中國人狂買日本房產，始於北京房價超過東京。2013年，國際貨幣基金組織數據顯示，北京、上海平均房價已超過東京。
相比之下，日本的平均建築用地和房價，已經下跌到了20年來的最低點，大約相當於日本泡沫經濟頂峰時的1/8。此外，東京、大阪房產租金回報率基本是北上廣深的3倍以上。據日本官方統計數字表明，在日本投資房地產出租，平均20年左右可以收回成本。而在北上廣卻需要100年左右。
西洋參考此前曾發文介紹過，詳情點擊：當中國房價碾壓日本，人民幣就會灑滿東京 | 西洋參考
最近經濟學人智庫發佈的2017年城市安全性指數，東京續2015年後再次榮居榜首。第2為新加坡，第3為大阪。北京和上海分別為第32和34。而美國旅遊雜誌舉行的世界城市魅力排行，東京連續二年為第1，京都為第3（2016年第2）。
東京白日景色
東京將於2020年舉辦奧運會，日元持續貶值，也被視為利好。《西洋參考》專欄作者、旅日華人作家萬景路認為，對國內北上深的居民來說，賣掉一兩套房子然後跑到東京大阪來買幢樓房改造成民宿，再租給同樣來日遊玩的不願花高價住酒店的中國人，可謂是一舉數得，即能拿到居留日本的簽證，又做到了分散投資以降低國內的房地產風險，還能享受到日本的醫療保險等福利待遇。
這個春節，中國人會再次爆買日本房產嗎？日本房產到底好在哪裡？
西洋君為此專程考察了東京三井住友建設展覽館，訪問了日本住宅建築業的專家，從以下幾個方面為讀者作出相關分析。
（ps:文末有西洋君特意準備的新年大禮哦）
1.日本建築壽命將延長至200年
首先讓我們來看兩張圖：
浙江奉化建於上個世紀90年代的房子，2014年4月4日倒塌，不到30年的壽命被國外媒體稱為“快餐式公寓”
日本群馬縣中山道某專門學校的辦公樓，建於20世紀60年代，照片攝於2016年
日本60年房齡的舊房為何如此之新？這一切，表面看是日本人對住宅的日常精心保養以及精湛的房屋維護技術，實質源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。所謂“工匠精神”，就是一輩子只做一件事，而且將這件事做到極致。
1980年，日本就提出了百年建築的目標。所謂百年建築是指，一是建築結構壽命100年，二是100年內可以讓家庭幾代人安居。
位於大阪府大阪市中心區的住友大廈，第一期竣工於1926年
2007年，日本自民黨提出“200年住宅”的概念，要求將原本目標為100年的建築壽命延長至200年。
當然，這裡所指的200年，並不是說200年內不做任何的修復工作，而是指住宅的結構年限能達到200年。
位於兵庫縣的甲子園巨人體育場（現名：阪神甲子園球場），1924年竣工
中國住建部副部長仇保興曾公開表示，中國的建築壽命只能維持25到30年。相比之下，英國的建築平均壽命為132年，美國的建築壽命為74年。
2.為什麼日本房子不漏水
在中國買二手房和毛坯新房，除了裝修讓人心力交瘁，洗手間、廚房漏水最令人抓狂。水電部分是裝修最頭疼的，涉及各種管道、電路、水路的設計與安排，稍有不慎，基本都要重新來過。尤其是漏水涉及鄰居，你沒法偷懶不修，而修起來基本就要敲牆敲地板，傷筋動骨。
相對於國內樓房的經常漏水等問題，在日本幾乎是沒有的，這也是房地產商和建築公司對住宅的最起碼的保證。日本住宅的廚房與洗手間，施工時大部分採用整體廚房、整體衛生間，這是高度工業化之下的必然結果。首先是管線產品由專業的設計公司設計，標準化、自動化程度高，產檢極其嚴格，品控做得相當好。
