最近土地拍賣熱火，一地難求，但是各家公司提高自己土地市場上競爭力的手段還是非常有限，無非是提高售價預期、降低成本，以及降低項目的利潤率要求。這其中，尤其以降低利潤率要求最為簡單粗暴，畢竟無論提售價還是降成本，相關部門的壓力都很大。
所以，一旦碰到拿地遇到困難，各家企業都會下調利潤率指標，從淨利率12%一路降到10%、8%、6%、5%，最後就是0%。
但本文也是想講一講，拿地還是要堅守住利潤率指標，講利潤率控制，其實更多的是給各家企業盈虧平衡的底線。
一、淨利率指標只是一個全貨值口徑的賬面指標
我們知道測算的時候，都是把全部業態的貨值都考慮在內的，並不考慮好不好賣，在全貨值口徑都能完全變現的基礎上，測算出項目整體的利潤率。
但是每個項目都會有商業、車位這種老大難業態，測算時候都是能湊貨值、甚至拉利潤，但是賣的時候都不一定好賣。比如車位，交房5年後還在賣車位的樓盤比比皆是，又比如商業，恆大的做法就是5折後再5折，當年測算時候商業的貨值真心被滅失得厲害。
商業、車位這種業態測算時候的貨值不會太低，往往佔據總貨值的10%以上，如果老大難業態賣不掉或者貨值折損出貨，那測算的淨利率實際上就很難實現，往往賺的就是一堆商業和車位這種資產。如果淨利率定在5%以內，其實等到竣工交付的時候就會發現，往往項目上沒賺到錢，甚至還要把自有資金貼進去。
因為測算假設和實際操作中的一些不同，所以一定還是要留一些餘量。以防止萬一商業車位賣不掉或賣不上價的情況。
二、淨利率指標在風險的控制中，就是一個緩衝量指標
一切房地產項目最大的風險就是市場風險，房價萬一跌了或者被限價賣不上去，都會導致項目虧損。
如果以10%淨利率進行拿地定價，相信大部分項目的售價壓力測試都是通不過8折測試，一旦預期售價打8折，就虧了，如果按照5%淨利率進行拿地定價，那大部分項目的售價壓力測試一般是通不過9折測試，如果淨利率按照0來進行拿地定價，那一有風吹草動就虧了。
淨利率越高，安全墊越高。
當然也會有人會講，房價也會漲的啊。那沒問題，把預期房價算進去，還是按照正常的利潤率進行拿地定價就好了。
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