最近出臺的一則政策在房地產行業炸開了鍋，直接在資本市場砸出一個大坑（中秋節期間9.24日香港聯合交易所正常交易），作為一個專注於房地產領域、堅定看多房地產龍頭企業的普通投資者，談一談我的看法。
廣東全面取消預售.
實施這項政策，會對房地產帶來怎樣的影響？
首先要明確一點，已經拍出的土地仍然按照之前合同的約定銷售，換句話說，現售政策只會在新出讓的土地實施，按照這樣演算，會發生什麼呢？
針對碧桂園、萬科這類快速週轉運用到極致的開發模式，不可持續了。因為以前半年到一年半內，在房子尚未竣工就可以預售回籠資金，在“現售”政策影響下，開發商拿地後要2~3年竣工後才能實現售樓，顯然對房企資金量的要求大幅提高，房企財務成本也陡然上升。
形勢如此嚴峻開發商該如何應對？
顯然需要將“現售”影響下，把增加的財務成本計算進去，仍然按照原來的方法推算項目的毛利率、現金流、IRR、投資回收期等指標。在全國範圍內將符合要求的項目放在一起比較，對比更有優勢的項目，這非常考驗房企的操盤能力和品牌能力。
廣東省優先推出取消預售，對於這些“現售”項目，房企拿地的優先級大幅度靠後，除非能顯著降低拿地成本。
2018年上半年，全國各地的樓市調控政策先後發佈192次，房地產市場面臨巨大不確定性。在南方區域9月月度例會上，萬科董事長鬱亮表示房地產行業轉折點已到來，首次把“活下去”作為企業發展基本要求，6300億回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。如果6300億元回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停。
點評：從鬱總講話來看，他對當前樓市的調控，中美博弈的一系列變局，以及國內去槓桿的改革，都表達了憂慮和敬畏。這十分符合萬科一貫以來的穩健經營作風，也許萬科踏空了15、16年最好的上槓杆逆勢大規模拿便宜土地的絕好機會，被恆大、融創彎道超車，但是寒冬來臨之時，萬科一定是抗寒能力最強的一家房企。（筆者作為萬科長期股東，難免屁股決定腦袋）
言歸正傳，房地產調控早已不是新鮮事，每一年都很艱難，但對於大房企來說，宏觀調控其實是在幫助行業洗牌，行業集中度不斷像龍頭企業集中，以前粗放式增長的好日子一去不復返，許多地方小房企日子難熬，上頭表示去槓桿，嚴格控制貸款發放，市場終端價格又被嚴格限制。這是今天跟一個地產銷售朋友的交流內容：
所以，龍頭房企都有拿地或者不拿地的選擇權，手頭上有大把土地儲備，不拿地都夠賣好幾年了，地塊貴了可以選擇不拿，兼併中小企業的廉價土地。如果全面取消“預售證”，全國的地方政府都要相互博弈，誰先全面取消商品房預售，意味著誰的土地要麼流拍賣不出去要麼地價顯著下降，買單的首先是地方政府。
如果地方政府出讓土地願意降價，皆大歡喜。如果不肯降低起拍價導致土地大量流拍，那麼勢必造成土地供給減少，加劇商品房供不應求的局面，房價必然會比現在高出一截，當前上級領導要求“堅決抑制房價上漲”的政策下，地方官員烏紗帽危險了。
所以，如果一個省率先取消商品房預售，開發商就會拋棄這個省，去別的省多拿地，損失的是這個省。如果這個省不是腦子進水了，就是經濟發展太好不需要房地產了。因為大多數省的財政收入，土地出讓金及相關房地產稅收佔了50%以上，換言之，將來率先取消預售制的，一定是經濟結構發展最好、最不依賴土地財政的城市，比如深圳。或者，全國突然一刀切的取消預售制，但你覺得近幾年有可能嗎？
那則廣東省“醞釀”全面取消預售制的消息，不管真假，“醞釀”二字是關鍵詞。跟五年前“醞釀”開徵房產稅沒啥區別，慢慢醞釀。等醞釀好了，可以實施時，開發商已經銷售不增長，正經營現金流正源源不斷，資金壓力不大了。
新政策出臺，彆著急一驚一乍的跑路，不慌不忙的先分析一波局勢，投資不需要高等數學，只需要常識。
香港一塊彈丸之地，上個世紀幾百上千家房地產公司廝殺最後只剩下了六家大型房企，市值都在3000億元以上，中國地大物博，且城市化進程沒有結束，行業集中度還沒有完成洗牌。
作為一個堅定地產股看多者，貿易戰，去槓桿，P2P暴雷多方不利因素把地產龍頭股的價格打壓到了低點，但用常識判斷，它的價值就在那裡，彈簧被壓榨到極致便會反彈，我願意耐心持有，與最優秀的公司一起成長。
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