2019年房企融資持續收緊，多種渠道受到監管限制，2020年一季度疫情爆發，更加考驗房企的資金運營。從目前已經發年報的50家典型上市房企年報分析來看，2019年全年房企持續降槓桿、優化財務結構，為長期發展奠定更好的基礎，但受整體融資環境的影響，融資成本上升明顯。
每年3、4月份都是各大上市房企公佈其上一年業績的日子，從融資成本來看，2019年約有60%的房企融資成本同比上漲，整體的融資成本同比上漲0.33個百分點至7.13%，再次突破7%。
房企融資成本分化顯著，部分企業融資成本相對較高，9%以上的有10家企業，佔比達到20%。融資成本較低的企業來看，主要集中在國企、央企之中，如中海、越秀、華潤等，也有部分優秀的民營企業如龍湖等融資成本相對較低。
2020年2月初，人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局等五部門聯合印發《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，釋放了相對積極的貨幣信號；但財政部在2月17日強調要堅持“房住不炒”的定位，央行也在19日報告中表示要加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
在此背景下，預計2020年房企的融資環境大幅鬆動可能性不大，未來房地產金融政策仍將保持相應的連續性、一致性和穩定性。
隨著融資難度和成本的逐步增加，部分企業，尤其是融資能力相對較差、經營不善的中小企業債務違約風險需警惕，如2019年銀億由於債務違約已經被法院進行了破產清算審查，此外三盛宏業、頤和地產以及國購投資等房企也陷入了債務危機。
2020年，房企還需將銷售回款放在第一位，以應對市場變化，融資能力較強的房企也可以憑藉自身優勢拓展項目。
01
現金持有增幅下降，抓回款是重點
2019年50家典型上市房企現金持有量為21695.51億元，同比增長12.68%，同比增速同比下降了12個百分點，在行業整體規模增速下降的情況下，房企的現金持有量增速也有所放緩。截至2019年年末，現金持有量超500億元的有13家，同比增加6家，其中碧桂園和恆大持有現金超2000億元，是最有錢的房企。
從各梯隊來看，持有現金量跟房企規模大體成正比，TOP10房企仍擁有著絕對的領先地位。從增速來看，TOP10房企的現金持有量同比增長6.45%，增幅最低，此外，TOP51-100的房企現金增幅最為顯著達到23.63%。
行業進入新的發展階段，房企更加重視“現金為王”，38家房企持有現金有不同程度的增加，其中現金增幅大於50%以上的房企有10家。
隨著行業競爭加劇，房企間的合縱連橫也越來越多，對於規模房企而言持有更多的現金也就意味著更多的機會。2020年的業績發佈會上，房企還是普遍將“抓回款”作為了重點工作之一。
02
有息債增長16.4%，短期償債壓力加大
2019年末房企的總有息負債量46942億元，同比增長16.40%。其中，總有息負債超過千億元的有11家，同比增加1家；有息負債同比增長的企業佔比達到86%，同比持平，但增幅達50%以上的僅有6家，同比減少5家。
各個梯隊的房企有息債的增幅都在20%以下且較為均衡，一方面在行業增速整體下降且融資環境趨緊的情況下，房企不再大舉負債，但企業規模的平穩發展也離不開融資支撐，所以數據上體現出各個梯隊的債務增幅不大且較為均衡。
從期限來看，2019年房企短期有息債15466億元，同比增長16.59%，長期有息債31476億元，同比增長16.31%，長短期債務增長速度相當，但增幅都明顯高於現金增幅，從而使得2019年50家房企現金短債比的加權平均值同比下降3.36%至1.40。但是整體來看，現金仍能夠覆蓋短債，流動性寬鬆，房企的短期償債壓力可控。
從企業梯隊來看，以TOP50為分界線，50強以內的房企現金短債比有不同程度下降，而50強以外的房企則同比上升。主要是因為規模房企整體財務狀況和融資能力較強，規模增長訴求也更為強烈，在弱市下也不斷尋找機會擴張發展；而中小房企在競爭更為激烈的情況下，選擇手握現金以應對更加複雜的環境，向穩發展，尋求“活下去”。
龍湖集團、越秀地產、遠洋集團現金短債比均大於3，位列前三甲，現金持有量相對較高，幾乎沒有短期償債壓力。以龍湖集團為例，其現金短債比4.38，同比上升14%，一方面在於企業規模持續增長，2019年龍湖銷售金額同比增長20.9%，及其95%以上的高回款率帶來的現金增加；另一方面，由於歷年來龍湖的財務穩健，其融資優勢在2019年得到進一步的顯現以及優化，其2019年發行了多筆利率較低的美元債，創多項民營房企發債新紀錄。
