演变与数字化重构，未来十年产业园区转型的逻辑！

文|广联达河北区域平台 李晓军

产业园区为推动我国区域经济发展做出了巨大贡献，是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。但是随着我国经济改革的进一步深入，尤其是进入数字经济时代，产业演变速度的加快，我国的产业园区转型升级也面临着严峻的考验，也存在着许多问题。

我们不妨以前几年《一个比房地产更可怕的泡沫将席卷中国》谈起，这篇文章深刻的分析了我国园区发展的一些现象，用“惊、荒、耗、因、苦”等六个关键词，描述了我国惊人的几万个工业园区，工业园区大多空置、生意远远不是开初预期的那样理想，要不一直闲着，要不就干脆空置着连围墙都懒得建，进驻企业苦不堪言等尴尬的画面。

尽管《泡沫》一文基本上都是观点性的描述，并没有太确切的数据支撑这些论点。但是其一些观点也值得我们的反思。

实际上我们应该分析所谓的“泡沫”的结构：无可否认的是有一部分是一些地方盲目的建设园区；也有一部分是产业迭代速度过快导致园区的“产业塌陷”，使得园区成为僵尸企业集聚区；当然，还有一部分是园区产业发展和管理模式落后，导致的园区发展落后，陷入和其它园区同质化竞争的境地，导致园区失去活力，产业外流的空心化。

所以我们对园区设的本质、规律的理解需要长镜头和CT机，能看到多远的过去，就能看到多远的未来，同时也需要结构化分析，分类对待，才不会有失偏颇！下面我们就从动态演变的角度，分析下园区的发展规律，及数字科技对园区发展的影响，以便更好的把握好当下、找到园区转型的科学路径。

一、园区演变与趋势分析

我国产业园区的经历过了40多年的发展，广联达认为主要经历了三个阶段，同时也还在朝着面向数字经济时代的第四个阶段发展，每个阶段的发展逻辑和运营形态也都存在着很大的差异：

1、园区1.0：纯工业园区

主要是我国改革开放初期，在促进对外开放和国际产业转移背景下，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发的窗口，例如著名的蛇口工业园。到后期是各省市更是为了未来当地经济的发展，建设的各种经开区和不同大小的工业园区。不过，这些园区大都位于城市边缘或与小城市相邻，只有单一生产功能、缺乏各种生活设施，同质化的政策、手段与客户占地面积较大，早期要素投入为主；

2、园区2.0：完善服务配套的园区

随着园区的发展，大家逐渐的认识大，在园区内通过提供综合配套服务，涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等服务型因素驱动，可以提升园区产业价值链，生产性服务业逐渐凸显。通过在园区内或园区周边布局核心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业也主要以制造业为主，但是也有一部分的科技园区；

3、园区3.0：产城融合的园区

不得不承认，以上两个版本的园区，都和城市的关系是割裂，随着现代城市发展理念和职住平衡的需求，以产城融合式的生态链综合体形式出现了，它脱离盖厂房、修马路、种绿树的最基础园区建设，也跨越了为园区引进商店、餐饮等配套服务的阶段，与城市的联系更加紧密；由生产制造为主逐步转向研发、创新、孵化和高端服务为主园区内需要独立优美的环境，需要城市级的服务设施；

4、园区4.0：新一代数字园区

除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。

通过数字园区平台建设，可以将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。4.0阶段的产业园区更加注重园区的硬件软件智慧化。

它提供弹性云服务、云办公、企业金融服务、市场推广等增值服务，全方位高智能地协助企业成长，甚至帮助一个创业型企业从“孵化”到融资上市的全过程。

当然，这还是4.0的低级形态，随着数字化技术的发展，还在进一步发展。如; 线下实体园区+线上数字园区深度融合、基于CIM空间信息服务平台下的管理和服务的全景化呈现、

二、新一代数字园区，园区的重构与变革

新一代数字园区不仅是“传统物理园区+数字化”，而是对产业集聚形态、开发运营模式、园区发展形态、管理模式、服务模式及基础设施的重新再定义，主要包括以下几个方面：

1、第一种变革：园区空间形态

伴随着BIM对建筑完整信息数字化建模，用于设计、施工、使用、维护全生命周期管理的概念和思想，已经扩展到了城市和园区领域。未来我们的园区也可以采用更大级别的空间信息模型城市和园区CIM，“大场景的GIS数据+小场景的BIM数据+物联网”的有机结合。

