以公允價值計量的投資性房地產不得計算折舊或攤銷從稅前扣除？
前天 13:51
先簡單說下在會計核算中對投資性房地產的定義與範圍劃分：
一、持有目的：
- 賺取租金
- 資本增值
- 兩者兼而有之
二、範圍：
- 已出租的土地使用權
- 持有並準備增值後轉讓的土地使用權
- 已出租的建築物（包括尚在在建中但經營出租目的確定且短期內無變化）
作為投資性房地產有兩種計量方式：
一為成本模式計量
二為公允價值模式計量
在後續計量中，兩種模式分別採用以下的會計核算方式：
成本模式計量：
①計提折舊或攤銷
借：其他業務成本
貸：投資性房地產—累計折舊
②取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
③經減值測試後確定發生減值的
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回
公允價值模式：
①以資產負債表日公允價值計量
借：投資性房地產—公允價值變動
貸：公允價值變動損益
或相反分錄
②取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
不同模式下的會計核算方法不同，公允價值需要考慮是否有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得，且資產附表日會按照投資性房地產的公允價值進行調整，公允價值的變動會計入“公允價值變動損益”。這也就為不同模式核算下的投資性房地產的企業所得稅稅前扣除問題埋下了伏筆。
先來看國家稅務總局北京市稅務局2019年發佈的《企業所得稅實務操作政策指引（第一期）》中的關於投資性房地產稅務處理問題的政策指引：
以成本模式計量的投資性房地產可以按照稅收關於固定資產或無形資產（土地使用權）的相關規定計算折舊或攤銷從稅前扣除。也就是說與一般固定資產或無形資產出現稅會差異後的處理模式相同。
以公允價值計量的投資性房地產中“公允價值變動損益”稅法自不認可。但以公允價值計量的投資性房地產卻以“不屬於消耗性資產”以及“按照15號公告第八條的規定”，而被回答為“不得計算折舊或攤銷從稅前扣除”。
以上提到的15號公告是《國家稅務總局關於企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號），第八條為：
八、關於稅前扣除規定與企業實際會計處理之間的協調問題
根據《企業所得稅法》第二十一條規定，對企業依據財務會計制度規定，並實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業所得稅法》和有關稅收法規規定的稅前扣除範圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出，在企業所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。
此條款大家應該不陌生，其中的“並實際在財務會計處理上已確認的支出”更是被經常引用，在 “以公允價值計量的投資性房地產是否可以計算折舊或攤銷從稅前扣除？”這一問題的解答中更是屢見不鮮。
雖然結果以多數答案看似確定。但依然想提出自己的一些困惑：
何為投資性房地產？不過是因持有目的有別於一般固定資產和無形資產在會計核算中重新在資產項下建立了一個分支。而不同的核算模式也是允許企業以實際情況作出選擇。
何為稅會差異？會計處理不確認為支出，稅法即使有所規定，也不可以扣除嗎？15號公告第八條是否可以做個明確釋義？
困惑歸困惑，但從實操中的執行口徑看，答案一如上述，那麼另一個的思維角度，企業再選擇何種會計核算模式時，也需要考慮稅前扣除對所得稅的影響。畢竟，實操中，優選的方案最重要。
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