在搜索物业时通过Rightmove，Zoopla，Trulia和Zillow等在线门户网站发起的，但“消费者希望为了减少在出售房屋时可能造成的代价高昂的错误机会，还是会选择代理。”下图显示，尽管房屋门户网站在产生销售方面占主导地位，但销售中雇用代理的比例仍在不断增加（2016年为90％，高于2001年的80％）。
在美国使用代理商销售的房屋
资料来源：DelPrete，2018：177
“由于算法和机器学习，我们认为在未来10到15年的房地产行业中，人类的判断将加深并变得不那么偏颇。
我们大多数从事房地产行业的人，在金融、物业管理和投资组合管理方面，仍然使用手工流程，或者最多是半自动化流程。
Holtby Turner表示：
“电子表格比比皆是，整理和分析数据以进行房地产评估、成本分析、租赁管理和预测的数据；花费大量时间阅读，处理和提取关键数据，这些数据不仅容易出错、存在安全漏洞，而且非常枯燥！”
或许，把人类和“机器人”看作是相辅相成的，而不是相互竞争，会更加贴切。比如，在房企和建筑企业，我们可以看到机器人技术和认知自动化可以帮助专业人员更快、更准确地分析数据。我们看到它简化了租赁记录的管理以及合规性和风险监控。随着生产率的提高，成本降低，自动化和机器学习技术通常比外包的传统做法更具成本效益。
但是，也许最重要的是更多创造性和以人为本的工作可以带给我们满足感，可以使员工免去重复繁琐工作的技术意味着可以花时间做有意义的工作，例如评估业务模型或开发新业务线。
未来的建筑环境需要我们改变观念、提升技能，发挥人独特的价值。
1.PropTech 2020: the future of real estate
2.JLL Research Report:State of Construction Technology
3.2019FMIReport:Where Construction Firms Are Finding Value
4.Forbes报道
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