空間規劃類術語:“宗地”的概念
宗地：指的是被權屬界址線所封閉的地塊或空間，是一塊有確定邊界的和確定權屬的土地，宗地是地籍的基本單元。
因此，宗地是一個“地塊”，由權屬界限封閉的獨立地塊，具有固定的位置和明確的權利界限，並可同時辨認出確定的利用類別、質量和時態等土地基本要素。
宗地面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。
宗地權屬界址包括界址線、界址點和界標。
什麼是宗地圖
宗地圖，是描述宗地空間位置關係的地籍圖，是在地籍圖的基礎上編制的，以一宗土地為單位繪製的宗地圖。
基本地籍圖側重點是土地及其地上附著物的位置權屬，宗地圖側重的是權屬。
宗地圖反映的是一宗地的基本情況，主要包括：宗地位置、宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築位置與性質、與相鄰宗地的關係等實地記錄。
宗地圖是用來作為土地使用合同書的附圖，土地產權證書的附圖，和地籍檔案的附圖。
宗地圖是解決土地權屬問題、恢復宗地界址的重要憑據，是具有法律效力的圖件。
需要注意的是，宗地圖和用地紅線圖是有區別的。
宗地面積如何計算
宗地面積，是指宗地權屬界線範圍內的面積，也稱土地面積。
因此，土地權屬界址一旦確定後，土地面積亦隨之確定。若宗地權屬來源文件界址範圍與實地一致而面積不一致，則以界址範圍為準，更正土地面積數據。
宗地面積的量算原則是：
圖幅為基本控制，分幅進行量算，按面積比例平差，自下而上逐級彙總。
宗地量算的具體程序是：
當一幅圖的各類土地面積全部按規定量算後，就按本圖幅由碎片部分逐級向上統計、彙總和校核。簡單地說，就是分幅由總體到局部進行控制量算、平差，按行政單位由下而上逐級統計、彙總。
土地面積可以根據權利人對宗地的使用情況，分為獨用面積、共用面積、共用分攤面積。
宗地劃分的原則
1、宗地劃分，可考慮宗地內的各項設施應具備一定的獨立性和整體性，劃分宗地不應將相互配套的設施強行分離，造成土地資源的浪費。
因此，宗地劃分應充分顧及該宗地在土地利用、使用功能上的整體性。
2、宗地劃分，是為了土地權屬管理、地籍管理和土地利用方便，因此，宗地劃分要與地塊合理利用的目標有機地協調起來。
3、宗地必須是依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。
宗地如何劃分定界
宗地是權籍調查和地籍調查的核心，土地以宗地為單位進行登記。
宗地的劃分定界為：
由一個權屬人（權利人）所有或使用的相連成片的用地範圍，劃分為一宗地，也稱獨立宗。
一個地塊由兩個以上權屬人（權利人）共同所有或使用，而實地又難以劃分清楚各權屬人（權利人）的用地範圍的，這種地塊劃為一宗地，稱為共用宗。
界址範圍內有二個或二個以上的土地用途、使用權類型或所有權類型、使用年限等，又難以劃清彼此界線的宗地，稱為混合宗。
由一個權屬人（權利人）所有或使用不相聯的兩塊或兩塊以上地塊，每一地塊都應分別劃分宗地。
一個權屬人（權利人）所有或使用的地塊，分屬兩個以上土地登記機關管轄時，應按行政轄區界線分別劃分宗地。
土地使用者使用的土地，含有兩種土地所有權屬性的（國有、集體），應分別劃分宗地；宗地內不準出現內包宗。另外，兩種或兩種以上土地用途的同一個建設項目，原則上按混合宗劃宗。
原批准使用範圍內的土地現已用於市政道路、人行道或綠地、公共通道等公共用地的，不應劃入宗地內。
通過劃撥或出讓取得的土地使用權，按原批准的界線並結合現狀劃分宗地，其中代徵部分或規劃部門要求建築物或構築物退讓的，不能劃入宗地。
在地籍子區範圍內，權屬人（權利人）依據土地權屬證書、土地出讓合同、劃撥決定書、土地承包合同，以及符合土地確權規定等權屬來源證明，結合土地使用現狀和相鄰權利人的確認，來劃分國有土地使用權宗地和集體土地所有權宗地。
農民集體經濟組織所有的土地，應劃分集體土地所有權宗地。在集體土地所有權宗地內，又劃分為集體建設用地使用權宗地、宅基地使用權宗地、土地承包經營權宗地（耕地、林地、草地）、林地使用權宗地（承包經營以外的）、農用地的使用權宗地（承包經營以外的、非林地）以及其他使用權宗地等。
縣級行政界線分割宗地的，原則上宜保持宗地的完整性，並將縣級行政區面積、名稱、行政界線等作為宗地圖的要素，也可按照縣級行政界線分割宗地。
同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。
公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閒地等，可單獨設立宗地。
對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調查時註明，並相應扣除其面積。
土地權屬有爭議的地塊可設為一宗地。
宗地能否分割
原國土資源部2012年6月發佈的《關於規範土地登記的意見》中規定：“宗地一經確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合併或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意”。
