來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
2019年對於新城控股而言，可謂跌宕起伏。年中遭遇黑天鵝，下半年一方面忘卻往昔，一方面拼死補救，最終交出的全年業績，還是很令人欣喜的。
3月27日新城控股發佈的最新業績數據如下：2019年公司實現合同銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48%；實現營業收入858.47億元，實現歸屬於上市公司股東淨利潤126.54億元，分別同比增長58.58%和20.61%。
在業績發佈會上，新城控股管理層還特別強調公司的財務健康水平：2019年淨負債率由2018年的49.21%下降至16.36%；經營現金流達到了436億元。
相較於2019年全國商品房銷售額增幅下滑至6%，新城控股的業績表現還是可圈可點的，公司股價在年報披露後的表現也優於大盤。
01 7月突迎黑天鵝
去年7月初，由於眾所周知的醜聞，把新城控股推上輿論的火山口，公司股價也開始連續跌停，從7月初的42元/股跌至最低點22元/股，下跌幅度達到47.6%。
2019年7月4日，新城控股公告完成董事長變更，公司反覆強調該事件不影響公司正常生產經營活動。
而從季度財務數據來看，2019年新城控股四個季度的營收分別為43億元、127億元、125億元、563億元；淨利潤分別為2億元、24億元、11億元、89億元；經營活動產生的現金流量淨額分別為-68億元、5824萬元、60億元、443億元。顯然，無論是收入、淨利潤還是現金流量，均在事件發生後的三季度受到一定影響，隨後在四季度出現反彈。
02 信用評級今年1月終於企穩
對於高槓杆屬性的房地產企業來說，黑天鵝事件首先影響企業融資問題，借不到錢對房地產開發企業來說或許就是致命的。
事件發生後，國內的中誠信證評和聯合資信同時將新城控股主體及相關債項列入了信用評級觀察名單，隨後，標普、穆迪、惠譽等國際評級機構也先後給新城控股降低評級，這直接影響著新城控股在資本市場的信用，而難以在公開市場融資。
從公司2019年全年的融資情況來看，公司在中國銀行間市場先後發行中期票據、超短期融資債券和資產支持票據，共募集資金 31.58 億元人民幣；在上交所平臺完成公司債券的發行，募集資金21 億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金 9.5 億美元。
其中絕大部分資金的募集來自於事件發生前的上半年，而整個下半年僅在12月底發行了一筆美元債，募集3.5億，募集的利率高達7.5%，遠高於全年的平均水平。也就是說，黑天鵝事件發生後資本市場幾乎對新城控股關閉。
直到2020年1月，國際評級機構穆迪對新城控股的評級展望才從“負面”調整至“穩定”。至此，三大國際評級機構和兩大國內評級機構已全部將新城控股移出負面觀察名單，恢復其“穩定”展望。
顯然，就資本市場的投資機構而言，黑天鵝事件對公司的影響已然過去，公司恢復了在公開市場的融資能力。2020年3月9日，公司完成發行國內債規模6億元，最終票面利率為5.10%，相較於2019年2月，公司融資成本也大幅下降。
03 流動性問題
在資本市場融資渠道被關閉的同時，新城控股還面臨著債務到期的償還問題。截至2019年6月30日，公司的合併範圍內借款金額約900億元，其中公開市場融資餘額約420億元，包括境外發行美元債約18億美金、銀行間債務融資工具約161億元、交易所債券約137億元。公司於2019年下半年到期的公開市場融資金額約63億元，到期的其他金融機構借款約70億元，到期需償還的債務規模約為133億，形成較大的現金流壓力。
為解決現金流的壓力，新城控股在下半年進行了開源節流的兩項操作。開源方面，公司累計對外轉讓24個項目公司的全部或部分股權，交易對價約為118.56億元，佔公司2018年歸母淨資產的38.88%，實現了資金的迴流。節流方面，房地產企業最大的資金流出就是拿地和工程開支，2019年公司新增土地儲備共72幅，總建築面積2508萬平方米，相比於2018年的164幅和4773萬平方米，拿地數量減少了一半以上。
從預付賬款上也能看出公司拿地減少的具體節奏，2019年各季度末公司預付款餘額分別為175.4億、166.8億、87.22億和12.76億，顯然三季度之後公司的預付賬款呈斷崖式下跌。
睿和智庫製圖
完成部分項目處置，降低下半年的土地投資，為新城控股實現了控制負債率的目的，在2019年6月末，新城淨負債率在65.6%，到2019年年末公司已把淨負債率降到了16.36%，遠低於行業平均水平。與此同時，公司賬上貨幣資金639.41億元，相比去年增加了40.8%。
