【諮詢問題】
2016年9月，關某與徐某簽訂了房屋買賣合同，約定徐某將其所有的商品房以55萬元出售於關某，房款於協議生效當日一次性付清，協議生效之後3個月內，徐某應協助關某辦理房屋過戶手續。合同簽訂當天，徐某將房產證、土地證、鑰匙等交付給關某，關某給付徐某10萬元，另外45萬元用徐某欠關某的借款衝抵。合同簽訂後，關某就開始入住該房屋。但簽訂合同後關某聯繫不上徐某，房屋一直未辦理過戶手續。2017年2月，徐某債權人肖某向法院申請要求執行徐某上述房產。執行過程中，關某提出執行異議，請問本案的房屋買賣合同是否有效，涉案房屋能否被執行？
【法律解答】
該買賣合同已經實際履行完畢，且關某作為善意有償取得人並實際佔有和使用該房屋，該買賣合同合法有效，依法受到法律保護，不能執行該房產。
《中華人民共和國物權法》第十五條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”關某與徐某簽訂房屋買賣合同系雙方真實的意思表示，不違反法律、法規的強制性規定。關某按合同約定用債權及現金付清了購房款，徐某也按合同約定當日交付了房屋並給付了房產證、鑰匙等相關證件。雖然關某用債權充抵了部分購房款，以房抵債並不是法律禁止的行為，因此關某與徐某簽訂房屋買賣合同成立並生效。本案在合同簽訂後，雖然沒有辦理產權過戶手續，但是並不影響該買賣合同的效力。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案關某在爭議房屋被人民法院查封前，與徐某簽訂了房屋買賣合同並在當日支付了全部價款並實際佔有房屋。由於徐某在簽訂房屋買賣合同後無法聯繫，致使房屋不能辦理過戶手續，關某對未辦理房屋過戶登記沒有過錯，故關某就執行標的享有足以排除執行的民事權益，肖某無權要求處置該房屋。
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