《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
疫情籠罩之下，國內房企赴港上市數量並未明顯減少，即使面對認購不足、股價下滑、無法過審等不利因素，依然無法阻擋房企們的上市熱情。
4月9日晚，四川樂山起家的領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地集團”)向港交所提交的招股書顯示，公司淨利率連續兩年下降至2019年的8.9%，經營現金流連續三年為負，淨資產負債率攀升至140%，手中僅13.8億元現金難覆蓋短債，領地集團急需赴港上市進行“補血”。
業內專家表示，淨利率下降、負債率攀升、現金流緊張等是當下房企直面的困境，對於六成以上項目位於四川的領地來說，較高的地域集中風險不容忽視，實現千億銷售目標仍有難度。
淨利率連續兩年下滑 赴港上市“補血”
自2019年以來，中小房企掀起新一輪赴港上市潮。今年雖然遭遇新冠疫情，但並未削減房企上市尋求融資新渠道的熱情，包括領地集團在內有4家房企於今年赴港上市，目前共計10家房企在排隊上市。
領地集團從四川樂山起家，2006年將總部遷至成都後，開啟全國化業務佈局。目前主營業務為物業銷售、商業物業運營、酒店業務以及項目管理業務，其中物業主營業務佔比最大，達到98.5%。
儘管近幾年領地快速發展，但營收、利潤的增長並不穩定，淨利率甚至連續兩年出現下滑。
根據招股書顯示，2017年至2019年，領地集團總營收分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元。同期，公司淨利潤分別為6.49億元、5.17億元、6.72億元，三年內公司營收、利潤均出現了驟減和大增的波動。
值得關注的是，近三年，領地集團毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%。除毛利率出現波動外，公司淨利率連續兩年下降，並在2019年將至10%以下，低於行業平均水平。
對此，領地集團解釋稱，主要由於相關期間已交付總建築面積波動，導致物業銷售收益不穩定所致，以及大部分物業尚未完成以及未向客戶交付，造成利潤淨額出現波動，淨利潤率下降的情況。對於毛利的變化，主要因為個別項目的毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而導致的價格較低。
“領地集團的利潤率在行業中處於中低水平。目前，其項目和土儲主要位於二線及三四線城市，今年三四線城市受疫情影響較為嚴重，其資金壓力較大。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析認為，受疫情影響，今年一季度房企銷售回款壓力較大，該公司現在選擇赴港上市，對於提高企業信用、打通融資渠道、獲取資金有較大幫助。
億翰智庫方面指出，從內因來看，房企一旦發展到一定規模，為了可持續發展以及提升企業品牌形象，上市是一條切實可行的道路。外部環境來看，隨著資管新規的出臺，國家進一步加強對險資、信託的監管力度，銀行的信貸政策也在細化房企指標，房企均面臨著融資渠道進一步收窄的現實。內外雙重原因推動下，房企紛紛尋求上市。
經營活動現金流為負 短期借貸難以覆蓋
正是由於全國佈局步伐加速，規模擴張下領地集團的負債逐年上升，且融資成本也正在不斷增加。2017年至2019年，領地淨資產負債率分別為60%、110%、140%，同期，該公司未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元，平均借貸利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。
雖然有20年的發展經營經驗，領地集團的經營活動現金淨額卻多年未轉正。根據招股書顯示，2017年至2019年，該公司經營活動所用現金流量淨額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元，連續三年錄得經營活動現金流量為負。
由於經營活動未給公司帶來充足現金流，投資活動現金淨額也連續三年為負，即使融資活動帶來了一定現金補充，但該公司的現金餘額也較低，2017年至2019年年內現金及現金等價物分別為7.1億元、8.17億元、13.8億元。同時，截至2019年底，公司流動負債中，計息銀行及其他借款57.63億元，手中現金無法覆蓋其短期借款。
對此，領地集團在招股書中解釋稱，主要是由於物業開發活動及土地收購持續增加，導致經營過程動用大量現金淨額。未來，為取得充足的營運資金，公司將繼續加強收取客戶款項，以改善有關銷售及預售物業的現金流入情況。
國仕英表示，“2019年領地控股集團公司淨資產負債率高達140%，公司債務壓力巨大，同時其經營活動現金流近三年來一直為負，表明其現金流情況不佳。” 他建議，領地應該加快銷售回款以及融資速度和融資金額，保證正常的運轉。
土儲集中去化緩慢 “千億夢”難圓
值得注意的是，在領地集團的招股書中，與業務有關的風險因素的內容長達40頁，包括從嚴的調控政策、金融政策、法律約束以及市場競爭激烈等。其中，領地集團方面提及，由於物業項目集中於四川省，導致公司易受到該地區房地產市場不利變化的影響；而業務及前景高度倚賴四川省房地產市場的表現，相較於對手，公司面臨更高的地域集中風險。
《財經》新媒體記者統計顯示，截至2020年2月29日，該公司開發建設的90個項目中有57個位於四川省，大本營項目佔比達到6成以上。同時，其公開的物業開發以及竣工項目分佈於26個城市，重點佈局的城市樂山、成都項目分別高達13個、12個，而如張家口、深圳等部分城市僅有1個項目。
記者注意到，按照領地最早的計劃，2018年銷售目標300億，2019則要實現千億，但2018年和2019年均未達到300億的銷售目標，不得不將千億目標實現的期限延至2021年之前。
在業內人士看來，該公司項目和土儲主要位於二線及三四線城市，今年三四線城市受疫情影響較為嚴重，其回款和償債壓力較大。從公司土儲量來看，並不能支撐其突破千億目標，未來公司應在平衡好負債和規模的前提下，衝擊千億規模。
根據克而瑞2019年銷售榜單，領地集團以247.3億元銷售額位列96位，銷售額較上一年僅增長12.3億元，排名下滑4位。
在知名房地產評論員嚴躍進看來，從近兩年公司銷售排名的下降的情況來看，公司面臨較大的競爭壓力。疫情影響下，需要關注市場降溫，但也可把握當下的扶持政策，讓公司轉危為安。
同策諮詢研究中心總監張宏偉進一步分析稱，一般上市前後，企業都會積極補倉，這個階段，土地儲備量和負債都會短期上升。目前，正好是房企拿地窗口期，通過資本市場上市，能夠補充企業資金，為千億做鋪墊。不過，企業還是需要把握市場大趨勢，按市場節奏制定、調整戰略，注意過於激進會導致的槓桿率過高，需要企業做好規模與負債之前的平衡。
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