文丨刘亦风
世界大雨磅礴，万物苟且而活，无人为你撑伞，只能湿身狼狈而行。
01
村上春树有句话是这么说的：
有的东西不过很久，是不可能理解的，有的东西等到理解了，又为时已晚，大多时候，我们不得不在尚未清楚认识自己的心的情况下选择行动，因而感到迷惘和困惑。
这句话的本意是形容爱情，但我觉得用来形容现在的公寓更加合适！
最近也不知道是热得让人自闭的天气，还是别的啥原因。
不少人开始咨询我一个问题：如果买不起住宅的话，买公寓当做一个备胎，哦，不，替代方案是否可行？
乍一看，公寓就像一个天使脸蛋魔鬼身材的女神。
神奇的是，这女神竟然还犹抱琵琶半遮面，眉目含春的对人掀起了裙角。
我的老朋友狗哥就是其中一员勇士。
他甚至跟鲁迅先生笔下写的那样，分明只是个偶然事件，但他偏偏连孩子的名字都想好了，而且心中执念极深，无论我好说歹说，狗哥非得以身试法，一副不被这一出仙人跳给砸中不罢休的样子。
不过，这也不能怪狗哥。
他们真的只是理解不了，毕竟不限购、不限贷、随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买，门槛低条件又少轻松即可上车。
甚至，有些公寓还占据交通便利、商业发达的地段优势。
怎么琢磨都觉得赚啊。
但是别忘记了，资本就像海中的鲨鱼，一闻到血腥味就会群起而至。
如果世间真有这么好，且人人都能上车的投资机会，为什么还轮得到连普通住宅都买不起的狗哥们去吃肉喝汤？
对于想投资公寓的，我就一句话：血亏，千万别买！
最近万科某个项目发生的事儿，就是一本活脱脱的反面教材，他会时时刻刻印证着老祖宗的一句五字箴言：便宜没好货！
02
近日央视的财经节目《经济半小时》点名了万科的金域中央。
此项目位于佛山南海区，地理位置极其优越，与广州仅一桥之隔。
项目由金域名都、金域花园和城东花园三个区域构成，在售期间，万科忽然出了个奇招，将办公用房包装成公寓楼盘，开始吆喝赚买卖。
公寓嘛，因为性质特殊，素来不受限购政策的影响，加上万科这个地产江湖的神兽，高居TOP的品牌影响力，吸引了一批又一批的购房者。
据说在当时，人们都已抢到万科金域中央的公寓为荣。
从2016年开始，有5800多名业主，花上百万元，到最后，却发现煮熟的鸭子，临嘴一口，却扑腾一下全飞了。
万科金域中央当初宣传的那些东西，公寓变成办公室，落户上学皆成了梦幻泡影。
老王就是其中一员。
老王这些年一直在佛山发展，当然也发展得不太如人意，但是为了梦想还是留了下来，最后东拼西凑了上百万元，抢到一套万科金域中央的公寓。
去年10月1日交房以后，老王心中一种幸福感直冲脑门。
毕竟这公寓的规划相当合理，布局紧凑得跟瘦一分嫌瘦的唐朝女神似的，68平米，分上下两层，卧室、厨房、客厅、老人房、阳台一应俱全，但幸福这种东西，毕竟不能天长地久。
到了今年6月，老王屁颠屁颠跑到住建局办不动产证时，意外发生了。
自家房屋的用途，竟然现实为公用房！
老王有点懵，以为自己弄错了，问了群里的其他业主后，其余人都表示没有注意，众人一合计，得了，似乎哪里出了问题？
在各方咨询以后，他们才得到这么一个事实：登记是办公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。
自己的房子一夜间从合法的公寓，变成了不合法的居所？
万科金域中央销售宣传的明明就是公寓项目？
万科金域中央业主提供了一张曾在售楼大厅外面张贴的大幅海报照片，海报上醒目地写着“重磅：公寓市场开年获大利市”“允许商改住，水电费按住宅标准”。
在万科金域中央的一份宣传彩页，上面同样写着“我不做房奴”“带装修+万科家=拎包入住”。
