文丨劉亦風
世界大雨磅礴，萬物苟且而活，無人為你撐傘，只能溼身狼狽而行。
01
村上春樹有句話是這麼說的：
有的東西不過很久，是不可能理解的，有的東西等到理解了，又為時已晚，大多時候，我們不得不在尚未清楚認識自己的心的情況下選擇行動，因而感到迷惘和困惑。
這句話的本意是形容愛情，但我覺得用來形容現在的公寓更加合適！
最近也不知道是熱得讓人自閉的天氣，還是別的啥原因。
不少人開始諮詢我一個問題：如果買不起住宅的話，買公寓當做一個備胎，哦，不，替代方案是否可行？
乍一看，公寓就像一個天使臉蛋魔鬼身材的女神。
神奇的是，這女神竟然還猶抱琵琶半遮面，眉目含春的對人掀起了裙角。
我的老朋友狗哥就是其中一員勇士。
他甚至跟魯迅先生筆下寫的那樣，分明只是個偶然事件，但他偏偏連孩子的名字都想好了，而且心中執念極深，無論我好說歹說，狗哥非得以身試法，一副不被這一出仙人跳給砸中不罷休的樣子。
不過，這也不能怪狗哥。
他們真的只是理解不了，畢竟不限購、不限貸、隨便買、單價便宜性價比高、無需搖號隨時可買，門檻低條件又少輕鬆即可上車。
甚至，有些公寓還佔據交通便利、商業發達的地段優勢。
怎麼琢磨都覺得賺啊。
但是別忘記了，資本就像海中的鯊魚，一聞到血腥味就會群起而至。
如果世間真有這麼好，且人人都能上車的投資機會，為什麼還輪得到連普通住宅都買不起的狗哥們去吃肉喝湯？
對於想投資公寓的，我就一句話：血虧，千萬別買！
最近萬科某個項目發生的事兒，就是一本活脫脫的反面教材，他會時時刻刻印證著老祖宗的一句五字箴言：便宜沒好貨！
02
近日央視的財經節目《經濟半小時》點名了萬科的金域中央。
此項目位於佛山南海區，地理位置極其優越，與廣州僅一橋之隔。
項目由金域名都、金域花園和城東花園三個區域構成，在售期間，萬科忽然出了個奇招，將辦公用房包裝成公寓樓盤，開始吆喝賺買賣。
公寓嘛，因為性質特殊，素來不受限購政策的影響，加上萬科這個地產江湖的神獸，高居TOP的品牌影響力，吸引了一批又一批的購房者。
據說在當時，人們都已搶到萬科金域中央的公寓為榮。
從2016年開始，有5800多名業主，花上百萬元，到最後，卻發現煮熟的鴨子，臨嘴一口，卻撲騰一下全飛了。
萬科金域中央當初宣傳的那些東西，公寓變成辦公室，落戶上學皆成了夢幻泡影。
老王就是其中一員。
老王這些年一直在佛山發展，當然也發展得不太如人意，但是為了夢想還是留了下來，最後東拼西湊了上百萬元，搶到一套萬科金域中央的公寓。
去年10月1日交房以後，老王心中一種幸福感直衝腦門。
畢竟這公寓的規劃相當合理，佈局緊湊得跟瘦一分嫌瘦的唐朝女神似的，68平米，分上下兩層，臥室、廚房、客廳、老人房、陽臺一應俱全，但幸福這種東西，畢竟不能天長地久。
到了今年6月，老王屁顛屁顛跑到住建局辦不動產證時，意外發生了。
自家房屋的用途，竟然現實為公用房！
老王有點懵，以為自己弄錯了，問了群裡的其他業主後，其餘人都表示沒有注意，眾人一合計，得了，似乎哪裡出了問題？
在各方諮詢以後，他們才得到這麼一個事實：登記是辦公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把辦公用途改為居住用途，未經規劃的，屬於違建。
自己的房子一夜間從合法的公寓，變成了不合法的居所？
萬科金域中央銷售宣傳的明明就是公寓項目？
萬科金域中央業主提供了一張曾在售樓大廳外面張貼的大幅海報照片，海報上醒目地寫著“重磅：公寓市場開年獲大利市”“允許商改住，水電費按住宅標準”。
在萬科金域中央的一份宣傳彩頁，上面同樣寫著“我不做房奴”“帶裝修+萬科家=拎包入住”。
