今天，朋友圈沸騰了。
下午16點左右，中央公園19040地塊被頂融置業以11748元/㎡，總價10.6億元拿下，溢價率高達38%。示意圖如下：
【地塊名稱】：19040地塊
【所屬區域】：渝北區中央公園（2019年4月25日）
【出讓面積】：60151㎡
【容積率】：1.5
【建築面積】：90227㎡
【起拍總價】：76693萬元
【起拍樓面價】：8500元/㎡
【成交總價】：106000萬元
【成交樓面價】：11748元/㎡
【競得者】：頂融
【競拍輪次】：32輪
【溢價率】：38.21%
【參拍家數】：14家（融創，龍湖，金科，建發，陽光城，美的，萬科，雅居樂，華宇，保利，中糧，榮安+融信，頂融）
一、手上只有“王炸”的中央公園
作為一個含著金鑰匙出生的區域，相比很多啥都沒有光靠吹的新區，中央公園已經算是極其低調，官方也在刻意降低其熱度。但人家就是紅啊，沒辦法！光靠群眾自傳播和地產商偶爾開盤時的營銷推廣，它就能輕輕鬆鬆屢屢登頂熱搜第一，且用其“王炸”般的價格專治各種“炒概念”。
什麼意思？
2017年初，第二機場投建傳言四起，火車東站建設據民間稱也快落地，茶X新區被大力吹捧。此時，嘣！2017年3月30日，雅居樂拿下中央公園非內圈核心地塊，樓面價9325元/㎡。後續樓盤名稱——雅居樂富春山居，首次開盤價套內17200起步；
2018年初，最便宜的內環房價甚囂塵上，巴南李X沱、融X半島等區域一時風光無限。此時，嘣！2018年3月27日，萬科拿下中央公園內圈核心地塊，樓面價8762元/㎡。後續樓盤名稱——萬科森林公園、翡翠公園，盤面均價套內21000起步；
2019年初，某學城、某新區的概念瘋炒，各種讓人看不懂的軟文頻發。此時：
嘣！2019年3月27日，陽光城拿下中央公園靠學區地塊，樓面價9494元/㎡；
嘣！2019年3月28日，金科+美的拿下中央公園非內圈核心地塊，樓面價10596元/㎡；
嘣！2019年3月28日，北辰拿下中央公園非內圈核心地塊，樓面價10662元/㎡；
嘣！2019年4月25日，如前所述。
什麼概念？
這次的土拍已經是近年來重慶土拍的最高價，且位置不在傳統核心區，而在政府著力打造的新區。
什麼影響？
做個簡單類比。之前重慶樓面價的最高記錄為2018年沙坪壩區大楊石組團C分區C11-1/03號宗地，容積率2.31，起始樓面價6901，最終成交樓面價11727元/㎡，被弘陽地產拿下，溢價率高達70%。目前樓盤名稱確定為弘陽天宸一品，雖未正式開放認籌，但筆者已確定其首次開盤的備案價超過套內31000。驚不驚喜！意不意外！
反觀中央公園本次地塊，樓面價比上述案例貴，容積率還只是其三分之二，屆時肯定是一個高單價高總價的產品。
什麼位置？
成人正常步速實地測量，從地塊最東邊沿著中二路步行至中央公園邊緣需28至30分鐘。地塊旁附近的甘悅大道可實現與悅來、龍興的全線貫通。另外，地塊不遠處還有春華大道、公園大道、騰芳大道等道路，自駕交通方便。在公共交通方面，該地塊步距離軌道10號線中央公園西站1.3公里左右。
同時，該地塊北邊挨著魯能泰山七號，旁邊即是體育公園和八中管理學校，還有多塊學校用地。商業配套方面，緊鄰魯能泰山七號的商業，1.5公里內有360萬方商務中心和中央公園。西邊和南邊目前沒有什麼規劃，但是也同南邊的其他樓盤一樣，地鐵等交通資源都比較缺失，但是這並不影響其成為“香餑餑”。
什麼來頭？
這是眾多人士包括業內專家的共同疑問。很巧的是，筆者去年在泰國看盤的時候偶然瞭解過這個參拍企業的母公司，妥妥的一個不差錢不缺現金流的豪主。
上海頂融置業是由廈門頂峰、太倉頂峰、成都頂峰、上海頂峰於2018年底合資組建。而頂峰控股的創始人是菲律賓華人鉅富吳奕輝家族企業。
在菲律賓僑界，頂峰控股的創始人吳奕輝與另外五位華裔富豪被譽為“菲華六大班”。吳氏家族旗下擁有菲律賓第二大航空公司宿霧航空100％的股權，並擁有菲律賓第一大食品企業，以及房地產、電信和能源產業。
其實，這個地產在重慶已然有個樓盤，新盤，且在核心區域，位置非常好，一期已售罄。一直非常低調，至今市民知曉得都不多。當初一期賣的時候幾乎無宣傳，慢慢賣，毫無現金流壓力，且一會兒就賣完了。這個樓盤及由來將在後續進行專篇闡述，很神奇的盤。
二、打麻將總是胡滿牌的中央公園
配套先行，起牌就是清一色！
全世界有三大城市級中央公園：位於美國紐約的曼哈頓中央公園、位於英國倫敦的海德中央公園、位於中國重慶渝北的中央公園。這既是從面積上來衡量，也是從內部生態環境規劃上來定義。
作為配套先行的“奇怪”新區，從一開始，政府就沒想過在重慶中央公園這片土地上玩傳統的“概念牌”。
你說要環境，世界第三大城市中央公園先給你修好，佔地2300畝；
你說要教育，全重慶修得最氣派的中學、三大頂級中學——重慶八中，先給你修好；全市前三的人和街小學據稱也將落地。除此之外，還有多所八中管理學校，還有區域內已開學的中學，中央公園小學、騰芳小學、渝北巴蜀小學等眾多已開學的小學；
你說要健身，一個偌大的體育公園拔地而起；
你說要商業，2018年360萬方“兩江國際商務中心”已啟動建設，五大房企標誌性商圈聚合在一起，據稱是2021年底之前要建成開業；
你說要辦公，市人社局、市檢察院、有線電視過來了，市測繪院、產業服務園、報業集團過來了，市地礦院、黨校過來了，各大政府事業單位也在過來的路上；
你說要藝術，重慶藝術文化中心、青少年宮籌建，中央公園北側；
你說要交通，雙向十車道、三條輕軌給你修好了，還有幾條馬上開通。公交早已是很多條線路，通達全城各地；
你說要社區，各種品類的社區生活、社區商業、日常所需，該有的都有；
……
然後，配套弄好了，開始賣房了！
能不貴嗎？
三、接受現實
玩遊戲，有輸有贏才好玩！
同樣一副麻將，以前我們玩的是1元起底5元封頂，現在玩的是10塊錢起！
土拍市場一定程度上是樓市的晴雨表，反應了樓市風向正在變化，加上XX暖風頻吹，房價結構調整已水到渠成。重慶的新房市場，再也不是那個限價的時代了。同樣的，二手房市場也在悄然變化中。
對於地產商而言，拿地不一定會死，但是不拿地沒有地肯定會死；
對於樓市而言，麵粉貴了，麵包不會便宜的；
對於剛性需求、剛性改善需求、剛性投資需求者而言，優質區域的土地供應稀缺是必須得承認的無奈現實，也是未來趨勢；
對於買房者而言，好樓盤依然是緊俏的。
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