4月7日，萬科（000002.SZ）發佈公告稱，王海武將出任公司執行副總裁、首席運營官（COO）。按照鬱亮此前在業績會上的表態，此次人事變動是基於萬科的用人傳統，即一直鼓勵優秀將領去前線帶兵打仗。儘管當時沒有透露接任張旭的人選，但也強調會通過內部“大江大海”計劃來找到合適人選。
不同於從外部挖人的“海盜計劃”，以內部競聘為核心的“大江大海”計劃是萬科2018年最新一輪組織重建的產物。而2019年萬科開啟的城市公司人事換防，“大江大海”計劃也是其中主要手段。
3月18日，萬科公佈2019年業績報告。2019年萬科實現營業收入3678.9 億元，同比增長23.6%；實現歸母淨利潤388.7億元，同比增長15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增長13.3%。2019年全年，萬科實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%；銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%。
銷售增速低於行業均值
堅定的追隨著國家新型城鎮化戰略，萬科以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位，主營業務包括房地產開發和物業服務。
在剛剛過去的2019年，萬科以6308億元的簽約銷售額穩居房企銷售額排行榜第二名。
值得注意的是，這是萬科連續4年蟬聯第二名。2019年萬科實現銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%。在所售產品中，住宅佔86.4%，商辦佔10.0%，其它配套佔3.6%。其中，住宅產品144 平方米以下的中小戶型佔比91.2%。2019年萬科在全國商品房市場的份額約4%，在21個城市的銷售金額位列當地第一，在12個城市排名第二。
從近5年萬科的簽約銷售金額來看，2015至2019年萬科實現的簽約銷售金額分別為2615億元、3648億元、5299億元、6070億元和6308億元，同期萬科簽約銷售額同比增長分別為20.7%、39.5%、45.3%、14.5%和3.9%。
可以看出，萬科簽約銷售額自2015年抓住市場紅利後簽約銷售額連續三年加速增長，在2017年達到近5年最大值45.3%後，2018年和2019年實現兩連降，2019年萬科簽約銷售額增已降至個位，連創新低。
據國家統計局數據顯示，2019年全國商品房銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5%，而萬科則跑輸行業均值。
同時，近5年萬科簽約銷售面積增速實現三連降，2015年至2019年萬科銷售面積增速分別為14.3%、33.78%、30%、12.3%和1.8%。
對於銷售規模降速，萬科總裁、首席執行官祝九勝解釋說，“萬科不單純拼規模，更強調有質量的增長，更注重現金流改善。”
萬科的隱憂不止於規模降速。從銷售區域來看，2019年萬科銷售區域出現不均衡。萬科銷售區域劃分為南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域四塊，其中2019年分區域銷售金額佔比分別為20.2%、32.42%、22.54%、23.88%。
南方區域作為萬科總部所在地，有別於其他區域的資源優勢，然而近幾年銷售份額卻陸續被反超，2019年處於墊底狀態。
2020年1至2月，萬科累計實現合同銷售金額829.4億元，同比減少10%；合同銷售面積506.7平方米，同比減少10%。
受疫情影響萬科2至3月份認購預計同比降低510億元，萬科在湖北的3個城市（武漢、宜昌和鄂州）1月23日之後基本無銷售。第一季度，萬科開工比往年晚了40天，導致對1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年影響大約涉及3.9萬戶。
對此，萬科董秘朱旭表示，面對疫情這種不確定的外部環境，希望多保留點現金在手，以應對不確定性。
放緩拿地節奏
從開發投資方面來看，2019年萬科開發項目新開工面積4241.1萬平方米，同比下降15.1%，超額完成年初計劃；開發項目實現竣工面積3007.9 萬平方米，同比增長9.1%，完成年初計劃的98%。
在土地投資方面，萬科堅持審慎投資。2019年萬科獲取新項目147個，總規劃建築面積3716.5萬平方米，權益規劃建築面積2478.4萬平方米，權益地價總額1549.6億元，新增項目平均地價為6252元/平方米。在城市佈局方面，萬科堅持圍繞城市經濟圈佈局。按權益投資金額計算，報告期內79.9%位於一二線城市。
截至報告期末，萬科在建項目總建築面積約10256.1萬平方米，權益建築面積6170.0萬平方米；規劃中項目總建築面積約5394.3 萬平方米，權益建築面積 3360.2萬平方米。
此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計約 492.9 萬平方米。
在業績發佈會上，談及未來萬科一心想要好農民種好地。種好地的前提是有地，被問及2020萬科土地投資計劃。萬科董事張旭稱，謹慎投資，量入為出，持續關注人口導入、產業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市。
數據顯示，萬科在今年放緩了推貨和拿地節奏。中指研究院數據顯示，萬科在1至2月中拿地金額僅為34億元，拿地面積112萬平方米。而去年同期，萬科以274億元的拿地金額位居榜首。
去化壓力略增，結轉速度加快
2019年，萬科存貨金額高達8970.19億元，較2018年底增長19.55%，佔公司總資產的51.85%。其中，擬開發產品為2076.1 億元，佔比23.1%；在建開發產品 6,222.2億元，佔比69.4%；已完工開發產品（現房）660.3億元，佔比7.4%。2019年萬科的平均預收賬款為5408.79億元，較2018年底的4563.36億元增加了18.53%。
