民间抵押房产，如何规避风险？【#25】房產頭條網

问题集锦-第25期

【问题1】请教老表，最近看上一个二手房，但是有抵押250万，金融公司垫资的，我也是最近才考虑在深圳买房，对这块不懂，这个有哪些潜在风险呢？我们这方如何查实？我担心问中介不会说实话，如有幸得您点拨，倍感荣幸，感激不尽！

回答：1.通常情况下，只有银行的抵押贷款产品办不了，才会去找民间金融公司做抵押贷，反应业主的负债可能会很高，可能也还有一些信用贷款，是否还有一些不上征信的民间借贷就不得而知。负债过高，是会影响担保公司赎楼，很多担保公司都不愿意赎楼，一来会耽误进程和时间，二来造成一些赎楼上经济损失。

2.查档看抵押状态。查负债，让卖家打一份最近征信报告，了解负债情况。找专业的金融公司查民间大数据，查法院诉讼，是否有民事纠纷。

3.如果实在需要买家出资，如何解压？

a.网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。

b.银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。

c.解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给第三方中介保管。如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

【问题2】老师说一下我的情况。我在车公庙上班，刚毕业3年，目前在福田租房住，手上只有30，不想太依靠父母，打算和我的大学同学一起合伙买房，他在中广核做程序员，我们加起来首付预算在80左右，不知道还能不能上车？还有就是，请问大表哥老师，合伙买房可行吗？有哪些需要注意的问题？

回复:1.深圳上车并不是拼口袋，而是拼脑袋、眼光和欲望。有人总说深圳的上车门槛高，买不起房，有人30万买300万总价的房子，有人30万买90万总价的房子，有人30万买30万的宝马，口袋里的钱都是一样，最后的结局却是天壤之别。

2.合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个：
一个是利润的分配；
一个是售价的确定。
房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。
比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。
合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。虽然很多合伙买房项目都能成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，新手的首套置业并不建议这样操作。

【问题3】大表哥，缔梦园40平的一房一厅可以投资吗？以前狮岭小学现在被荔园外国语小学兼并了，景田地铁口还不错，就是房子没法看品质很差，价格在300万以内，持有个3、5年有的赚吗？

回复：1.目前单价7万出头，入手价并不算高。天健天骄还没开盘，预售价不低于10w，并且都是大户型，所以对于小户型学区的优势就非常明显，荔园是老牌小学，并且福田景田生源都不会太差，像原来市政大厦，香蜜新村，放在以前都是高干子弟。景田相比百花，华强北更加适合宜居，学位一旦正式启用后，小户型学位会是景田荔园流通性非常好的房子，并且租金也还不错。

2.给你算个账，贷款210万，月供1.2万，目前租金5k，实际月供7k，年成本8.4w ,三年成本25w ，也就是说三年后的单价7.5w就保本，三年的时间，单价只需要涨5k就保本。对于还没有开始启动的荔园小学来说，3年后破9-10w都是大概率事件（看看华强北片区个别2000年的房子如阁林网苑，荔园学位，单价已经到13w以上，供参考）。
如果涨到10w，三年利润120万，投入成本90+25=115万，也就是实现三年资金陈本翻倍。每年33%的投资资金收益回报。即便涨到9w，每年也是25%的投资资金收益回报。总而言之，这是一个几乎保底，并且有大概率学位溢价收益的投资。

【问题4】我现在西乡碧海这边有两套：一套三房，没有贷款，市场价700左右，目前自住。另外一套4房月供2.5，没有出租空置。这个小区也即将穗莞深开建有出口。还有平湖一套两房月供0.9。目前在福永工作，手上还有100，我的问题是，平湖地铁今年即将开通，您是如何看待平湖的?还有我目前的情况，该如何优化？

回答：1.平湖的获利“反射弧”要比碧海长，平湖的地铁属于第四代远郊地铁，并不会刺激太多房价，平湖错乱的工业区、农民房，也只有像佳兆业这样的旧改烂尾专业户趋之若鹜，但佳兆业的配套能力非常之弱，零零散散的“点阵”格局，很难形成商业组合拳合力。

2.由于不清楚具体小区，只能大概告诉个方法。如果考虑到目前供楼压力和资金安排，手上100子弹留作月供，保持现状，1-2年后卖掉碧海其中一套和平湖优化一次。如果目前供楼压力不大，并且有正向现金流的话，碧海红本三房适当抵押出来，平湖+碧海其中一套，升级为一套资产标的，可选后海前海南蛇口太子湾妈湾宝中，具体结合您自身情况而定。
3.无论是碧海还是平湖，都是需要规划3-5年资金管理安排，期间合理利用相互空间“草船借箭”，并且平湖比碧海需要更猛烈一些的东风。