已有的BIM技术对城市中各个建筑可以做到构件尺度的数字孪生，从而将建筑物的信息数字化；GIS技术则能够对城市尺度上的地形地貌、土地利用等宏观空间环境特征和人群特征、信息资金流动等城市中无形的社会经济活动信息进行结构化、历时性的储存。而物联网技术通过城市传感器的广泛布设，一方面可以对BIM中建筑物的运营数据进行补充，更重要的是对交通流、大气水文等城市开放空间中的微观环境变化进行实时感知和收集。

基于CIM的时空信息模型，来源于广联达研究院

BIM与GIS在空间范围上互补，数据结构上共通，每栋建筑可以看作GIS中的一个地物，每一根管道、路灯等城市基础设施也可看作BIM的一个构件。在此基础上嵌入物联网数据，又大大提升了数据空间和时间粒度的细化程度，实现对城市空间精细、全面、动态、实时的数字化。同时，以BIM、3DGIS、IOT技术为依托，我们可以实现城市和园区的建筑群、道路交通、城市部件、地下管线等空间对象的数字化和园区运行状态的数字化、在线化和智能化。通过数字孪生园区的技术，在虚拟空间再造实体空间的一个拷贝，作为现实空间的镜像、映射、仿真与辅助，为智慧城市或园区规划、建设、运行管理提供统一基础支撑。

“数字孪生”园区理想图，来源于广联达研究院

2、第二种变革：园区规划建设

上面说到了“数字孪生园区”技术，将形成了虚实融合的实体园区和数字园区，也就改变了过去的园区的规划编制、建设实施和审批、使用管理,即“规建管”是严重的脱节的，导致许多园区数据资产无法沉淀的局面。利用BIM和3DGIS等先进信息技术构建的统一的CIM园区信息模型，并基于规建管一体化平台，可实现实现园区的规划、建设、管理全过程的数字资源集中管理与应用、信息互通与共享。

在规划阶段：多规合一，实现城市规划一张图。建立园区级城市信息模型（CIM），有效解决空间规划冲突，推演园区发展，让土地资源和空间利用更集约，方案更科学，决策更高效。

在建设阶段

在管理阶段。基于建设交付的CIM城市信息模型，通过规建管一体化平台，实时监测园区运行状态，敏捷掌控园区安全、应急、生态环境突发事件，事前控制，多级协同，将园区管理精细到“细胞级”治理水平。

3、第三种变革：产业集聚形态

过去的传统园区土地空间资源的限制，产业集聚到一定程度就受到限制，要么是拓展原有园区基础上进行拓展，也或者或建立新的园区，但产业集聚到一定的程度的就会受限，遇到了发展天花板及瓶颈。而新一代的数字园区突破了土地空间的限制，可以根据某个特定的“产业价值主题”无限扩展，可以在线上建立大产业运营平台，形成多个企业的集聚，形成“线上产业生态集群”…，这个鲜明的案例我们不妨参照下一二十年前的“在线酒店”行业，如：携程的

4、第四种变革：开发运营模式

“先圈地—再建园—最后招商”的线性思维经过这20几年来的发展，它是有一定风险的，它与产业发展的规律是相悖的。“先圈地，再招商”的思维注定了在具体实施层面上，许多时候地方盲目的大搞园区，没有聚集产业，圈地搞园区建设后形成了巨大的资源和资金浪费，最直接的后果又常常是便是什么概念火就做什么，最终大量园区产业趋向同构化。而数字时代的产业园区应该有一种逆向思维，重新构建开发运营模式。

产业集聚：打造线上线下产业生态圈，打造主题化的企业社群、企业家社群以及员工社群，构建园区品牌化体系并形成园区品牌社群，对园区品牌社群进行体系化运营。

产业众筹：通过互联网众筹平台完成产业众筹，实现园区的策划、概念和产品设计方案等系列支撑的众筹，以及开发期园区的资金、服务资源和开发团队众筹等。

资本创新：信托融资、基建基金、股权私募基金和融资租赁等。运营资本创新：担保公司、小额贷款公司、科技银行、私募股权基金、风险投资等模式，以及以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业。退出资本创新：资产证券化。

