土地估價方法——成本逼近法的簡述

一、成本逼近法的概念及基本思路

成本逼近法：就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地的取得費和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，同時根據國家對土地所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益，從而求得土地價格。

因此，成本逼近法的基本公式即為

土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

二、成本逼近法的特點及適用範圍

1、成本逼近法的特點：

1)成本逼近法一般適用於新開發土地估價,不適用於建成區域已開發土地估價:

2)成本逼近法適用於工業用地估價,對商業及住宅用地則多不適應:

3)成本逼近法一般僅用於地產市場狹小,缺乏交易實例,無法採用其他方法進行估價的土地;

4)成本逼近法以成本累加為途徑,而成本高並不一定表明效用和價值高,因此,其評的特點估結果只是一種“算術價格”,對土地的效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮,這也正是成本逼近法的限制;

5)成本逼近法雖有缺陷和限制,但可作為投資者衡量投資效益、進行土地開發可行性分析等的重要方法,同時也是估算土地成本價格的一種途徑

2、成本逼近法的適用範圍：

成本逼近法一般適用於新開發土地的估價,特別適用於土地市場不發育、土地成交實例不多、無法利用市場比較法等方法進行估價時。同時,對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園以及公共建築、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。但由於在現實生活中土地的價格大部分是取決於它的效用,並非是它所花的成本,也就是說土地成本的增加並不一定會增加它的價值,尤其是土地實際開發成本的增加,不一定帶來高的土地價格,但對於社會客觀平均開發成本而言,成本已為社會接受,應在價格中得到相應的體現。所以,儘管成本逼近法在土地估價中的應用受一定限制,且有一定的爭議,但仍不失為推算土地價格的方法之一。

三、成本逼近法的估計的程序與計算方法

1、計算土地的取得費

凡新建工業項目首先需獲得土地,或徵地或抹遷。關子徵地費用各項標準《中華人民共和國土地管理法)》有明確規定:徵用耕地的補償費,為該耕地被徵用前3年平均產值的6~10倍:徵用耕地的安置補償費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被徵用的耕地數量除以徵地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標準,為該耕地被徵前3年平均年產值的4~6倍.但是,每公頃被徵用耕地的安置補償費最高不得超過被徵用前3年平均年產值的15倍。被徵用土地上的附著物和青苗的補償標準及應用其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市規定。徵用城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

按上述標準支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的經省級人民政府批准,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。

對幹佔用耕地的,還應按照《中華人民共和國土地管理法》第31條規定的"佔多少,墾多少"原則.計算耕地開墾費。耕地開墾費的計算,一般可按佔用耕地的面積、質量及新開墾耕地的難易程度進行確定。 當地有繳納耕地開墾費標準規定的,應當依據其規定標準進行確定。

對於市內國有土地拆遷情況,關鍵是搞清當地拆遷費用項目和標準。 由於成本的增加並不一定提高效用和價值,尤其是對單宗地而言,徵地、拆遷等土地取得費用是對原土地使用者失去原土地收益的補償,而不是依據新土地用途和未來土地收益的高低確定的,徵地、拆遷等土地取得費用高並不表明該宗地的效用和價格高。因此,徵地、拆遷等取得土地的費用資料應從測算待估宗地新在區域平均土地取得費用入手進行計算。

土地取得費各項費用的計算應以當地正在執行的徵地補償費和拆遷安置補助費的有關規定標準計算。

2、計算土地開發費用

獲得土地後,對其開發的費用有三種:基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套責。

1.基礎設施配套費

對於基礎設施配套常常概括為"三通一平"和"七通一平"。“三通一平"指:通水、通路、通電,平整地面，七通一平"指:通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路,平整地面。作為工業用地三通一平只是最基本的條件,還不能立即上工業項目,只有搞好"七通一平",項目才能正常進行。因此,作為基礎設施配套費應以“七通一平"為標準計算。

