城中村改造這個制度為鄭州市的快速現代化，城市面貌的迅速更新、經濟的快速發展起到了至關重要的作用。鄭州市一共228個自然村，自2003年鄭州模式城改正式啟動，到現如今所有村莊改造基本進入尾聲，這浩浩蕩蕩、跌宕起伏的17年成為鄭州這個國家中心城市濃墨的一筆，對鄭州市的城市蝶變和起飛有重要的作用。17年間曾經在城中村的小屋裡拼搏奮鬥的年輕人目前也已經成為鄭州市目前建設發展的中流砥柱，曾經的“小香港”陳寨、廟李承載了多少年輕人那宏偉的夢想和永遠難以忘記的鄭漂回憶。
火焰君本次以一個野史官的身份為大家講述一下鄭州市城改的歷史。
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2003年城改啟動
2003年9月30日，《鄭州市城中村改造規定(試行)》(“32號文”)正式發佈，明確了城中村改造後的集體財產分配、土地變性、村民管理及保障、拆遷補償等方式，為城中村改造的實施奠定了制度基礎，鄭州市城中村改造正式啟動。
信和置業接手金水區西史趙村城中村改造項目，打響了鄭州城中村改造的第一槍，標誌著鄭州市城中村改造破冰。在信和置業的資金支持下，這個曾經擁擠不堪、規劃雜亂、條件簡陋的城中村逐漸消失在我們的視野中，城中村內數萬“鄭漂”們開始往其他城中村或者社區遷徙。
經過信和置業十餘年的改造和經營，這個曾經的小鄉村逐漸蛻變成為金水區的重要改善社區的標杆-普羅旺世，“買房看了普羅旺世再決定”一度成為當時的經典推廣語，普羅旺世每年的商品房銷售榜單上都是名列前茅，該項目的成功也開啟了鄭州市改善型住房的元年。
2004年，鄭州市政府成立了“鄭州市城中村改造指揮部”，隨後17個村(組)被確定為改造試點，其中就包括城改的典範項目-燕莊，燕莊地處當時主城區的東郊，為鄭東新區建設的起步區，升龍集團在此時介入燕莊項目的城中村改造，燕莊的改造是政府一次新的制度嘗試，開始探索‘政府讓利，村民受益，企業得利’的模式。
在燕莊的城改中，企業融資投入拆遷、安置資金，對土地進行整理，政府為企業提供一定比例的開發區住宅用地返還一定比例的土地出讓金的方式對企業做出補償，企業獲取開發區住宅用地後通過住宅銷售回收資金，繼續滾動投入片區的拆遷和安置，通過循環滾動投資實現片區的整體改造，將一個個的城中村改造成為一個現代化的大都市。
在燕莊村的拆遷安置方案中，以原村民合法宅基地上的建築面積為補償和安置的依據。原房屋3層（含）以下按1∶1賠付，或按市場價補償，3層以上按3∶1或4.5∶1進行賠付。至此村民成為城中村改造的最大收益者，村民人均補償住宅面積在150-200平方米，每個拆遷的村民都是坐擁好幾套房，一下子由一個村民成長為這個城市的中產階級。
村民的房產拆遷之後，開發企業還會為村集體建設一個大型商業廣場，商業廣場由村集體成立的股份公司持有經營，村民人均擁有商業面積20平方米，村民以各自分配的商業物業入股該股份公司，享受股份公司的分紅，解決村民在失去土地之後的收入來源問題。
燕莊這個佔據黃金位置的城中村在升龍的的改造下逐漸蛻變成為一個現代化的城市綜合體，曼哈頓商業廣場、希爾頓酒店、現代化的大型住宅社區拔地而起，目前燕莊已經成為未來路沿線的商業中心，每天人流擁擠、商業繁華、一位位漂亮的小姐姐也成為此片區一道亮麗的風景線。
燕莊的成功改造一度讓鄭州城改模式轟動全國，其他城市紛紛到鄭州學習取經，鄭州城改模式燃爆全國。
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2007-2011年模式成熟 城改加速
