演變與數字化重構，未來十年產業園區轉型的邏輯！

文|廣聯達河北區域平臺 李曉軍

產業園區為推動我國區域經濟發展做出了巨大貢獻，是對外開放、招商引資、管理創新的主要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平臺。但是隨著我國經濟改革的進一步深入，尤其是進入數字經濟時代，產業演變速度的加快，我國的產業園區轉型升級也面臨著嚴峻的考驗，也存在著許多問題。

我們不妨以前幾年《一個比房地產更可怕的泡沫將席捲中國》談起，這篇文章深刻的分析了我國園區發展的一些現象，用“驚、荒、耗、因、苦”等六個關鍵詞，描述了我國驚人的幾萬個工業園區，工業園區大多空置、生意遠遠不是開初預期的那樣理想，要不一直閒著，要不就乾脆空置著連圍牆都懶得建，進駐企業苦不堪言等尷尬的畫面。

儘管《泡沫》一文基本上都是觀點性的描述，並沒有太確切的數據支撐這些論點。但是其一些觀點也值得我們的反思。

實際上我們應該分析所謂的“泡沫”的結構：無可否認的是有一部分是一些地方盲目的建設園區；也有一部分是產業迭代速度過快導致園區的“產業塌陷”，使得園區成為殭屍企業集聚區；當然，還有一部分是園區產業發展和管理模式落後，導致的園區發展落後，陷入和其它園區同質化競爭的境地，導致園區失去活力，產業外流的空心化。

所以我們對園區設的本質、規律的理解需要長鏡頭和CT機，能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來，同時也需要結構化分析，分類對待，才不會有失偏頗！下面我們就從動態演變的角度，分析下園區的發展規律，及數字科技對園區發展的影響，以便更好的把握好當下、找到園區轉型的科學路徑。

一、園區演變與趨勢分析

我國產業園區的經歷過了40多年的發展，廣聯達認為主要經歷了三個階段，同時也還在朝著面向數字經濟時代的第四個階段發展，每個階段的發展邏輯和運營形態也都存在著很大的差異：

1、園區1.0：純工業園區

主要是我國改革開放初期，在促進對外開放和國際產業轉移背景下，通過提供優惠的土地價格與廉價的勞動力等成本因素驅動，使得園區成為中國對外開發的窗口，例如著名的蛇口工業園。到後期是各省市更是為了未來當地經濟的發展，建設的各種經開區和不同大小的工業園區。不過，這些園區大都位於城市邊緣或與小城市相鄰，只有單一生產功能、缺乏各種生活設施，同質化的政策、手段與客戶佔地面積較大，早期要素投入為主；

2、園區2.0：完善服務配套的園區

隨著園區的發展，大家逐漸的認識大，在園區內通過提供綜合配套服務，涉及人才、研發、諮詢、培訓、技術、金融等服務型因素驅動，可以提升園區產業價值鏈，生產性服務業逐漸凸顯。通過在園區內或園區周邊佈局核心產業上下游配套企業，驅動核心企業發展，實現園區經濟的整體提升，產業也主要以製造業為主，但是也有一部分的科技園區；

3、園區3.0：產城融合的園區

不得不承認，以上兩個版本的園區，都和城市的關係是割裂，隨著現代城市發展理念和職住平衡的需求，以產城融合式的生態鏈綜合體形式出現了，它脫離蓋廠房、修馬路、種綠樹的最基礎園區建設，也跨越了為園區引進商店、餐飲等配套服務的階段，與城市的聯繫更加緊密；由生產製造為主逐步轉向研發、創新、孵化和高端服務為主園區內需要獨立優美的環境，需要城市級的服務設施；

4、園區4.0：新一代數字園區

除了園區物理空間配套完善外，通過移動互聯網，提升園區虛擬空間配套，即線上連接、線下經營的企業社群；營造全球鏈接的社交空間，形成內外開放、資源整合的產業生態圈。

通過數字園區平臺建設，可以將分散的各種園區資源和功能平臺整合起來，充分發揮並放大各種資源和平臺的價值，打造有生命力的產業園區。4.0階段的產業園區更加註重園區的硬件軟件智慧化。

它提供彈性雲服務、雲辦公、企業金融服務、市場推廣等增值服務，全方位高智能地協助企業成長，甚至幫助一個創業型企業從“孵化”到融資上市的全過程。

當然，這還是4.0的低級形態，隨著數字化技術的發展，還在進一步發展。如; 線下實體園區+線上數字園區深度融合、基於CIM空間信息服務平臺下的管理和服務的全景化呈現、