开发迭代：到线上形成聚焦，并形成一定的规模后，在线下做具体的产业空间载体，每期开发体量小，在开发过程中不断分析和总结用户的需求，并在下一期开发中以客户反馈为导向进行改进。

可视招商：以CIM技术为基础，结合大数据、人工智能技术，为用户提供三维可视化的招商体验服务，构建园区的产业图谱，扫描上下游的优质企业，智能辅助精准招商，并对招商项目进行全过程管理，提升园区的品牌形象，提高园区的产业招商能力与成功率。

5、第五种变革：园区管理模式

园区智慧平台融合各项智能监测数据、各业务部门与企业相关数据，实时共享，实现各部门业务联动，协同处置，并结合CIM信息模型中的模拟推演与应急预案，进行应急指挥，全程督办。在业务处理中，按实际处置情况与周边环境及各种突发状态，逐步更新完善模拟推演的流程与应急预案，积累形成更趋合理的城市管理大数据。

通过多种业务数据，形成园区运行的“大脑”， 同时形成一系了的园区管理数字平台，如： 基于大数据的智慧决策平台、智能设施监管平台、数字公共服务平台、园区可视化导航平台、园区智慧党建平台、智慧政策匹配云平台等各类子管理服务平台。

基于大数据的智慧决策平台，来源于广联达研究院

6、第六种变革：园区服务模式

在未来的新一代数字园区中应该推广“平台+管家”物业服务模式，依托园区智慧服务平台，建立服务企业的生态圈，完善现代供应服务管理精选各类商业和服务配套最优质供应商并在园区推广，结合020模式应用。不仅在平台上可以提供看信息、找政策、招人才的一些基础的信息。更重要的将构建出基于数字场景的园区综合服务，未来可能就是一个基于“数字平台+服务APP”体系。

体验服务：数字平台上的服务覆盖企业、企业家及家人、员工及家人等多重主体，涉及行政服务、生产性服务、生活性服务等方面。

数字迭代：根据入园企业数量、类型，相应的服务内容、服务价值进行迭代。

精准匹配：大数据平台对园区服务需求进行整合，并通过自营服务以及整合服务的方式，实现服务需求与供给的匹配，建立服务类别丰富、服务能力强、快速高效的公共大服务平台。

7、第七种变革：园区基础设施

相比传统园区的“三通一平”、“七通一平”，新一代数字园区更加强调的智能化的基础设施，就是运用数字化、智能化技术改造园区的交通、能源、水利、市政等传统基础设施，近几年来，智慧管网、智慧管廊、智慧水利、智慧水务等这些富有科技感的新概念已经在落地，一些园区和新城新区在这方面的投入也乐此不疲。

例如：雄安新区提出，城市基础设施，除通水、通电、通气、通热之外，还要“通感知数据”，这样的一个智能基础设施新体系，相当于给既往城市建设打造了神经系统，而X-Hub相当于这个神经系统的神经元。未来，分布在雄安新区的各类传感器接入X-Hub，海量感知数据将被迅速上传到智能基础设施处理终端，为各种智能应用场景提供可能。

三、近期我国（河北）产业园区转型升级的四个方向

新一代数字园区是面向未来的一种的理想发展状态，或未来我们园区发展的方向，但是回归现实，还是面对我国各地园区发展层次不齐、多种版本园区并存的局面，我们认为近期当前园区发展的应该4个方向是：

1、退二进三

《泡沫》中的所说的工业园区已经严重的泡沫，其实严格意义上是过多的落后产业或同质化竞争的园区的泛滥，这一方面是产业发展的结果，一些过去的产业落后亟需要进行转型。每个省都建立了上百的产业园区，许多被落后产业“占坑”的局面。急需各地出台土地腾退机制、或鼓励已经占用了园区的厂商以土地资产变为合作股本入科技企业等方式。把第二产业的工业腾出来，给2.5产业和第三产业和科技业逐渐腾出空间。同时在新的土地利用规划上也考虑到现代产业和过去的工业时代“生产区是生产区、生活区是生活区”的条块化局面，未来的园区应该有更多的混合性用地。当然也应该有一定的灰度思维、融合思维和弹性机制，在规划中率先引入“白地”、“灰地”

