被疫情形勢覆蓋的一季度，北上廣深寫字樓租金報告出爐。我們可以從報告中對目前疫情對經濟一窺究竟。
戴德梁行近日發佈的報告顯示，一季度北京，上海，廣州，深圳的甲級寫字樓空置率分別為13.8%，21%，5.2%以及24.6%，除了廣州之外，北上深的環比都是增加的，最高深圳，環比增加2.6%，上海和深圳創下了空置率新高。而廣州在四大城市中逆勢，環比減少0.3%。從中可以看出，廣州的甲級寫字樓租金情況還是表現非常穩健。
一線城市之中，廣州寫字樓“泡沫”最小？
從戴德梁行報告中可以看出，不光是今年一季度，從17年四季度開始，廣州的甲級寫字樓空置率就保持在比較低的位置，同時市場租金維持在相對高位且變化不大。萊坊研究報告指出，2020年伊始，疫情造成的經濟下行壓力加大等負面因素，對廣州寫字樓市場的發展帶來了一定影響。但由於目前廣州寫字樓市場的整體存量及空置率均低於國內其他一線城市，使得廣州寫字樓市場在2020年第一季度維持在一個相對穩健的狀態。
機構數據背後，反映了廣州寫字樓市場4大趨勢：
1、珠江新城和琶洲一季度甲級寫字樓空置率還在降，這兩個區域仍是企業入駐熱門地。
2、去年廣州曾出現過“4%“的空置率歷史低點，今年略升到5%，主要是因為體育中心及越秀兩大傳統商圈出租率持續下降，城市發展重心逐漸東移是不爭的事實。
3、廣州目前經濟的泡沫較少，貿易等行業在其中佔了相當大的比例，在經濟壓力較大的情況下，不至於“暴雷”，這也是廣州經濟增速穩健的原因之一。
4、未來三年，廣州將迎來一波寫字樓供應潮，供應量將在2020年第二到第四季度大幅上升，預計年內將迎來65.7萬平方米新增供應入市，佔2020年第一季度廣州甲級寫字樓存量的11.3%。隨著新增供應寫字樓的上市，廣州甲級寫字樓市場的空置率將逐步上升，租金的下跌趨勢也將變得更為明顯。
北京甲級空置率攀升，二季度市場有望明顯復甦
高力國際數據顯示，雖然一季度無新增供應量，但市場需求受到抑制，導致北京市場的甲級寫字樓市場空置率環比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。同時，淨吸納量達到創歷史記錄的-8.1萬平方米，這也是北京市場第一次出現連續兩個季度的負淨吸納量。
高力國際分析人士認為，僅從數字變化來看，大量負淨吸納量意味著企業開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，同時還包含了由於成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。
由於空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處於下調通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。
對於2020年北京的寫字樓市場，高力國際華北區研究部陸明認為：“北京市場的核心問題依然是高供應量推高空置率。2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會持續攀升，有可能會進一步突破20%。
然而，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，因此預計會有部分項目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，陸明預計市場活動會在二季度出現較為明顯的復甦跡象。
預計上海今年寫字樓租金下調約6%， 眼下是新租戶談判好時機
第一太平戴維斯4月初發布的一份報告顯示，一季度上海並未有全新的甲級寫字樓入市，截至季末，全市甲級寫字樓總存量維持在1330萬平方米。一季度上海市甲級寫字樓市場淨吸納量為69500平方米，較去年四季度環比持平，同比下降49%；平均空置率環比下降0.5個百分點至16.9%；租金環比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
第一太平戴維斯分析認為，一季度上海甲級寫字樓的租賃需求主要來自於傳統新年前談妥的成交。隨著未來三年供應高峰的來臨，空置率仍將繼續上行。
高力國際華東區研究部副董事江鵬向《中國經濟週刊》記者表示，預計2020年全年寫字樓租金下調約6%，平均空置率將升至28.9%，因此對於尋求籤訂新租約的租戶而言，眼下應是談判的好時機。不過另一方面，由於租戶的營收與資本支出受疫情的影響而縮減，因此可能會推遲搬遷計劃，業主們應該抓住時機挽留租戶。
目前有價格及政策優勢的上海產業園區仍是諸多重點行業的首選。
高力國際預計，2020年上海產業園區平均租金將同比微降0.3%至3.9元（每平方米每天）。2018-2019年期間，互聯網與軟件服務、電子信息等產業合計佔據了上海產業園區淨吸納量的近六成。此外，截止2020年2月，在科創板上市的14家上海企業的總部均位於產業園區。
深圳空置率高企，業主以價換量
在四大城市之間，深圳的甲級寫字樓空置率是最高的，差不多有四分之一處於空置狀態。
戴德梁行研究院副院長張曉瑞認為：“深圳寫字樓空置率攀升跟南山區新項目入市有關，第一季度有30萬的寫字樓供應量，這個不可能馬上去化，所以推高了空置率。”
2017年，深圳全市甲級寫字樓的新增供應至85萬平方米，但同期吸納量只有76.75萬平方米；2018年，全年甲級寫字樓新增供應量略有減少至70萬平方米，吸納量也下行至45.6萬平方米，仍是供過於求；到2019年，全市甲級寫字樓新增供應53.56萬平方米，較上年減少23.5%。然而全年累計吸納量僅10.17萬平方米，不及上年的四分之一。
新項目不斷入市，但深圳明顯難以消化。疫情疊加供應壓力，降租成為寫字樓業主挽住租客不得不採用的辦法。
戴德梁行認為，多數業主由於對季內市場成交額持有較低期望，故仍延續上季度的以價換量策略，未採取更為激進的優惠措施；少數業主推出有限的中低層優惠單位，以期吸引優質租戶。截至季末，深圳全市平均租金下降至人民幣每平方米每月201.7元，租金指數環比下跌1.6%。
預計深圳2020年迎來未來五年內的甲級寫字樓供應高峰，全年預計累計共有134萬平方米的新增寫字樓面積交付，且未來五年新增供應總計達507萬平方米，去化速度和質量有待疫情結束後中國及本地經濟的發展而相應改變，但租賃市場的競爭料將持續。
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