万科销售工作人员朋友圈的宣传也如出一辙，“一间小公寓，可以做什么”“投资，自住，办公三合一”。
营销宣传的种种迹象表明，万科金域中央销售的是公寓项目。
更严重的还在后头，当初有业主买这公寓的时候，销售人员可是一口唾沫一口钉的说：可以办理居住证，以后落户，孩子们上学都不用发愁，然而，去居委会申请办理居住证时。
却被办理窗口上“万科公寓不能登记信息及办证”的通知挡了回来。
连居住证都无法办理，也就意味着孩子上学等一系列问题都无法解决。
可如今的售楼大厅早已人去楼空，现场已经看不出来任何与万科金域中央楼盘销售有关的迹象。
5800名业主，最终共同发起了维权。
03
请记住，公寓的性质不一样，它的本质是商业用地！
只要土地性质不是住宅，那么，它的用途只有一种，要么拿来创业办公，要么就租给别人办公。
但是开发商都是逐利的，如果拿的是商业性质的用地，想要拿出来卖，方式少得可怜，写字楼倒是流行过一阵子，但最后留下的不过是一地鸡毛。
为赚取更多银子，各大房企智囊团们绞尽脑汁奇招百出。
给房间引进水，通上煤气，再经过各种包装，摇身一变，就成了一款可商可住的多功能产品。
严格来讲，这种产品的屁股本来就是歪的，名不正言不顺，只要有一点政策上的风吹草动，就会扛不住，甚至全面崩溃。
所以，也不止是万科，80%的房企都干过用公寓来挂羊头卖狗肉的勾当。
他们当然知道这是违规操作，但只要能赚钱，赚更多的钱，谁还在乎呢？
地方政府也知道是违规操作，但因为各种原因，往往睁一只眼闭一只眼，一个愿打一个愿挨，而且还有广阔的需求群体，毕竟如果没有公寓这个备胎，房价毫无疑问还不止现在的高位。
一直到2017刚开春时，广州这种公寓火得一批，随后政府出了「 330政策」，白纸黑字表明，「个人不允许购买商办物业 」，一年后，成交同比暴跌71%。
几乎同样的时间，北京出台“3·26”商住房新政，「商业、办公类项目，未经批准不得擅自更改为居住等用途 」，一年后，成交同比暴跌94.6%。
说白了，商住两样的房子，在国家看来就是私生子，他们绝对不会支持，而且，镰刀随时随地都架在了头顶。
大多数人之所以对公寓动心，最主要的原因就是便宜，想着8分的女神高圆圆咱摸不着娶不到，弄个2、3分的张圆圆李圆圆凑合着过呗。
但很多人，终究没有弄明白便宜这个词的含义。
04
公寓的便宜，就只是表明上的便宜，价格往往只有同地段住宅的三分之一，甚至二分之一。
但实际上，于我而言，真正的便宜是：用100块，买到价值150或者200块的东西，而不是用100块，买到价值只有50或者20的东西。
前者可以用来形容住宅，因为就算现在横盘或者阴跌，但是无论是从通货膨胀还是将时间拉长，价值还是会涨起来的。
公寓就是后者，公寓的总价低，但是价值也可能只有50，再过几年，就掉到20了。
给大家算一笔账，你就可能更清楚了。
已知条件：住宅首付30%，公寓首付最低50%，你有30万现金，现在住宅的单价是1万，公寓的单价是8000。
求证：买住宅和买公寓谁更便宜更划算？
答案是：住宅。
一套60平米的住宅，首付30%，花18万就可以入手，而一套60平米的大公寓，首付最低50%，那么要花24万。
换而言之，同样的首付，你买60平米的公寓，完全可以去买一套100平的三房了。
而且，因为土地性质的原因，公寓只能商贷，完全享受不到银行优惠的利率，贷款年限最长仅为10年，有的城市是5年，有的城市还必须要求全款。
月供的压力明显大得多。
而且，一个更现实的问题是，公寓水电费都是按照商业价格来收取，物业费都贵到飞起，从长远的角度来看，完全享受不到通货膨胀带来的房产长期红利。