隱藏的佈線板
其二，日本人施工時的認真和專業程度，恐怕在全球都無出其右。高度標準的工業製成品，再經過高度專業的施工與安裝，想出問題恐怕都很難。國內衛生間的同層排水將管道敷設後用混凝土埋起來，不利於檢修。日本的做法是鋪設完管道後，作架空防水樓板預留檢修口，出現問題檢修就十分方便。
一個在日本做了4年房地產中介的臺灣小哥講過一個段子。
在日本買房子居然沒有漏水保修，日本人不是最重視售後服務的嗎？
關於漏水保修與房產中介公司主管的對話：
日本主管：什麼是漏水保修？
我：我買了房子在一定期間內，假設漏水的話，就有人幫忙修繕。
主管：好好的房子，為什麼會漏水？
我：可能因為老化或者外牆有滲水進來。
日本主管：啊，我懂了，那個不叫漏水，那叫施工不良。
日本房子到底在防漏水等設計上有什麼獨到之處，下面這個六分鐘的視頻講解的很清楚。
這位臺灣小哥感慨：原來在日本人眼裡，那不叫漏水，日本人所謂的漏水可能是施工時挖破水管漏到人家樓下。所以不要問日本的房子為什麼沒有漏水保固，因為房子本來就不應該漏水。
3.住宅建設的專業化程度較高
在日本，房子主要是由製造業企業而不是建築隊來建造的，而且都是由像三菱、住友、大和、豐田、三井等製造業大企業來做的。
大企業與建築隊的區別，大概相當於專家門診和地攤赤腳醫生，其本質是專業化的程度高低。大企業背後有一整套完善的工業流程與體系在支撐，有其內部的實驗室、專家智庫、大數據分析等。整個工業流程基於精密的計算及自動化。如果我們在北京裝房子聽說哪個裝修隊還有個專家智庫，這是不是天方夜譚？
1993年建造完成的大阪Next21，凸顯了日本建築製造公司的想象力和前瞻性
在上世界九十年代，日本在建築技術方面取得多項進展，從房屋結構到軟裝設計，都完全像汽車工業那樣流水線作業了。每個施工小組只負責自己那部分，可以多線程並進作業。舉例而言，一戶建在地基階段，會有施工小組用組合屏障把施工範圍完全遮擋起來，保證不會有揚灰、漏水的情況出現，整個施工現場極其乾淨。與泥濘不堪的國內地基現場相比，鄰居是不會有怨言的。就連這個組合屏障也是由專業的公司製造安裝。
日本常見房屋構造
日本效率最高的房子，是僅用8個小時建了一個300多平方米的住宅，早晨8點鐘開始建設，下午4點鐘做完，而且品質非常好，不是我們想的那種裝配式的很簡陋的房子，比國內現在的一些豪宅別墅還要高級和結實。這給我們的感受非常深——高度的工業化創造了一個高品質的住宅。
據《廣州日報》報道，目前日本20到60層的建築，包括住宅基本都採用了預製構件，其中約80%的建築採用了全預製構件，即所有樑柱和樓板都為預製構件。儘管產業化建房辦法在單獨一幢建築中看起來成本不菲，但大規模運用，就能有效節約成本，而且流水線標準化生產，也大大提升了建築質量。
“搭積木”建房，樑柱和樓板都是事先生產好的
日本裝配式結構施工安裝現場
4.洗手間設計精妙
對幸福感挫敗嚴重的房子什麼樣，想象一個這個畫面：地板和牆壁永遠溼漉漉的衛生間，淋浴時不小心就弄溼了馬桶坐墊，冬天洗完熱水澡想照鏡子吹個頭發，鏡子上卻蒙了厚厚的一層蒸汽。
日本很多公寓面積都不大，但是不管多小的房子，衛生間也一定會做乾溼分離的設計。這也是日本住宅的一大特色。馬桶與洗澡間分開，甚至在房間的不同角落。洗澡時不會打溼馬桶，也使得家人們可同時淋浴、使用洗手檯或馬桶。此外，日本住宅的洗澡間一定有浴盆，泡湯可是日本人最重要的生活傳統之一。
