土地估价方法——成本逼近法的简述

一、成本逼近法的概念及基本思路

成本逼近法：就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地的取得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

因此，成本逼近法的基本公式即为

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

二、成本逼近法的特点及适用范围

1、成本逼近法的特点：

1)成本逼近法一般适用于新开发土地估价,不适用于建成区域已开发土地估价:

2)成本逼近法适用于工业用地估价,对商业及住宅用地则多不适应:

3)成本逼近法一般仅用于地产市场狭小,缺乏交易实例,无法采用其他方法进行估价的土地;

4)成本逼近法以成本累加为途径,而成本高并不一定表明效用和价值高,因此,其评的特点估结果只是一种“算术价格”,对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑,这也正是成本逼近法的限制;

5)成本逼近法虽有缺陷和限制,但可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法,同时也是估算土地成本价格的一种途径

2、成本逼近法的适用范围：

成本逼近法一般适用于新开发土地的估价,特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多、无法利用市场比较法等方法进行估价时。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。但由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于它的效用,并非是它所花的成本,也就是说土地成本的增加并不一定会增加它的价值,尤其是土地实际开发成本的增加,不一定带来高的土地价格,但对于社会客观平均开发成本而言,成本已为社会接受,应在价格中得到相应的体现。所以,尽管成本逼近法在土地估价中的应用受一定限制,且有一定的争议,但仍不失为推算土地价格的方法之一。

三、成本逼近法的估计的程序与计算方法

1、计算土地的取得费

凡新建工业项目首先需获得土地,或征地或抹迁。关子征地费用各项标准《中华人民共和国土地管理法)》有明确规定:征用耕地的补偿费,为该耕地被征用前3年平均产值的6~10倍:征用耕地的安置补偿费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准,为该耕地被征前3年平均年产值的4~6倍.但是,每公顷被征用耕地的安置补偿费最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准及应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

按上述标准支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

对干占用耕地的,还应按照《中华人民共和国土地管理法》第31条规定的"占多少,垦多少"原则.计算耕地开垦费。耕地开垦费的计算,一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。 当地有缴纳耕地开垦费标准规定的,应当依据其规定标准进行确定。

对于市内国有土地拆迁情况,关键是搞清当地拆迁费用项目和标准。 由于成本的增加并不一定提高效用和价值,尤其是对单宗地而言,征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿,而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的,征地、拆迁等土地取得费用高并不表明该宗地的效用和价格高。因此,征地、拆迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地新在区域平均土地取得费用入手进行计算。

土地取得费各项费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。

2、计算土地开发费用

获得土地后,对其开发的费用有三种:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套责。

1.基础设施配套费

对于基础设施配套常常概括为"三通一平"和"七通一平"。“三通一平"指:通水、通路、通电,平整地面，七通一平"指:通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路,平整地面。作为工业用地三通一平只是最基本的条件,还不能立即上工业项目,只有搞好"七通一平",项目才能正常进行。因此,作为基础设施配套费应以“七通一平"为标准计算。

2.公共事业建设配套货

区与项目大小、用地规模有关,各地情况不一,不便作统一规定,各地视实际情况而定。

3.小区开发配套费

因公共事业建设配套费类似,各地根据用地情况确定合理的项目标准。

3、计算税费

税费是指土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收及费用。在土地取得和开发过程中税费主要有耕地占用税、新菜地开

发建设基金、土地管理费等,耕地占用税只对占用耕地征收,新菜地开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征收。 另外,部分省、市、自治区还规定收取教育附加、南水北调费等等。 在估价过程中,税费项目和标准应依据国家和地方的有关规定确定,应有明确的法律和文件依据。

4、计算投资利息

计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。 资金的时间价值,简单的理解就是将资金存入银行,经过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环最后产生利润，资金经过一段时间的周转产生了增值，这一增值就是资金的时间价值。

成本逼近法中,投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。由子各部分资金的投入时间和占用时间不同,土地取得费及其税费在土地开发动工前即要全部付清,经历整个开发期,在开发完成销售后方能收回:土地开发费及其税费在开发过程中逐步投入,销售后方收回。因此各部投入的时间价值也不同。目前常见做法是:土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。开发费及其税费利息可采用两神方法计算:一是以整个开发费为基数.计息期为开发期(或资金投入期)的一半;二是以开发费一半为基数,计息期为整个开发期。

另外,如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的,由于基础设施配套费一般会在土地开发前一次性支付,因此这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。

土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定;利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发周期超过一年,通常还应考虑计算复利。

5、计算投资利润

投资的目的是为了获取相应的利润,作为投资的回报,对土地投资,当然也要获取相应的利润,成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费,利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素:一是开发土地的利用类型,一般商业用地开发利润率较高,住宅用地开发次之,工业用地开发利润率最低,因此,如果是某一个宗地的单一利用类型的开发,应考虑该利用类型的投资回报率状况,如果是区域性的开发,有多种利用类型,应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况,确定一个综合的回报率;

二是开发周期的长短,一般开发周期越长,占用资金时间也就越久,总的投资回报率也就应该高一些;三是开发土地所处地区的政治经济环境,一般经济发达地区的投资回报率较高,有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。 在确定土地开发投资回报率时,可综合考虑上述三方面因素适当确定。

投资利润的计算公式为

投资利润=(土地取得费十土地开发费十税费)×投资回报率

6、确定土地增值收益

一般情况下,政府出让土地除收回成本外,同时还要使国家土地所有权在经济上得到实现,即获取一定的增值收益。根据成本逼近法的计算公式(式5-1),以上前五项之和为成本价格,成本价乘以土地增值收益率即为土地增值收益。 土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价中的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。

土地增值收益计算公式为

土地增值收益=(土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润)×土地增值收益率

7、计算、修正和确定估价结果

根据上述各步的计算结果,采用式(5-1)计算土地价格。

通道上述步聚计算的土地价格,还应根据评估对象的具休情况和评估目的,考虑是是否进行以下几方面的修正,最终确定估价结果。

1)根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正。

2)成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时,应进行土地使用权年期修正。其年期修正。

3)宗地成熟度修正

最终根据上述各步修正调整后，最终确定成本比较法的评估结果。