儘管安全性得到了保障，但對於發展中的房地產開發企業來說，淨負債率維持低位意味著土地投資減少，後續開發規模將會受到影響。對新城控股而言，控制淨負債率也只是應對危機的一個短期手段，在業績說明會上，新董事長王曉松表示，“淨負債率太低並不是一個非常好的表現。未來淨負債率預計會保持在40%-70%的區間。”
所以，進入2020年後，在恢復融資能力的同時，新城控股也加快了土地的投資速度。公開信息顯示，僅3月份新城控股通過掛牌或合作方式，於南昌、徐州、連雲港、鄭州、昆明等地拿下6幅地塊，總支付土地價款約19.69億元；4月份，新城控股接連在蘇州、泰安等地獲得三塊土地地塊，投資金額達到36.6億，形成逆勢擴張趨勢。
04 高層變動，新核心層浮出水面
2020年3月30日，新城控股發佈關於董事辭職及聘任聯席總裁公告，公司原董事兼聯席總裁袁伯銀辭職，同時聘任曲德君為公司聯席總裁，這已是黑天鵝事件以來公司第三次核心領導層變動。前兩次變動是，2019年7月8日公司原董事長王振華先生、獨立董事AiminYan先生提交辭職報告，王曉松接任董事長；2020年3月20日，陳德力先生因個人原因，申請辭去公司聯席總裁職務。
至此，公司已形成新的核心管理層王曉松、曲德君、梁志誠。其中，曲德君2002年至2019年5月於大連萬達集團任職，曾是陳德力的上司。
除了人事變動外，新城控股在2019年9月份還出臺了股權激勵機制，拿出總股本1.21%的股權，激勵包括公司以及控股子公司的董事、高管、中層管理人員、核心骨幹在內的一百多名員工，股權激勵直接與公司業績掛鉤，三年考核目標要求扣非歸母淨利潤增速對應2018年分別為20%、70%和120%。
顯然，公司希望通過人事調整和股權激勵將公司、股東和核心管理團隊三方擰成一股繩，以對抗黑天鵝事件帶來的風險。
05 盈利能力面臨考驗
如果說2019年的新城控股實現了安全落地，那麼著陸後的新城控股還將面臨著盈利的考驗。在2018年各項盈利指標達到近些年新高後，公司的毛利率、淨利潤率、ROE等指標均出現下滑。
睿和智庫製圖
2019 年公司毛利率33%，較2018年有所降低，公司的解釋是2018年的結算主要對應 2016、2017 年的銷售，當期屬於行業利潤率的高峰期，行業均價上漲比較快。顯然，隨著房產調控的常態化，房地產價格整體回落，公司未來利潤率仍將可能進一步下降。
同時，在公司歸母淨利潤的126.54億元中，市場還存在著注水的擔憂，具體體現在三方面：公允價值變動損益、資本化利息、資本化銷售費用。
公允價值變動損益方面，新城控股對所有自持商業物業採用公允價值模式進行後續計量，不計提折舊或進行攤銷，2019年公司投資性房地產公允價值變動損益26.47億元，佔利潤總額的比例為15%。
資本化利息方面，2019 年度計入存貨成本的資本化借款費用為40.31億，佔比利潤總額的22.6%。
資本化銷售費用方面，公司將為簽訂商品房預售合同而發生的佣金等直接增量成本資本化為合同取得成本，並確認為其他流動資產，2019 年度公司計入其他流動資產的資本化銷售費用為19.62億，佔比利潤總額的11%。
三者合計的利潤規模達到86.4億，佔公司利潤總額178.1億的48%，也就是說公司實際的經營業績或許僅為賬面金額的一半。
對於2020年，公司強調將從“增量”轉向“提質”，由“衝規模、提排名”轉為“以資本回報率為核心，聚焦利潤”。2020年公司銷售目標2,500 億元，具體來看，去年底已推未售貨值約1,200 億元，今年新推貨值約 2,000 億元，還有近800億元貨值來自今年新獲取的土地，按照去化率 60%左右（往年合理區間）計算，公司2020年的目標並不高。
新城控股已然慢了下來。
#睿和公開課# ，四月春暖花開，本週開始我們繼續學習！現預告接下來三節課的主題及特邀導師——
⏰ 15講：2020年4月16日 星期四20:30-22:00
課程主題： 華西區商辦、商業市場機遇研判
特邀導師： 羅元均 第一太平戴維斯高級董事、西安公司總經理、華西區項目及開發顧問部負責人
⏰ 16講：2020年4月23日 星期四 20:30-22:00
課程主題：疫情下中國物流行業的風險與機遇
特邀導師：王瑞 遠洋資本股權投資中心董事總經理
⏰ 17講：2020年4月29日 星期三 20:30-22:00
課程主題：集中式公寓的市場機會及核心運營體系
特邀導師：孟月 自如資管平臺事業群總經理
上課時間：晚8點半，騰訊會議平臺（免費參與）
感興趣的朋友們 ，可以私信小編報名啦！每週兩小時，精品學習，大咖雲集，不見不散~
閱讀更多 地產資管網 的文章