日本衛浴設計十分注重乾溼隔離
日本分離式衛生間，帶有單獨浴缸
浴盆的附近的按鈕，可以調節水溫、水量，也可以定時放水。在晚上到家後，可以直接躺進去泡著。盆底全部是防滑顆粒，防止摔倒，但又不會太硌腳。現在新設計的房子裡，浴盆對面都有顯示屏，可以直接和手機連接。總之，你能想到的需求，都可以被滿足。
相信買馬桶蓋的國人對日本的馬桶一定印象深刻。馬桶旁邊的按鈕，可以沖水、噴淋沖洗屁股，然後吹熱風，有的馬桶還帶有電動軟鉗，幫女士處理護理用品等。洗手池的下水管會連通到馬桶，實現水的循環利用。馬桶旁沒有紙簍，日本的手紙入水溶解，紙簍就沒必要，這樣洗手間就不會有異味。
曾引發中國顧客搶購的日本智能馬桶蓋
日本人有著強烈的節約意識，馬桶設計獨特的旋流式沖水，節水強勁;淋浴及洗浴盆都使用節水系統，設置多種節水模式。衛生間多使用纖維強化板，能夠有效的抑制結露、黴菌、蟎蟲和異味。節能和環保是日本住宅的一大特色。
你能從這張日式公寓設計圖中找到浴室和衛生間嗎？
5.設計一流，室內空間用到極致
日本公寓住宅面積都比較小，一般都在60到70平方米左右。不過這並沒有影響到日本人享受生活，只要設計的戶型合理實用，一家3到4口居住都很舒服。而且，在日本購房，房屋面積是指實用面積，而不是建築面積。經過設計師的妙手，40平米能做出80平米的感覺。
日本房屋追求對空間的充分利用
和國內的千篇一律的房間結構相比，日本更注重根據房間的特點進行個性化設計，充分利用閒置空間。以收藏收納功能為例來說，在入戶玄關，設有大容量的鞋櫃，每個臥室也都有一面牆作為壁櫥。雖然房間很小，但是雜物都能收藏整齊，不佔用空間，也不需要再購買衣櫃這樣的大型傢俱，也避免地震時高大的傢俱傾倒砸傷人。
日本房間壁櫥，用於收納可以節省大量空間
日本知名設計師隈研吾的弟子小島伸也，設計了阿里巴巴總部大樓。他介紹，不同於中國人追求舒適度，日本人多在意房間的利用率和便捷性。
想要在狹小的空間裡住的舒服，首先要提高的就是空間利用率。譬如對於收納空間，經過統計認為收納空間佔有室內建築面積的10%的比例是比較合適的。而如果沒有那麼多空間，也可以通過“空間活用術”的手段，發掘很多不常用的空間。
像日本下面這個戶型。整個房子按照使用習慣被分為“休閒區”，“洗漱區”，“起居區”三大塊。
“休閒區”包含客廳和廚房，中間多沒有牆壁間隔，在面積不夠的情況下，讓客廳兼顧了餐廳的作用。
日本常見廚房構造
“洗漱區”為保證能同時使用，則是多劃分為3個單獨房間。
分離式洗漱區，各自獨立
“起居區”主要是臥室，在面積狹小的單身公寓，大多被併入休閒區，而並非一個獨立的空間。
單身公寓對於空間的劃分
6.抗震性能一流
處於環太平洋地震帶的日本一直是個地震多發國家。1996年後日本政府連續四次修改《建築基準法》，將住宅、樓房的抗震標準提高為經得住6至7級地震搖晃而不會坍塌；日本的高層建築必須能夠抵禦里氏7級以上的強烈地震；商務樓等人員密集場所要求能夠經歷8級地震不倒，使用期限能夠超過100年。
據地震經驗，在日本倒塌的大多是木質、年代久遠的住宅，新建的公寓很少倒塌。日本建築界和學術界，在建築防震領域的研究，可謂是全球首屈一指。工業化、專業化的背後，有一套科學及學術體系為依託。日本的許多建築創新，就是在這樣的背景下做出了，在全球都獲得了廣泛認可。
