走在大街上，大家應該都有碰到過散發宣傳廣告的吧，賣房的、賣車的、新店開張的、商品降價的等等。散發宣傳廣告作為一種宣傳、營銷的手段，估計沒有人會去在意是誰在散發廣告，散發的又是什麼內容的廣告。廣告的作用也很簡單，就是想讓更多的人獲悉宣傳的內容信息，進而吸引一些有意向客戶，最終達到交易或者合作的目的。
我們今天就講講廣告宣傳，但有所側重，側重來聊聊房地產開發商散發的售房廣告，聊聊那些聽起來就讓人想要貸款、甚至借錢去買的售房廣告。精品房源；緊鄰一流學府，買房讀名校；內設泳池、健身房，著實吸引。。。
描述也許有些誇張，但卻是真實存在著的真實案例。
前幾年接觸過的類似案件，多是因開發商宣傳廣告中的房屋與實際交付房屋存在誤差引起的糾紛，比如交付房屋的實際的居住面積、房屋設計、房間佈局等發生了不同；再後來又出現一些案件，譬如開發商在售樓時承諾會在小區完善綠化、建設公園、泳池、健身館等，結果小區落成，買家實地考察卻發現並沒有上述設施；最近又有一些案件，比較集中在一個問題，就是開發商在售樓廣告中大肆的宣傳“學區房”，最後發現買的小區周圍根本沒有學校···。
為人父母者，為了孩子的教育，可是“啥都乾的出來”，很多家長正發愁孩子上學的問題，學區房的宣傳廣告對他們相當有吸引。但是校區規劃、學校建設可不是開發商說了算，過早的“確定式”宣傳無異於一場賭博，到了交房時間，發現小區所在區域並沒有所謂的“一流學府”，這個時候問題就大了。
“如果不是學區房，我當初才不會買這裡。”——某某家長
這個時候作為購房者來說，能否憑藉“實物與圖文不符”的售樓廣告，要求開發商解除合同，承擔違約責任呢？
——當然可以
對此我們可以援引的法律依據為“《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
為了幫助大家能夠更好的理解該條款，首先要搞清楚幾個概念，什麼是要約？什麼是要約邀請？
要約與要約邀請出現在《中國人民共和國合同法》中，屬於合同法總則的內容，其中第十四條定義了何謂要約，即希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符內容具體確定，並且要表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。 這句話什麼意思呢？就是說對於廣告也好，合作邀請函也好，不管是何種形式，只要裡面的內容具體明確，能夠代表你的真實意思表示，那麼只要是接收到這個邀約的人表示同意，並且願意接受廣告或者邀請函上的要求，這個時候發要約方就要嚴格按照所發出的這個廣告或者邀請函的內容去履行。
第十五條定義了要約邀請，款是指希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請，但商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。對於該條款作以下解讀：一、要約邀請並不會體現要約人想要表達的具體內容，只是一種邀請，旨在引起意向消費群體的注意，當意向消費者對要約邀請的內容感興趣，接受該要約邀請後，向要約邀請人寄回的內容才是真的要約。所以如果只是要約邀請，並不會產生約束力。比較容易明白的一個舉例，招投標。招標文件就是要約邀請，投標文件才是要約。二、要約邀請中的特殊規定，對於商業廣告類，一般應屬於要約邀請，但當商業廣告的部分內容足夠具體明確，可以視為是一種要約，此時商家應該對商業廣告中的內容負責。
要約與要約邀請搞清楚以後，迴歸到我們今天的主題。開發商在售樓廣告中宣傳所售房屋為學區房，最後卻沒能兌現，此舉已構成違約。涉及“學區房”的宣傳，明確了所售房產的特殊性，已經不在是簡單的賣房廣告，這樣的宣傳明確具體，清楚地向消費者傳達了所售房產的特殊性，足以使消費者相比於其他售房廣告產生更大的購買慾，再加上“學區房”自帶的“高價”屬性，消費者往往需要花費加倍的購房款。
所以，如果開發商在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發規劃範圍內關於“學區房”的建設做出明確承諾的，基於此對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房者基於對此的信賴購房的，那麼該售樓廣告的宣傳內容應當視為要約，開發商違反的，應當承擔違約責任。
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