2.公共事業建設配套貨

區與項目大小、用地規模有關,各地情況不一,不便作統一規定,各地視實際情況而定。

3.小區開發配套費

因公共事業建設配套費類似,各地根據用地情況確定合理的項目標準。

3、計算稅費

稅費是指土地取得和土地開發過程中所必須支付的有關稅收及費用。在土地取得和開發過程中稅費主要有耕地佔用稅、新菜地開

發建設基金、土地管理費等,耕地佔用稅只對佔用耕地徵收,新菜地開發建設基金只對佔用城市郊區的蔬菜基地徵收。 另外,部分省、市、自治區還規定收取教育附加、南水北調費等等。 在估價過程中,稅費項目和標準應依據國家和地方的有關規定確定,應有明確的法律和文件依據。

4、計算投資利息

計算投資利息就是在評估土地或不動產時要考慮資金的時間價值。 資金的時間價值,簡單的理解就是將資金存入銀行,經過一段時間會產生利息或者將資金投向某行業經過資金週轉循環最後產生利潤，資金經過一段時間的週轉產生了增值，這一增值就是資金的時間價值。

成本逼近法中,投資包括土地取得費、土地開發費和有關稅費。由子各部分資金的投入時間和佔用時間不同,土地取得費及其稅費在土地開發動工前即要全部付清,經歷整個開發期,在開發完成銷售後方能收回:土地開發費及其稅費在開發過程中逐步投入,銷售後方收回。因此各部投入的時間價值也不同。目前常見做法是:土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數，計息期為整個開發期。開發費及其稅費利息可採用兩神方法計算:一是以整個開發費為基數.計息期為開發期(或資金投入期)的一半;二是以開發費一半為基數,計息期為整個開發期。

另外,如果開發費是以當地收取的基礎設施配套費標準計算的,由於基礎設施配套費一般會在土地開發前一次性支付,因此這一部分開發費的計息期也應是整個開發期。

土地開發週期一般根據開發土地的面積規模和開發的難易程度確定;利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。如果土地開發週期超過一年,通常還應考慮計算複利。

5、計算投資利潤

投資的目的是為了獲取相應的利潤,作為投資的回報,對土地投資,當然也要獲取相應的利潤,成本逼近法中利潤計算的基數包括土地取得費和土地開發費,利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。投資回報率的確定通常考慮以下三方面因素:一是開發土地的利用類型,一般商業用地開發利潤率較高,住宅用地開發次之,工業用地開發利潤率最低,因此,如果是某一個宗地的單一利用類型的開發,應考慮該利用類型的投資回報率狀況,如果是區域性的開發,有多種利用類型,應綜合考慮各種利用類型的投資回報率狀況,確定一個綜合的回報率;

二是開發週期的長短,一般開發週期越長,佔用資金時間也就越久,總的投資回報率也就應該高一些;三是開發土地所處地區的政治經濟環境,一般經濟發達地區的投資回報率較高,有地區性特殊優惠政策的土地開發投資回報率也較高。 在確定土地開發投資回報率時,可綜合考慮上述三方面因素適當確定。

投資利潤的計算公式為

投資利潤=(土地取得費十土地開發費十稅費)×投資回報率

6、確定土地增值收益

一般情況下,政府出讓土地除收回成本外,同時還要使國家土地所有權在經濟上得到實現,即獲取一定的增值收益。根據成本逼近法的計算公式(式5-1),以上前五項之和為成本價格,成本價乘以土地增值收益率即為土地增值收益。 土地增值收益率理論上應等於“增值地租”在總地價中的比例,或出讓價格與成本價格差值佔成本價格的比例。

土地增值收益計算公式為

土地增值收益=(土地取得費十土地開發費十稅費十利息十利潤)×土地增值收益率

7、計算、修正和確定估價結果

根據上述各步的計算結果,採用式(5-1)計算土地價格。

通道上述步聚計算的土地價格,還應根據評估對象的具休情況和評估目的,考慮是是否進行以下幾方面的修正,最終確定估價結果。

1)根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件,進行個別因素修正。

2)成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時,應進行土地使用權年期修正。其年期修正。

3)宗地成熟度修正

最終根據上述各步修正調整後，最終確定成本比較法的評估結果。