03
疫情影響融資額，短期融資頗受歡迎
2020年1月初，房企再次迎來了發債潮，其中僅僅1月8日就有9家房企發佈了融資計劃。尤其是海外債，更是成為融資重點，包括龍湖、中駿、融創、龍光、佳兆業、碧桂園、首創、正榮等等都先後公佈了美元債的發行計劃。
據不完全統計，2020年一季度95家典型房企融資額為3884.04億元，同比下降15.81%，環比增長14.98%，在過去兩年中融資量屬於較高水平。這主要是由於房企面臨償債高峰期，2020年伊始就積極融資為償還接下來的到期債務做準備。
從房企的債券到期情況來看，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。從單月情況來看，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元，較大的債券到期壓力也讓房企更積極發債。
但由於疫情的影響，房企融資也受到較大的衝擊，使得融資規模有所下滑。
從各企業來看，超過一半房企的融資規模有所減少，有47%房企的融資規模同比增加，其中有57%房企的融資增幅超過50%。
從梯隊來看，除了TOP31-50房企同比增長5.2%到861.05億元外，其他的三個梯隊的房企均出現不同程度的下降，TOP10房企同比下降了30.5%，TOP11-30同比下降10.1%，TOP51+同比下降22.1%。整體來看，頭部和尾部梯隊整體降幅較大，一是主動規避此時融資帶來的風險，另外部分企業在此情況融資難導致的總額下降。
值得注意的是，在疫情影響下，房企境外短債和境內超短融資券發行火熱，2月房企海外短債及境內超短融資券的發行火熱，發行筆數均達到8筆，而2019年的平均月度水平分別約為2筆和5筆。3月，由於美股熔斷影響，海外短債發行有所減少，但境內超短融資券依舊火熱，有18筆發行。
04
淨負債率持續下降，或存潛藏風險
長期來看，淨負債率以及融資成本更能反映房企的財務壓力以及融資能力。2019年末50家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為77.93%，同比下降1.06個百分點。淨負債率的下降主要是因為權益規模增長顯著，2019年房企總權益（不含永續債）增長21.67%，高於有息債的增幅。
權益的上漲，一方面來自於2019年房企股權融資的上升，如融創、融信、正榮等都實施了增發配股，此外中梁、新力、德信等企業上市股本也有明顯的增長；另一方面則是由於房企合作的增多，少數股東權益規模和佔比近年來不斷上升，在越來越多的房企存在收購以及合作的情況下，總權益的增長可能存在虛增，由此導致的房企淨負債率下降仍需警惕。
從梯隊來看，TOP10房企的淨負債率（加權平均）為72.34%，同比增長2.37個百分點，也是唯一一個淨負債率上漲的梯隊，但仍低於平均水平。
TOP31-50和TOP100+梯隊的房企淨負債率降幅相當，均下降7個百分點左右。單個企業來看，有約有52%的房企淨負債率上升，同比高8個百分點，之前淨負債率較高的房企顯著下降也使得整體淨負債率有結構性的下降。
2019年在房企融資環境收緊的情況下，湧現一波永續債發債潮，2019年末永續債同比增長13.89%，若把永續債計入債務的話2019年淨負債率則上升至83.03%，永續債作為“明股實債”產品，對房企本身也存在一定的償債壓力。
我們認為，2019年房企的現金擴張速度雖然下降，但多數房企平穩上漲，現金短債比雖整體下降但仍在可控範圍，短期內償債壓力不大。
長期來看，大部分房企也積極進行長短債債務結構的優化，淨負債率實現下降。房企淨負債率的下降主要得益於總權益的上漲，而房企合作及收購項目的增加帶來的權益虛增問題值得警惕。
展望2020年全年，預計整體房地產金融政策仍將保持相應連續性、一致性和穩定性，鬆動可能性不大，也不排除各地政府視情況“因城施策，一城一策”。
未來房企可以從融資端和銷售端同時著手。融資端方面，未上市的房企可以趁著目前這一波上市潮爭取上市打開資本市場，拓寬企業的融資渠道；已上市的房企積極開展更多元化的融資渠道，同時加強與金融機構的合作。
銷售端方面，要從產品力本身著手，用產品力創造銷售力；同時房企也要加強成本管控，精細化管理，開源節流，這樣才能在當前環境下步入良性循環，使企業未來發展更為穩健。
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