更何况，住宅产权是70年，而公寓只有40年，住宅使用权到期，自动续期，但是商业用地到期了，至今都没有一个明确的说法。
考虑到国家对于公寓这个私生子的压制，对于未来，我个人是完全不看好的，公寓具有商业性质，水电费都是按照商业价格来收取，物业费都贵到飞起。
如果要考虑投资价值的话，差别就是更是月光与萤火之光的差别了。
投资嘛，盈利方式可谓简单粗暴，只有两种：自身增值和租金回报。
住宅可落户，有学位，以及金融属性加持，还能抵押贷款，两种回报方式皆具备。
但是公寓没有这些加持，它的用途只有一个：出租。
偏偏很多房企为了尽快完成去化任何，像万科金域中央那样，尽整一些乾坤颠倒虚龙假凤的宣传手笔，什么可办理居住证，可落户，孩子可以上学都给整出来了，引了无数不明就里的鱼儿上钩。
04
但想象总是美好的，想通过出租赚钱的，可以省省了，北上广这样的一线城市租售比大多在 55：1 以上。
嗯，意思就是：单靠收租金，房东需要55年才能回本，年化收益低于 1.8 %，这么长的时间回流，还不知道40年后这公寓还属不属于你呢。
最近一年半，广州的租金水平在44-66元/㎡/月之间，取个中间值算50㎡/月，那么，在广州租一间60㎡的公寓月租金约为3000元。
这3000不说额外增益了，哪怕是抵扣房贷都未必够，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
公寓房功能鸡肋，自身增值乏力，无论是价值还是价格，公寓的增长都比不上住宅。
有人兴许要说：这世道啥都缺就是不缺接盘侠，我不出租，也可以直接转手卖。
别傻白甜了，大佬会随时随地都掏着一把黑色大镰刀横在你的头顶，这次万科被央视和新华社双双点名，就是明证。
不说国家这个因素，退一步讲，就算当地政府睁一只眼闭一只，允许你强卖。
但那把黑色镰刀还是会变着法的砍下来，将对你和卖家进行轮流的双边收割，真的是一时收割一时爽，一直收割一直爽。
二手公寓的交易税费，高得简直不可理喻，吓人至极。
假如你要卖公寓，行，先付房子总价5.5%的营业税，再付总价1%的土地增值税，还要付总价20%的个人所得税，加上其他税收。
也就是说，你想转手或者急用钱卖掉的时候，你卖100万，作为卖家你需要另外缴纳近30多万的税给政府，你说这钱谁出？
你愿意自己掏吗？
如果不愿意嫁接到买家，买家自己需要缴纳的税费算下来，100万的公寓，得掏140万，谁买？
平心而论，如果换位思考，是你自己，你会买吗？
要知道，接盘侠虽然有，但也是与时俱进的。
没有接盘侠，自己住？
日后生活水平提高，且不说居住成本高，谁不想住大房子，采光好，南北通透，你想一辈子住这除了居住不能落户没有学位的小空间里？
你换房子，这个房子怎么办？靠租金慢慢回本？？
这兜兜转转下来，可真是一笔糊涂账，越算越心寒。
05
对了，公寓本身就没有资格卖，强卖，或者变相售卖，是毫无疑问的违法勾当。
而且，不止是公寓，除了住宅用地之外，大部分商用性质的土地搞居住功能，都是违规操作。
当然，小部分允许商业用地加装水电，甚至煤气燃气管道，但都有前提条件，国务院文件白纸黑字的说了：
只能开发商自持，用途只能租赁，绝对不可以分割销售。在我苦口婆心的劝红颜知己王舞别买公寓后，发生了下面一段对话，很有意思：
“风哥，你现在劝我别买公寓，要是我不买，到时候跟着房价一起涨了，你补给我吗”
“开什么玩笑！”
“呵呵哒。”
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