萬科銷售工作人員朋友圈的宣傳也如出一轍，“一間小公寓，可以做什麼”“投資，自住，辦公三合一”。
營銷宣傳的種種跡象表明，萬科金域中央銷售的是公寓項目。
更嚴重的還在後頭，當初有業主買這公寓的時候，銷售人員可是一口唾沫一口釘的說：可以辦理居住證，以後落戶，孩子們上學都不用發愁，然而，去居委會申請辦理居住證時。
卻被辦理窗口上“萬科公寓不能登記信息及辦證”的通知擋了回來。
連居住證都無法辦理，也就意味著孩子上學等一系列問題都無法解決。
可如今的售樓大廳早已人去樓空，現場已經看不出來任何與萬科金域中央樓盤銷售有關的跡象。
5800名業主，最終共同發起了維權。
03
請記住，公寓的性質不一樣，它的本質是商業用地！
只要土地性質不是住宅，那麼，它的用途只有一種，要麼拿來創業辦公，要麼就租給別人辦公。
但是開發商都是逐利的，如果拿的是商業性質的用地，想要拿出來賣，方式少得可憐，寫字樓倒是流行過一陣子，但最後留下的不過是一地雞毛。
為賺取更多銀子，各大房企智囊團們絞盡腦汁奇招百出。
給房間引進水，通上煤氣，再經過各種包裝，搖身一變，就成了一款可商可住的多功能產品。
嚴格來講，這種產品的屁股本來就是歪的，名不正言不順，只要有一點政策上的風吹草動，就會扛不住，甚至全面崩潰。
所以，也不止是萬科，80%的房企都幹過用公寓來掛羊頭賣狗肉的勾當。
他們當然知道這是違規操作，但只要能賺錢，賺更多的錢，誰還在乎呢？
地方政府也知道是違規操作，但因為各種原因，往往睜一隻眼閉一隻眼，一個願打一個願挨，而且還有廣闊的需求群體，畢竟如果沒有公寓這個備胎，房價毫無疑問還不止現在的高位。
一直到2017剛開春時，廣州這種公寓火得一批，隨後政府出了「 330政策」，白紙黑字表明，「個人不允許購買商辦物業 」，一年後，成交同比暴跌71%。
幾乎同樣的時間，北京出臺“3·26”商住房新政，「商業、辦公類項目，未經批准不得擅自更改為居住等用途 」，一年後，成交同比暴跌94.6%。
說白了，商住兩樣的房子，在國家看來就是私生子，他們絕對不會支持，而且，鐮刀隨時隨地都架在了頭頂。
大多數人之所以對公寓動心，最主要的原因就是便宜，想著8分的女神高圓圓咱摸不著娶不到，弄個2、3分的張圓圓李圓圓湊合著過唄。
但很多人，終究沒有弄明白便宜這個詞的含義。
04
公寓的便宜，就只是表明上的便宜，價格往往只有同地段住宅的三分之一，甚至二分之一。
但實際上，於我而言，真正的便宜是：用100塊，買到價值150或者200塊的東西，而不是用100塊，買到價值只有50或者20的東西。
前者可以用來形容住宅，因為就算現在橫盤或者陰跌，但是無論是從通貨膨脹還是將時間拉長，價值還是會漲起來的。
公寓就是後者，公寓的總價低，但是價值也可能只有50，再過幾年，就掉到20了。
給大家算一筆賬，你就可能更清楚了。
已知條件：住宅首付30%，公寓首付最低50%，你有30萬現金，現在住宅的單價是1萬，公寓的單價是8000。
求證：買住宅和買公寓誰更便宜更划算？
答案是：住宅。
一套60平米的住宅，首付30%，花18萬就可以入手，而一套60平米的大公寓，首付最低50%，那麼要花24萬。
換而言之，同樣的首付，你買60平米的公寓，完全可以去買一套100平的三房了。
而且，因為土地性質的原因，公寓只能商貸，完全享受不到銀行優惠的利率，貸款年限最長僅為10年，有的城市是5年，有的城市還必須要求全款。
月供的壓力明顯大得多。
而且，一個更現實的問題是，公寓水電費都是按照商業價格來收取，物業費都貴到飛起，從長遠的角度來看，完全享受不到通貨膨脹帶來的房產長期紅利。
