盲拍500萬法拍房，拍完才來看標的物，他哪來的膽？
今天牛博士為您揭秘一位競拍成功後才去看房的傳奇投資者，他的一路拍賣歷程是怎樣的，讓我們一起來圍觀吧！
對於法拍房，在不瞭解的情況下，大多數人會謹慎下手，即便有拍的打算，也會做好拍前的準備，看樣、盡調等一樣都不能少。瞭解了標的物的全部信息後，方敢參與競拍。可今天牛博士要說的這個競買人，在還沒去看房子的情況下，就以500多萬的價格拍下了位於南京建鄴區的學區房。
盲拍的底氣
張先生其實是外地人，一家人在外地工作和生活，只是偶爾會來南京開會，他通過人才落戶的辦法將戶口落到南京，獲得了可以在南京購房的資格。
最開始，他關注的是南京倒掛比較明顯的新房。
在這一年多的時間裡，張先生每天起床第一件事便是查閱南京新房的信息，南京各大房產資訊平臺無死角監控，惡補南京樓市信息，對區域樓市和價格研究的非常透徹。“中介也經常給我打電話，他們說幾句就說不下去了，因為還沒有我瞭解的多，南京城建有什麼新動態，南京未來有什麼規劃，簡直可以倒背如流了。”
新房傷透了他的心
瞭解了規劃和新盤的情況後，張先生開始參與搖號，可真正適合投資的樓盤並不多，有限的投資空間中，被擠壓的很小。“有的盤需要驗資，我算有資金也不想孤注一擲把雞蛋放在一個籃子裡，還想留一部分再買一套。有的倒掛很大的，競爭也激烈，命中幾率渺茫。”
從去年年初到今年9月，張先生共參加了20餘次的搖號，從江寧的世茂夢想家到河西南升龍天匯和佳兆業，鎩羽而歸後，張先生對新房失去了信心。
能搖到的盤都是投資優勢不明顯，且對未來的升值空間不確定的劣勢盤，苦等的高科榮境僅有88套，搶到的機會更是渺茫。
正愁找不到好的投資機會之時，偶然間，張先生看到有關萬達茂87平小三房160萬起拍的消息，自此，張先生開始關注法拍房。
盲拍成功：玩的就是心理戰術
“雖然在阿里拍賣上可以看到很多法拍房源，但我自己卻不瞭解過戶、稅費情況，恰好牛拍拍母公司同倫拍拍在淘寶有客服在線回答問題。後來我又加入到社群裡，和其他法拍房投資者可以實時交流，有任何不懂的問題還可以隨時呼喚客服來解答。沒多久我對法拍房瞭解的就很透了。”
瞭解了法拍房的玩法和規則後，張先生一直在尋覓適合出手的機會。期間也曾參與過萬科九都薈的競拍，但都因價格高出預期放棄，由他人高價竟得。
9月初，終於有一套建鄴區學區房入了他的法眼。
看中了標的，本應提前來看樣，瞭解房子詳細情況，可張先生工作異常忙碌，開拍前根本沒有時間來南京看房，但他前期積累的樓市知識較多，所以他很自信不需要去看樣。
看樣“看”的是啥？
♥房屋地段+交通
地段好不好，有時候決定著房子的升值空間大不大。
好地段的房子一般升值空間都不會太差，例如市中心區域的房子、大型商業廣場附近的房子、學區房、火車站附近的房子等區域的房子升值空間較大。
除地段外，還應著重看交通。地段好並不意味著交通就便利，例如地鐵口、公交車站點的距離是否離房源近。另外，地段好的地方往往交通擁堵情況比較嚴重，觀察道路情況也是你買房前應該做的事情。
♥內部配套
留意下最基本的配套設施是否齊全，像水、電、燃氣、煤氣、寬帶等設施。還要注重小區的舒適性，像整個小區的綠化率、容積率以及物業的服務態度等。
♥外部配套
即小區的周邊配套。通常在看外部配套時，主要查看的有交通、醫療、學校、超市、商場、銀行、餐飲、娛樂等情況。
小區配套設施的完善程度，將直接影響到購房者未來生活質量的滿意程度，也是衡量小區性價比的一個重要指標，以及衡量一個小區升值空間的重要依據。
♥債權、債務、佔用問題
除了要了解房子的其它因素外，債權、債務情況也很重要，當然還有房屋佔用情況，因為佔用情況直接關係到清場，能否順利入住就看裡面的人願不願意搬了。
鎖定了標的物，張先生便開始摩拳擦掌，準備迎戰。
“開拍當天正是魚嘴金茂悅和華潤置地魚嘴潤府搖號的日子，不少投資客的目光都轉向這兩個新盤，我估摸著參拍的人會少。”在開拍當天，張先生沉著應對，網拍剛開始他並沒有急著競拍，而是冷靜觀察其他競拍者出價情況，在最後5秒出價，一舉成交。（關於競拍技巧，參照收藏！最實用法拍房競價技巧出爐，拿走不謝！）
“前面8名競拍人出價，最後就剩下兩個人，我在最後5秒出價是有原因的，首先我出價的時候，那兩位已經拍到自己的心裡價位，有很大的可能性不會繼續跟拍，果不其然，沒人跟拍，我出價後就拍成功了。”
拍好以後，張先生才來看房，他坦言一切都在掌控之中，物業欠費2000元可以接受，但唯有一點瑕疵的是，這套房子靠近高速路，且旁邊沒有隔音罩，噪音比較大，這是必須現場看樣才能瞭解的情況，遠程無法預料，不過總的來說，還是沒有後悔。
騰房遷戶問題不大 勝券在握
接下來，張先生要做的是去華僑路房產局交稅，幾日後拿到房產證，然後將稅單和房產證提交給法院，由法院來通知房主的親眷，限期一個月搬離騰房。
騰房過程還算順利，房主和妻子也已經離婚，目前房主前妻和孩子居住在這套房子裡，面對法院的騰房要求，房主前妻並無異議。
接下來是戶口的問題，雖然張先生的戶口已經落到這套房子裡，但原房主一家三口的戶籍信息在後臺仍然顯示是該地址。那麼，有沒有辦法將這一家三口的戶口擠出去呢？
張先生說，將帶著拍賣執行書到派出所申請戶口遷出，派出所將對原房主一家三口的戶籍遷出事宜進行公示。不過，原房主前妻認為，這會洩露個人信息，故而反對公告，表示會主動遷出戶口。
“到10月底如果還沒有遷出，我將去走強制程序，派出所公告後將會強制將其他不相干人的戶口遷出。”張先生絲毫不擔心戶籍的事。
那麼這套房子拍得的價格如何，值不值？
據瞭解，張先生拍到的這套法拍房低於市場價60萬，目前這套房子的租金在6500元到7000元之間。“如果三年後這套房子增值低於40萬我就是虧的，畢竟我是全款，沒有用槓桿。”張先生坦言，拍得後，有人指責過他不懂得用槓桿，畢竟法拍房也可以貸款，全款佔用資金量大，會浪費其他投資機會，但他對這套房子的升值潛力信心滿滿，只因學區在建鄴區算還不錯的，全南京排第十名左右，且是次新房，對於改善+學區的家庭來說還是比較有誘惑力的。
一路拍過來，張先生對拍小白有什麼建議呢？
1、實地評估，不要只看拍賣頁面上的評估價格。
2、充分了解房屋情況、過戶、稅費、學區、地段和升值潛力。
3、如果是沒有辦理房產證的房子，最好將可能交納的稅費也評估一下。如果是土地劃撥性質的樓房，是要補繳土地出讓金的，錢由誰承擔，怎麼交這筆錢，需要搞清楚。
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