二、新一代數字園區，園區的重構與變革

新一代數字園區不僅是“傳統物理園區+數字化”，而是對產業集聚形態、開發運營模式、園區發展形態、管理模式、服務模式及基礎設施的重新再定義，主要包括以下幾個方面：

1、第一種變革：園區空間形態

伴隨著BIM對建築完整信息數字化建模，用於設計、施工、使用、維護全生命週期管理的概念和思想，已經擴展到了城市和園區領域。未來我們的園區也可以採用更大級別的空間信息模型城市和園區CIM，“大場景的GIS數據+小場景的BIM數據+物聯網”的有機結合。

已有的BIM技術對城市中各個建築可以做到構件尺度的數字孿生，從而將建築物的信息數字化；GIS技術則能夠對城市尺度上的地形地貌、土地利用等宏觀空間環境特徵和人群特徵、信息資金流動等城市中無形的社會經濟活動信息進行結構化、歷時性的儲存。而物聯網技術通過城市傳感器的廣泛佈設，一方面可以對BIM中建築物的運營數據進行補充，更重要的是對交通流、大氣水文等城市開放空間中的微觀環境變化進行實時感知和收集。

基於CIM的時空信息模型，來源於廣聯達研究院

BIM與GIS在空間範圍上互補，數據結構上共通，每棟建築可以看作GIS中的一個地物，每一根管道、路燈等城市基礎設施也可看作BIM的一個構件。在此基礎上嵌入物聯網數據，又大大提升了數據空間和時間粒度的細化程度，實現對城市空間精細、全面、動態、實時的數字化。同時，以BIM、3DGIS、IOT技術為依託，我們可以實現城市和園區的建築群、道路交通、城市部件、地下管線等空間對象的數字化和園區運行狀態的數字化、在線化和智能化。通過數字孿生園區的技術，在虛擬空間再造實體空間的一個拷貝，作為現實空間的鏡像、映射、仿真與輔助，為智慧城市或園區規劃、建設、運行管理提供統一基礎支撐。

“數字孿生”園區理想圖，來源於廣聯達研究院

2、第二種變革：園區規劃建設

上面說到了“數字孿生園區”技術，將形成了虛實融合的實體園區和數字園區，也就改變了過去的園區的規劃編制、建設實施和審批、使用管理,即“規建管”是嚴重的脫節的，導致許多園區數據資產無法沉澱的局面。利用BIM和3DGIS等先進信息技術構建的統一的CIM園區信息模型，並基於規建管一體化平臺，可實現實現園區的規劃、建設、管理全過程的數字資源集中管理與應用、信息互通與共享。

在規劃階段：多規合一，實現城市規劃一張圖。建立園區級城市信息模型（CIM），有效解決空間規劃衝突，推演園區發展，讓土地資源和空間利用更集約，方案更科學，決策更高效。

在建設階段

在管理階段。基於建設交付的CIM城市信息模型，通過規建管一體化平臺，實時監測園區運行狀態，敏捷掌控園區安全、應急、生態環境突發事件，事前控制，多級協同，將園區管理精細到“細胞級”治理水平。

3、第三種變革：產業集聚形態

過去的傳統園區土地空間資源的限制，產業集聚到一定程度就受到限制，要麼是拓展原有園區基礎上進行拓展，也或者或建立新的園區，但產業集聚到一定的程度的就會受限，遇到了發展天花板及瓶頸。而新一代的數字園區突破了土地空間的限制，可以根據某個特定的“產業價值主題”無限擴展，可以在線上建立大產業運營平臺，形成多個企業的集聚，形成“線上產業生態集群”…，這個鮮明的案例我們不妨參照下一二十年前的“在線酒店”行業，如：攜程的

4、第四種變革：開發運營模式

“先圈地—再建園—最後招商”的線性思維經過這20幾年來的發展，它是有一定風險的，它與產業發展的規律是相悖的。“先圈地，再招商”的思維註定了在具體實施層面上，許多時候地方盲目的大搞園區，沒有聚集產業，圈地搞園區建設後形成了巨大的資源和資金浪費，最直接的後果又常常是便是什麼概念火就做什麼，最終大量園區產業趨向同構化。而數字時代的產業園區應該有一種逆向思維，重新構建開發運營模式。

產業集聚：打造線上線下產業生態圈，打造主題化的企業社群、企業家社群以及員工社群，構建園區品牌化體系並形成園區品牌社群，對園區品牌社群進行體系化運營。

產業眾籌：通過互聯網眾籌平臺完成產業眾籌，實現園區的策劃、概念和產品設計方案等系列支撐的眾籌，以及開發期園區的資金、服務資源和開發團隊眾籌等。

資本創新：信託融資、基建基金、股權私募基金和融資租賃等。運營資本創新：擔保公司、小額貸款公司、科技銀行、私募股權基金、風險投資等模式，以及以土地入股、物業入股、產業投資基金等多種形式投資園區企業。退出資本創新：資產證券化。