更何況，住宅產權是70年，而公寓只有40年，住宅使用權到期，自動續期，但是商業用地到期了，至今都沒有一個明確的說法。
考慮到國家對於公寓這個私生子的壓制，對於未來，我個人是完全不看好的，公寓具有商業性質，水電費都是按照商業價格來收取，物業費都貴到飛起。
如果要考慮投資價值的話，差別就是更是月光與螢火之光的差別了。
投資嘛，盈利方式可謂簡單粗暴，只有兩種：自身增值和租金回報。
住宅可落戶，有學位，以及金融屬性加持，還能抵押貸款，兩種回報方式皆具備。
但是公寓沒有這些加持，它的用途只有一個：出租。
偏偏很多房企為了儘快完成去化任何，像萬科金域中央那樣，盡整一些乾坤顛倒虛龍假鳳的宣傳手筆，什麼可辦理居住證，可落戶，孩子可以上學都給整出來了，引了無數不明就裡的魚兒上鉤。
04
但想象總是美好的，想通過出租賺錢的，可以省省了，北上廣這樣的一線城市租售比大多在 55：1 以上。
嗯，意思就是：單靠收租金，房東需要55年才能回本，年化收益低於 1.8 %，這麼長的時間迴流，還不知道40年後這公寓還屬不屬於你呢。
最近一年半，廣州的租金水平在44-66元/㎡/月之間，取箇中間值算50㎡/月，那麼，在廣州租一間60㎡的公寓月租金約為3000元。
這3000不說額外增益了，哪怕是抵扣房貸都未必夠，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。
公寓房功能雞肋，自身增值乏力，無論是價值還是價格，公寓的增長都比不上住宅。
有人興許要說：這世道啥都缺就是不缺接盤俠，我不出租，也可以直接轉手賣。
別傻白甜了，大佬會隨時隨地都掏著一把黑色大鐮刀橫在你的頭頂，這次萬科被央視和新華社雙雙點名，就是明證。
不說國家這個因素，退一步講，就算當地政府睜一隻眼閉一隻，允許你強賣。
但那把黑色鐮刀還是會變著法的砍下來，將對你和賣家進行輪流的雙邊收割，真的是一時收割一時爽，一直收割一直爽。
二手公寓的交易稅費，高得簡直不可理喻，嚇人至極。
假如你要賣公寓，行，先付房子總價5.5%的營業稅，再付總價1%的土地增值稅，還要付總價20%的個人所得稅，加上其他稅收。
也就是說，你想轉手或者急用錢賣掉的時候，你賣100萬，作為賣家你需要另外繳納近30多萬的稅給政府，你說這錢誰出？
你願意自己掏嗎？
如果不願意嫁接到買家，買家自己需要繳納的稅費算下來，100萬的公寓，得掏140萬，誰買？
平心而論，如果換位思考，是你自己，你會買嗎？
要知道，接盤俠雖然有，但也是與時俱進的。
沒有接盤俠，自己住？
日後生活水平提高，且不說居住成本高，誰不想住大房子，採光好，南北通透，你想一輩子住這除了居住不能落戶沒有學位的小空間裡？
你換房子，這個房子怎麼辦？靠租金慢慢回本？？
這兜兜轉轉下來，可真是一筆糊塗賬，越算越心寒。
05
對了，公寓本身就沒有資格賣，強賣，或者變相售賣，是毫無疑問的違法勾當。
而且，不止是公寓，除了住宅用地之外，大部分商用性質的土地搞居住功能，都是違規操作。
當然，小部分允許商業用地加裝水電，甚至煤氣燃氣管道，但都有前提條件，國務院文件白紙黑字的說了：
只能開發商自持，用途只能租賃，絕對不可以分割銷售。在我苦口婆心的勸紅顏知己王舞別買公寓後，發生了下面一段對話，很有意思：
“風哥，你現在勸我別買公寓，要是我不買，到時候跟著房價一起漲了，你補給我嗎”
“開什麼玩笑！”
“呵呵噠。”
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