2011年日本“3.11”大型地震及海嘯發生時，距離福島僅300公里的東京震級也在7級以上，然而地震在東京市區內造成的死亡人數僅僅為7人。
正在施工的建築基層
當時《紐約時報》報道稱：“日本嚴格的建築規範挽救了很多人的生命。如果地震發生在其他人口密集的國家，或許已經有數萬人在地震中遇難。”
日本建築對材料的質量要求十分嚴苛
1996年日本實行“耐震改建計劃”廣泛應用了隔震技術，普遍在房屋和地基之間加入減震層，利用建築物本身的晃動來吸收地震的能量。這種技術，就是在建築的底部安裝彈性橡膠墊，或者摩擦滑動承重座緩衝裝置來抵抗地震。這些橡膠層非常耐用，一般使用年限約60年，能夠把地震對樓房的搖晃程度減輕1/3到1/5。
隔震系統的下部板
我們可以通過5分鐘的視頻來了解下一幢日本房子的誕生。
7.日本房間設計特別注重親子互動，適合養娃
日本是建築設計師人數居於榜首的國家。日本人裝修房子依賴設計師，房間設計特別重視親子互動，非常適合養娃。
日本的住宅門前都會放上寫有自己家姓氏的門牌，主人可以根據自己的愛好隨意製作，趣味十足
日本住宅中的“子供室”即兒童室，依據房屋自身空間特徵，結合光線、距離、高低等因素，是為孩子設計出的空間。有的設計師還會依據孩子本身的性格，在房屋設計中體現對孩子潛力的開發。比如好動的孩子，喜歡爬上爬下的這種，就設計成高低床。比如對天文有興趣的孩子，那就不做吊頂燈，把天花板設計成可以流動的星空圖。
可愛風的日本兒童室
可移動書桌，必要的時候這就是孩子的書房
孩子成長很快，有時候需要預留出可變換的空間，有的設計師也會為房主預留出二胎、三胎的孩子成長空間。因此日本住宅特別適合養娃。
8.最重要的是，日本房子是永久產權，而且不限購
目前，外國人在美國、加拿大、澳大利亞購置房地產都有著身份和購入數量的限制，2017年上半年加拿大溫哥華和多倫多還開始對海外買家加收15%房產稅。
相比之下，日本房產對海外買家沒限購，而且只要買到手了，就可獲得永久產權，而不是像在國內的房產那樣只是擁有70年的使用權。日本的房屋價格透明，全部在線可以查詢，投資風險低。由於都會區的人口持續淨流入，租售比很高，房租收益非常穩定，是個不錯的現金流。通常有不低於5%的投資回報率。此外就是保值率高，比較容易變現。
最後說一句，在日本買房，雖說不能以此就可以申請到永住權，但卻可以據此作為投資項目申請經營管理簽證，取得在留資格後，只要納稅正常，就可達到長期居留日本並進而取得日本永住權的目的。
拿到日本的在留資格就可享受到加入國民健康保險的資格，換言之，也就是等於拿到了看病可以享受70%政府支付的貼心保險。
參觀完三井住友的展覽，對日本人在住宅設計方面的精益求精與人性化設計極為歎服。住宅生活要追求舒適、便捷、乾淨，這是人的普遍需求。住宅是人居空間，人一輩子有一半以上時間都在這個空間裡，不僅身體上要放鬆、舒適，精神上的焦慮感和緊張感也要得到釋放。日本的住宅，特別在意對人本身的尊重與關懷。西洋君認為，這才是日本住宅的精髓。
在這個國內霧霾籠罩天地、令人窒息的冬天，想一想自己閒坐在日本東京高層公寓陽臺上，與朋友喝茶聊天，眺望遠方的天際線，大口呼吸著清涼的新鮮空氣，也許你會感慨：這才是我真正想要的生活。
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