2、产城融合

目前我国的许多地方的园区，尤其是河北主要还是单纯的工业园区，未来应凸显“以人为本”的理念，改变过去传统的功能单一的生产型园区——工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂的状况。

按照产城共生的理念，生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，让园区构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。

这一方面我们不妨学习下新加坡的经验：新加坡One North科技城占地200公顷，遵循集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，突破了传统园区的建设框架，体现现代化科技城所独有的高科技、绿色、环保特点。

One North在空间上以公园为中心，三大产业组团分散布局，居住、商业、生态组团串联融合产业组团进行布局，娱乐与教育起到各组团的连接作用。按照“一栋建筑就是一个创新社区”的理念，注重为人与人之间的交流创造机会和空间，增进互动。既有研发区，也有公共服务、教育、公寓、商业等其他配套设施，真正成为融工作生活于一体的综合社区。

3、数字升级

传统的产业园区向新一代数字园区升级，实行“三步走战略”：

第一步，先成功实现互联网的引入，在前期信息化水平不足的情况下，选择一些相关迫切需要的痛点”，实现互联网+产业园招商、互联网+金融资本、互联网+综合服务平台、互联网+产业集群的方式来完成对传统园区的初步改造，当然这些已经有许多园区在进行探索并成功实践；

第二步，

第三步，基于CIM城市信息模型，集成和融合应用BIM、3DGIS、物联网、云计算、大数据、AI人工智能、虚拟现实等新一代信息技术，探索实践园区从规划设计、建设、治理与服务的全过程、全要素、全方位的数字化、在线化和智能化，基于CIM模型构建城市管理一盘棋，实时园区运行状态、产业发展、安全、应急、生态环境突发事件。通过多种业务数据，形成园区运行的“大脑”，实现强政、兴业和惠企，实现服务精准协同。

4、合并整合

从产业发展的角度看，以219家国家级开发区为例，50%有医药园，40%有信息产业园，30%有化工产业园，产业同质化程度令人发指;在政策鼓励下，园区集中发展少数产业，为了吸引企业入驻，各地再“拼优惠”，形成恶性循环。

另一方面，由于各种类型、各级别的园区产业结构趋同，定位模糊，导致同一地区不同园区趋向相互竞争，既造成了资源浪费，也削弱了园区间相互合作，功能互补的基础条件和可能性，制约了区域整体水平和发展潜力。

2017年2月6日，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(7号文)。7号文专门提到，“鼓励以国家级开发区和发展水平高的省级开发区为主体，整合区位相邻、相近的开发区，对小而散的各类开发区进行清理、整合、撤销，建立统一的管理机构、实行统一管理。

既可是某省或某市对辖内的的各经开区进行整合，实现统一的产业主题运营、统一招商，例如：一些省市要按照“一个牵头园区、一个管理机构、一个国资平台、一个主导产业”的原则整合设立高新园区，并统一支持政策、统一园区品牌、统一管理模式、统一考核体系。这场整合原则上由国家级、省级高新区牵头，无省级以上高新区的行政区，选择基础条件较好的科技园区牵头设立市级高新园区。

也可以是一些品牌园区就近或异地整合产业园，实现园区的品牌整合。形成“一区多园”的格局。实际在这个时候，园区就很像一个“空间集聚形态”的大型企业了，许多企业间的兼并重组和整合的手法也适合园区。

当然也可以是主题化整合。例如：几类产业园区根据产业的互补性和组合性，形成一个新的“产业主题”，这样进行整合，也可以起到“1+1>2”的效果。

结语：

产业园区在我国过去几十年经济发展中起到不可替代的重要引擎作用，以后也必将起到更加重要的作用。但是我们实际的发展中，应该克服“静态观”、“片面观”，而从更加动态和系统的视角看问题，把握不同阶段的产业和园区演化规律，立足长远但有着眼未来，才能找到我国产业园区发展转型之路。

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