宗地在規劃、出讓時，用途、開發強度等建設用地使用權的具體內容已經確定，因此，再一次的劃分很可能破壞宗地功能的完整性（共用綠化、通行道路、消防迴路、市政等設施無法人為切割），同時規劃和土地主管部門是不允許的。
原則上講，宗地設立後就不能分割。
宗地如何出讓
建設用地使用權的出讓和登記，是以宗地為單位進行的，一宗地對應的是一項完整的國有建設用地使用權，國有建設用地使用權權利所指即“宗地”。
國有土地在使用和申請上都有較為嚴格的規定和流程。
國有土地出讓方式確定後，需由市、縣國土資源管理部門編制宗地出讓方案，提出宗地開發的條件及標準，包括地塊的界址、空間範圍、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間及方式等，並依法報土地所在地的市、縣人民政府審批，才可以實施出讓步驟。
針對宗地出讓面積
根據原國土資源部、國家發改委關於發佈實施《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，對大中城市和小城市（鎮）的商品住宅項目的宗地出讓面積，不得超過下列標準：
■ 小城市（鎮）7公頃
■ 中等城市14公頃
■ 大城市20公頃
針對宗地出讓最高使用年限
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的（1990年）》規定，國有土地使用權出讓的最高年限是：
■ 居住用地70年
■ 工業用地50年
■ 教育、科技、文化、衛生、體育用地50年
■ 商業、旅遊、娛樂用地40年
■ 綜合或者其他用地50年
土地在掛牌、招標、拍賣時，應出具“宗地平面界址圖”
決定土地出讓後，必須先對該宗土地進行確權調查和勘測定界，出具確權圖。土地儲備中心依據此圖繪製“宗地出讓圖”，之後進行土地評估、地價會審、用地審批等程序。
宗地編碼是如何編制的
宗地代碼
宗地代碼，是按一定的規則，賦予宗地的唯一和可識別的標識碼。
宗地編碼
宗地代碼編制，也就是宗地編碼，是對宗地進行空間位置標識、計算和處理的過程，也就是對宗地按一定的規則，賦予唯一的和可識別的代碼，用以唯一的確定宗地的空間位置。通俗地理解，就是宗地的圖、數、表、冊，要與宗地的實物對象建立起對應關係，使地籍資料便於查閱、使用和建立數據庫。
地籍編號
宗地的地號依據宗地代碼編制規則編寫。
宗地地籍號，是以縣級行政區為單位，採用鄉(鎮)——行政村——宗地編號。
編制方法：
1、 地籍區、地籍子區的劃分方法的確定
全國宗地統一編碼採用“地籍區和地籍子區”兩個級別的編碼分區概念，遵循了宗地統一編碼的原則，符合我國國情，也與世界上大多數國家採用的編碼方法一致。
2、地籍區、地籍子區的劃分有三種模式，分別是：
■ 按照現行鄉鎮、街道劃分；
■ 以現行鄉鎮街道為基礎，結合典型線狀地物劃分；
■ 按照典型線狀地物劃分。
宗地編碼的層次結構是什麼
宗地編碼採用五層19位代碼結構，按層次表示分別為：
第一層，為縣級行政區劃（為6位數字代碼）；
第二層，為地籍區（為3位數字代碼）；
第三層，為地籍子區（為3位數字代碼）；
第四層，為土地所有權類型（由2位字母代碼組成）：
第一位字母代碼用G、J、Z表示土地所有權類型：
■ "G"表示國有土地所有權
■ "J"表示集體土地所有權
■ "Z"表示土地所有權爭議
即，有爭議的土地，是不得劃入任何宗地的，待爭議調解、處理、確權後，再劃入相關宗地或單獨立宗。
第二位字母代碼用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示宗地特徵碼：
■ “A”表示集體土地所有權宗地
■ “B”表示建設用地使用權宗地（地表）
■ “S”表示建設用地使用權宗地（地上）
■ “X”表示建設用地使用權宗地（地下）
■ “C”表示宅基地使用權宗地
■ “D”表示土地承包經營權宗地（耕地）
■ “E”表示林地使用權宗地
■ “F”表示草原使用權宗地
■ “w”表示使用權未確定或有爭議的土地
■“Y”表示其他使用權宗地，是宗地特徵的擴展
第五層，為宗地號（為5位數字順序碼）：
■ 這是為了便於土地登記和宗地標識，把宗地作為基本單位進行統一編號，稱為宗地號，也稱地號。
■ 宗地編號有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大範圍起始逐級縮小，體現的是宗地所在的地理位置。
結語
一個宗地就是一個用地權屬，劃分宗地主要是確定權屬的一致性，即：性質相同、主體一致、取得方式一致、存續期限一致、使用權內容一致。
宗地是為了便於對土地實施管理、統計和地籍資料的檢索，而對地籍單元賦予的編號。
宗地內的建設活動需按照統一規劃、合理佈局、因地制宜、配套建設的原則有序進行。
1.《宗地代碼編制規則》(試行)》
2.原國土資源部《地籍管理文件彙編》
3.《限制用地項目目錄（2012年本）》
4.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的暫行條例（1990年）》
圖 | 攝圖網 文 | 小林
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