上週五，主城宅地的出讓，拉開了4月土拍大幕。
翠苑、申花、三塘等市區宅地，受到了外來房企猛烈追捧。封頂+自持的精彩戲碼，再度上演。
不只是杭州。時間再往前推，紹興拍出了新地王；近日，慈溪新成交宅地，摺合樓面價9747元/㎡，溢價率高達64%。
全球“大放水”下，土地市場似乎正在迎來一波新行情。
而且行情還在延續。今天早上，蕭山區將出讓4宗地塊，包括戴村和火車南站2宗宅地。
其中，新房限價1.61萬的戴村宅地，近30家房企報名。從出價紀錄看，僅報價階段，就已達到封頂溢價，並有3%自持 。
限價3.2萬的火車南站宅地，相對平靜，報價還停留在起始價。
直線奧體23公里，中籤率低至5%
放在一年前，戴村絕對是一個陌生的地方。
若以奧體為中心，從地圖上拉一條到戴村的直線，距離超過23公里。相當於從武林廣場出發，到下沙沿江、瓶窯、老餘杭的距離。
義橋（江灣城）往南還要約8公里的戴村，名副其實的蕭山遠郊。
改變從拿地開始。
2018年7月，戴村首宗商住用地，由銀泰集團&雲南城投以總價64844萬元競得，摺合樓面價4500元/㎡，即現在的城南銀泰城。
出讓地塊示意圖（圖源：好地訊）
2019年3月，銀泰再次拿下戴村仙女湖宅地（容積率1.1、地價6628元/㎡）。
同日，德信在城南銀泰城西側，也拿下了1宗宅地，樓面價達8018元/㎡，即時光之宸。
去年12月，城南銀泰城率先推出住宅部分，毛坯均價13600元/㎡。截至目前，累計兩次開盤，中籤率分別只有5.64%和7.03%。
今年3月，時光之宸兩次推盤，精裝均價16100-16800元/㎡，中籤率最低13.76%。
尚未開拍，報價已封頂+自持
今天要推出的戴村宅地，就位於時光之宸北側。
地塊出讓面積42167㎡，容積率1.9，可建築面積80117.3㎡，需配建面積為4006㎡公租房。即可售體量76111.3㎡。
起價44065萬元，起始樓面價5500元/㎡；上限價格57065萬元，上限樓面價7123元/㎡。
新房毛坯均價不高於13600元/㎡，毛坯最高單價不高於14960元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於2500元/㎡。
可以看到，新房限價標準與板塊在售價格一致，但封頂樓面價卻遠低於時光之宸。
戴村地塊報價階段出價記錄
考慮到地塊需配建5%公租房，加上這部分成本（建安成本3千算），經測算實際封頂價約7655元/㎡，仍低於8018元/㎡。
再結合市場超低中籤率和低門檻的土地總價，未拍先火，也就不奇怪了。
截至昨日18時，戴村地塊共5輪報價，已達上限總價57065萬元，並有3%自持。據悉，報名房企近30家。
今天9點30分，地塊將進入正式競拍環節，不知最終自持比例會有多高？
火車南站宅地：限價上浮了8%
相比之下，火車南站的熱度肯定低多了。
先來看看地塊位置，東至新城路，南至彩虹大道，西至下潦路，北至橫一路，位於火車南站東南約1.5公里。
直線距最近的地鐵5號線雙橋站，不到1公里。
地塊出讓面積34767㎡，容積率2.4，可建築面積83440.8㎡，需配建4172㎡公租房。起始樓面價15800元/㎡，上限樓面價20474元/㎡。
未來新房毛坯均價不高於28500元/㎡，毛坯最高單價不高於31350元/㎡，裝修價格不高於3500元/㎡。
目前地塊附近共兩個項目，一個是南側緊鄰的奧克斯·金宸玖和府，另一個是西側不到1公里的世紀金宸，高層精裝均價皆為29700元/㎡。
也就是說，新出讓地塊限價上浮了近8% 。
地塊位置示意圖（圖源：好地訊）
但限價標準提高了，並不代表地塊就能拍出高地價。相反，大概率是低溢價成交。
原因很簡單。目前不到3萬的均價，市場接受度並不太高。
兩個樓盤累計四次推盤，兩次流搖，最低一次中籤率也僅47%。
這意味著，更高的限價，只是一個象徵意義。
另一方面，對比新地塊的封頂價，兩個在售樓盤的實際地價，並不算高。
2018年1月，世紀金宸地塊成交，摺合樓面價；17830元/㎡；2018年7月，金宸玖和府成交，摺合樓面價18400元/㎡。
2019年6月，地塊南側約1.2公里，又有兩宗宅地成交，算上自持，實際地價1萬8出頭。
綜合來看，對比現在15800元/㎡的起價，溢價約14%。
考慮到新地塊還需配建公租房，實際成本更高，從市場理性角度看，最終溢價可能10%左右。
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