開發迭代：到線上形成聚焦，並形成一定的規模後，在線下做具體的產業空間載體，每期開發體量小，在開發過程中不斷分析和總結用戶的需求，並在下一期開發中以客戶反饋為導向進行改進。

可視招商：以CIM技術為基礎，結合大數據、人工智能技術，為用戶提供三維可視化的招商體驗服務，構建園區的產業圖譜，掃描上下游的優質企業，智能輔助精準招商，並對招商項目進行全過程管理，提升園區的品牌形象，提高園區的產業招商能力與成功率。

5、第五種變革：園區管理模式

園區智慧平臺融合各項智能監測數據、各業務部門與企業相關數據，實時共享，實現各部門業務聯動，協同處置，並結合CIM信息模型中的模擬推演與應急預案，進行應急指揮，全程督辦。在業務處理中，按實際處置情況與周邊環境及各種突發狀態，逐步更新完善模擬推演的流程與應急預案，積累形成更趨合理的城市管理大數據。

通過多種業務數據，形成園區運行的“大腦”， 同時形成一系了的園區管理數字平臺，如： 基於大數據的智慧決策平臺、智能設施監管平臺、數字公共服務平臺、園區可視化導航平臺、園區智慧黨建平臺、智慧政策匹配雲平臺等各類子管理服務平臺。

基於大數據的智慧決策平臺，來源於廣聯達研究院

6、第六種變革：園區服務模式

在未來的新一代數字園區中應該推廣“平臺+管家”物業服務模式，依託園區智慧服務平臺，建立服務企業的生態圈，完善現代供應服務管理精選各類商業和服務配套最優質供應商並在園區推廣，結合020模式應用。不僅在平臺上可以提供看信息、找政策、招人才的一些基礎的信息。更重要的將構建出基於數字場景的園區綜合服務，未來可能就是一個基於“數字平臺+服務APP”體系。

體驗服務：數字平臺上的服務覆蓋企業、企業家及家人、員工及家人等多重主體，涉及行政服務、生產性服務、生活性服務等方面。

數字迭代：根據入園企業數量、類型，相應的服務內容、服務價值進行迭代。

精準匹配：大數據平臺對園區服務需求進行整合，並通過自營服務以及整合服務的方式，實現服務需求與供給的匹配，建立服務類別豐富、服務能力強、快速高效的公共大服務平臺。

7、第七種變革：園區基礎設施

相比傳統園區的“三通一平”、“七通一平”，新一代數字園區更加強調的智能化的基礎設施，就是運用數字化、智能化技術改造園區的交通、能源、水利、市政等傳統基礎設施，近幾年來，智慧管網、智慧管廊、智慧水利、智慧水務等這些富有科技感的新概念已經在落地，一些園區和新城新區在這方面的投入也樂此不疲。

例如：雄安新區提出，城市基礎設施，除通水、通電、通氣、通熱之外，還要“通感知數據”，這樣的一個智能基礎設施新體系，相當於給既往城市建設打造了神經系統，而X-Hub相當於這個神經系統的神經元。未來，分佈在雄安新區的各類傳感器接入X-Hub，海量感知數據將被迅速上傳到智能基礎設施處理終端，為各種智能應用場景提供可能。

三、近期我國（河北）產業園區轉型升級的四個方向

新一代數字園區是面向未來的一種的理想發展狀態，或未來我們園區發展的方向，但是迴歸現實，還是面對我國各地園區發展層次不齊、多種版本園區並存的局面，我們認為近期當前園區發展的應該4個方向是：

1、退二進三

《泡沫》中的所說的工業園區已經嚴重的泡沫，其實嚴格意義上是過多的落後產業或同質化競爭的園區的泛濫，這一方面是產業發展的結果，一些過去的產業落後亟需要進行轉型。每個省都建立了上百的產業園區，許多被落後產業“佔坑”的局面。急需各地出臺土地騰退機制、或鼓勵已經佔用了園區的廠商以土地資產變為合作股本入科技企業等方式。把第二產業的工業騰出來，給2.5產業和第三產業和科技業逐漸騰出空間。同時在新的土地利用規劃上也考慮到現代產業和過去的工業時代“生產區是生產區、生活區是生活區”的條塊化局面，未來的園區應該有更多的混合性用地。當然也應該有一定的灰度思維、融合思維和彈性機制，在規劃中率先引入“白地”、“灰地”