隨著存貨增長，萬科的去化壓力較去年同期略有增加。反映企業去化情況的指標“存貨/平均預收賬款”為1.66，去化壓力有所增加。
另外，萬科的預收賬款週轉率略微上升，2019年萬科預收賬款週轉率為0.68，較2018年預收賬款週轉率0.65上升了4.6個百分點，預收賬款結轉收入的速度稍有上升。
財務“手段”調節利潤
從盈利方面來看，2019年萬科實現營業收入3678.9 億元，同比增長23.6%；實現歸母淨利潤388.7億元，同比增長15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增長13.3%。僅從數值來看，2019年萬科實現了“營利雙增”，不過對於一家連年業績高增長的公司來說，萬科2019年業績有些差強人意。
2019年11月，王石在他的新書分享會上稱“根據我掌握的信息，萬科公佈的年報非常的好” 。一語激起千層浪，第二天，萬科股價大漲6.07%。
3月18日萬科2019年財報一經發布，披露業績增速不及預期，萬科的股價截至當日收盤，跌逾6.4%，跑輸大盤和房地產板塊行業指數。
2019年萬科的營業收入和營業成本都保持在20%以上的增幅，而淨利潤卻只有15%的增幅，不禁令人發問萬科的淨利潤究竟去哪了？
財報數據顯示， 2019年萬科的稅金及附加增幅為41.98%，遠高於營收增長比例。其中2019年，萬科應交土地增值稅清算準備金的餘額為367.8億元，2018年只有148億元。
一般來說，土增稅的清算準備金是應該在項目竣工清算後再計提的。但是萬科“為了反應公司的利潤情況，預先計提了一部分土增稅準備金”，這也就直接導致淨利潤的降低。
甚至，萬科財報連公益捐贈的金額也沒有放過。2019年萬科稱對外捐贈增加所致營業外支出同比增長53.75%，這在一定空間內也擠壓利潤。
財報顯示，2019年萬科實現投資收益49.8億元，同比減少26.6%。而2018年投資收益67.9 億元。投資收益銳減，較上一年減少18億元，主要是因為來自聯營、合營公司實現的公司權益利潤大減。數據顯示，2019年萬科權益利潤37.9億元，2018年則62.8億元。
值得注意的是，2019年萬科已售未結金額銳增至6091億元，淨增長784億元，同比增長14.8%。報告期末，萬科基於審慎的市場策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備29.9億元。此次計提的存貨減值準備，影響本報告期稅後淨利潤11.4億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤7.8億元。
資本化利息方面，萬科做的也很保守，報告期內，本集團實際利息支出合計139.6億元，其中資本化的利息合計56.9億元，2019年萬科的資本化利息佔整個利息費用的比例才38%，在整個行業算是比較低的。
在這些財務“手段”的調節之下，萬科淨利潤增速5年來首次失速也不意外了。
報告期內，萬科實現的綜合毛利率為36.25%，同比略有下降，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點，毛利率已開始從高位回落，成本端壓力正逐步顯現。在費用管控方面，2019年萬科的期間費用率處於行業中下水平為7.01%，費用管控較為合理。
償債能力下降
相對於其他房企來說，萬科槓桿控制能力一直不錯。
近幾年隨著規模的擴張，萬科扣除預收賬款後的資產負債率逐年穩步上升。2019年，萬科扣除預收賬款後的資產負債率為76.53%，較2018年略有下降。
報告期內萬科手持貨幣資金為1662億元，較年初的1884億元，減少了11.78%，導致淨負債率上升。截至2019年，萬科的淨負債率進一步上升至34.66%，不過該指標仍處於行業低位。
在融資方面，萬科通過公司債券、超短期融資券、中期票據等多元化融資工具持續優化債務結構、降低融資成本，提升公司對財務風險的防範能力。
截至報告期末，萬科有息負債合計2578.5 億元，佔總資產的比例為14.9%。有息負債以中長期負債為主，短期借款和一年內到期的有息負債合計 938.9億元，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7 億元，佔比為 63.6%，長短債比例合理。從融資對象來看，銀行借款佔比為 54.5%，應付債券佔比為 24.1%，其他借款佔比為 21.4%。
憑藉良好的市場信用，萬科境內外資本市場發行得到各類金融機構認可。報告期內，萬科分兩次完成總額為45億元住房租賃專項債券發行，發行利率分別為3.65%和3.55%；完成 5億元超短期融資券發行，發行利率3.18%；此外還完成多次美元中期票據發行，最低票面利率為3.15%。
萬科2019年存貨大幅增長，存貨在流動資產中的佔比已經達到62.33%，導致萬科調整後的速動比率進一步下降至，不及標準值“1”，短期償債能力持續下降。
2019年萬科實現手持現金1597億元，較2018年的1757億元，減少逾9%。2019年萬科調整後的現金比率為0.23，較2018年的0.28下降了6個百分點，低於行業中位數0.34。
近五年來，反映萬科長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）/全部債務”一直低於行業1/4分位數0.55。2019年該指標為0.38，持平於2018年，該數值相對處於行業低位，長期償債能力欠佳。
在國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》中，萬科綠色信用指數為84.6，綠色信用等級A，排名行業第9位。
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