被疫情形势覆盖的一季度，北上广深写字楼租金报告出炉。我们可以从报告中对目前疫情对经济一窥究竟。
戴德梁行近日发布的报告显示，一季度北京，上海，广州，深圳的甲级写字楼空置率分别为13.8%，21%，5.2%以及24.6%，除了广州之外，北上深的环比都是增加的，最高深圳，环比增加2.6%，上海和深圳创下了空置率新高。而广州在四大城市中逆势，环比减少0.3%。从中可以看出，广州的甲级写字楼租金情况还是表现非常稳健。
一线城市之中，广州写字楼“泡沫”最小？
从戴德梁行报告中可以看出，不光是今年一季度，从17年四季度开始，广州的甲级写字楼空置率就保持在比较低的位置，同时市场租金维持在相对高位且变化不大。莱坊研究报告指出，2020年伊始，疫情造成的经济下行压力加大等负面因素，对广州写字楼市场的发展带来了一定影响。但由于目前广州写字楼市场的整体存量及空置率均低于国内其他一线城市，使得广州写字楼市场在2020年第一季度维持在一个相对稳健的状态。
机构数据背后，反映了广州写字楼市场4大趋势：
1、珠江新城和琶洲一季度甲级写字楼空置率还在降，这两个区域仍是企业入驻热门地。
2、去年广州曾出现过“4%“的空置率历史低点，今年略升到5%，主要是因为体育中心及越秀两大传统商圈出租率持续下降，城市发展重心逐渐东移是不争的事实。
3、广州目前经济的泡沫较少，贸易等行业在其中占了相当大的比例，在经济压力较大的情况下，不至于“暴雷”，这也是广州经济增速稳健的原因之一。
4、未来三年，广州将迎来一波写字楼供应潮，供应量将在2020年第二到第四季度大幅上升，预计年内将迎来65.7万平方米新增供应入市，占2020年第一季度广州甲级写字楼存量的11.3%。随着新增供应写字楼的上市，广州甲级写字楼市场的空置率将逐步上升，租金的下跌趋势也将变得更为明显。
北京甲级空置率攀升，二季度市场有望明显复苏
高力国际数据显示，虽然一季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致北京市场的甲级写字楼市场空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。同时，净吸纳量达到创历史记录的-8.1万平方米，这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量。
高力国际分析人士认为，仅从数字变化来看，大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。
由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。
对于2020年北京的写字楼市场，高力国际华北区研究部陆明认为：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。
然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，陆明预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。
预计上海今年写字楼租金下调约6%， 眼下是新租户谈判好时机
第一太平戴维斯4月初发布的一份报告显示，一季度上海并未有全新的甲级写字楼入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。一季度上海市甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米，较去年四季度环比持平，同比下降49%；平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%；租金环比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
第一太平戴维斯分析认为，一季度上海甲级写字楼的租赁需求主要来自于传统新年前谈妥的成交。随着未来三年供应高峰的来临，空置率仍将继续上行。
高力国际华东区研究部副董事江鹏向《中国经济周刊》记者表示，预计2020年全年写字楼租金下调约6%，平均空置率将升至28.9%，因此对于寻求签订新租约的租户而言，眼下应是谈判的好时机。不过另一方面，由于租户的营收与资本支出受疫情的影响而缩减，因此可能会推迟搬迁计划，业主们应该抓住时机挽留租户。
目前有价格及政策优势的上海产业园区仍是诸多重点行业的首选。
高力国际预计，2020年上海产业园区平均租金将同比微降0.3%至3.9元（每平方米每天）。2018-2019年期间，互联网与软件服务、电子信息等产业合计占据了上海产业园区净吸纳量的近六成。此外，截止2020年2月，在科创板上市的14家上海企业的总部均位于产业园区。
深圳空置率高企，业主以价换量
在四大城市之间，深圳的甲级写字楼空置率是最高的，差不多有四分之一处于空置状态。
戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为：“深圳写字楼空置率攀升跟南山区新项目入市有关，第一季度有30万的写字楼供应量，这个不可能马上去化，所以推高了空置率。”
2017年，深圳全市甲级写字楼的新增供应至85万平方米，但同期吸纳量只有76.75万平方米；2018年，全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米，吸纳量也下行至45.6万平方米，仍是供过于求；到2019年，全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米，较上年减少23.5%。然而全年累计吸纳量仅10.17万平方米，不及上年的四分之一。
新项目不断入市，但深圳明显难以消化。疫情叠加供应压力，降租成为写字楼业主挽住租客不得不采用的办法。
戴德梁行认为，多数业主由于对季内市场成交额持有较低期望，故仍延续上季度的以价换量策略，未采取更为激进的优惠措施；少数业主推出有限的中低层优惠单位，以期吸引优质租户。截至季末，深圳全市平均租金下降至人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6%。
预计深圳2020年迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰，全年预计累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米，去化速度和质量有待疫情结束后中国及本地经济的发展而相应改变，但租赁市场的竞争料将持续。
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