2、產城融合

目前我國的許多地方的園區，尤其是河北主要還是單純的工業園區，未來應凸顯“以人為本”的理念，改變過去傳統的功能單一的生產型園區——工業區、商業區、居住區等城市功能相互割裂的狀況。

按照產城共生的理念，生產、生活、教育、商業、休閒及娛樂混合佈局，讓園區構建起城市級的生活服務體系，營造各種功能和諧發展的良性生態環境，既能夠滿足園區企業家的需求，同時也能夠滿足員工的需求，實現了園區主體客群的多元化滿足。

這一方面我們不妨學習下新加坡的經驗：新加坡One North科技城佔地200公頃，遵循集“工作、學習、生活、休閒於一體”的活力社群概念，突破了傳統園區的建設框架，體現現代化科技城所獨有的高科技、綠色、環保特點。

One North在空間上以公園為中心，三大產業組團分散佈局，居住、商業、生態組團串聯融合產業組團進行佈局，娛樂與教育起到各組團的連接作用。按照“一棟建築就是一個創新社區”的理念，注重為人與人之間的交流創造機會和空間，增進互動。既有研發區，也有公共服務、教育、公寓、商業等其他配套設施，真正成為融工作生活於一體的綜合社區。

3、數字升級

傳統的產業園區向新一代數字園區升級，實行“三步走戰略”：

第一步，先成功實現互聯網的引入，在前期信息化水平不足的情況下，選擇一些相關迫切需要的痛點”，實現互聯網+產業園招商、互聯網+金融資本、互聯網+綜合服務平臺、互聯網+產業集群的方式來完成對傳統園區的初步改造，當然這些已經有許多園區在進行探索併成功實踐；

第二步，

第三步，基於CIM城市信息模型，集成和融合應用BIM、3DGIS、物聯網、雲計算、大數據、AI人工智能、虛擬現實等新一代信息技術，探索實踐園區從規劃設計、建設、治理與服務的全過程、全要素、全方位的數字化、在線化和智能化，基於CIM模型構建城市管理一盤棋，實時園區運行狀態、產業發展、安全、應急、生態環境突發事件。通過多種業務數據，形成園區運行的“大腦”，實現強政、興業和惠企，實現服務精準協同。

4、合併整合

從產業發展的角度看，以219家國家級開發區為例，50%有醫藥園，40%有信息產業園，30%有化工產業園，產業同質化程度令人髮指;在政策鼓勵下，園區集中發展少數產業，為了吸引企業入駐，各地再“拼優惠”，形成惡性循環。

另一方面，由於各種類型、各級別的園區產業結構趨同，定位模糊，導致同一地區不同園區趨向相互競爭，既造成了資源浪費，也削弱了園區間相互合作，功能互補的基礎條件和可能性，制約了區域整體水平和發展潛力。

2017年2月6日，國務院辦公廳印發《關於促進開發區改革和創新發展的若干意見》(7號文)。7號文專門提到，“鼓勵以國家級開發區和發展水平高的省級開發區為主體，整合區位相鄰、相近的開發區，對小而散的各類開發區進行清理、整合、撤銷，建立統一的管理機構、實行統一管理。

既可是某省或某市對轄內的的各經開區進行整合，實現統一的產業主題運營、統一招商，例如：一些省市要按照“一個牽頭園區、一個管理機構、一個國資平臺、一個主導產業”的原則整合設立高新園區，並統一支持政策、統一園區品牌、統一管理模式、統一考核體系。這場整合原則上由國家級、省級高新區牽頭，無省級以上高新區的行政區，選擇基礎條件較好的科技園區牽頭設立市級高新園區。

也可以是一些品牌園區就近或異地整合產業園，實現園區的品牌整合。形成“一區多園”的格局。實際在這個時候，園區就很像一個“空間集聚形態”的大型企業了，許多企業間的兼併重組和整合的手法也適合園區。

當然也可以是主題化整合。例如：幾類產業園區根據產業的互補性和組合性，形成一個新的“產業主題”，這樣進行整合，也可以起到“1+1>2”的效果。

結語：

產業園區在我國過去幾十年經濟發展中起到不可替代的重要引擎作用，以後也必將起到更加重要的作用。但是我們實際的發展中，應該克服“靜態觀”、“片面觀”，而從更加動態和系統的視角看問題，把握不同階段的產業和園區演化規律，立足長遠但有著眼未來，才能找到我國產業園區發展轉型之路。

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