2007年6月12日，政府發佈《鄭州市人民政府關於印發進一步規範城中村改造的若干規定的通知》鄭政文〔2007〕103號，此文件將此前4年的城改經驗制度化和規範化，正式明確安開比比例不高於1:2，出讓金返還、改造方式、規劃審批流程、拆遷補償和土地徵收、稅收優惠等政策。此制度的發佈為鄭州市城改的加速奠定堅實的制度基礎，2007年開始，鄭州市的城中村改造開始加速。
燕莊改造的成功也給升龍帶來了更好的發展機遇，開始介入中原區小崗劉村、朱屯村等村莊的城改，升龍在鄭州的商品房市場佔有率開始大幅上升，升龍、正商一度這兩個“城改王”連續幾年霸佔鄭州市商品房銷售排行榜的狀元和榜眼位置。升龍雖然產品很差、戶型很差、物業也很差，但是他的每個項目都是很好的位置，在地段的加持和鄭州市龐大剛需客群的支撐下，升龍這個閩系房企在鄭州混的風生水起。
在這期間鄭州市的城改大規模啟動，正商、建業、升龍、綠都、亞新、和昌、名門、正弘、康橋、金城、豫發、裕華等房企開始紛紛跑馬圈地，一個個城中村在社會資本的助力下，都紛紛沒入歷史的塵埃，蛻變成一個個現代化的大都市，航海路正商一條街、正商的各種鑽系列產品遍佈全城；康橋也是介入二七區的路寨村城改，打造成為現在的康橋金域上郡項目，民安改造劉南崗村，打造成為現在的橡樹玫瑰城社區。
2007-2011年的城改大幅提升了鄭州市的城鎮化進程，將城中村的村民變成市民，為新鄭州人提供了更加有品質的住宅產品，改善了鄭州市人民的居住環境，鄭州市本土企業也在參與鄭州市城中村改造的過程中積累了資本、獲得快速的發展。在房地產行業集中度不斷提升的今天，其他城市的本土房企基本消滅殆盡，豫系房企建業、正商、康橋、綠都、和昌、永威等仍能保持在百強陣營裡，城中村改造的制度紅利可以說是功不可沒。
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2012-2016年全面衝刺
2011年11月7日《鄭州市城中村改造管理辦法》258號文正式發佈，按照政府主導、群眾自願、區級負責、市場運作、規劃引領、安置優先、產業支撐、創新社會管理的原則，對鄭州市的城中村改造工作進行更加深入的細化，對3層以上的村民建築不再安置，適當控制安置成本，同時對開發企業返還土地成交價的60%，提供更加優惠的改造政策，吸引社會資本投入鄭州市的城中村改造項目，為城改大規模鋪開奠定了制度基礎。
2012年吳天君擔任鄭州市市委書記，這位“一指沒”書記為鄭州市城改的加速做出了重要貢獻，他在任期間鄭州市60個城中村納入改造名單，開啟了鄭州歷史上最大規模的城改運動，鄭州市的城市面貌更是日新月異，快速邁入現代化。
2012年批覆城中村改造名單：金水區杲村、張砦新村、杜嶺新村、張莊村、馬李莊村、燕莊村司家莊、燕莊村聶莊；二七區兌周村、王立砦村、孫八砦村、賈砦村；惠濟區張砦村、蘇屯村；中原區孫莊村、東陳伍寨村；管城區小王莊、西吳河；高新區大里村、北里村、瓦屋李村，共計20個村莊。
2013年啟動大孟砦、押砦、東韓砦、西韓砦、黃家庵、馬李莊、廟李、陳砦、沙門、劉莊、梨園、邵莊等12個城中村改造，
2014年啟動棗莊、大鋪、姜砦、王府墳、徐砦等10個城中村改造；管城區3年內將啟動十八里河村（永威城）、站馬屯村（綠都瀾灣）等7個城中村改造；惠濟區3年內啟動剩餘的11個城中村改造。
吳書記在職期間讓各區區長簽署村莊改造的軍令狀，納入“績效考核”，完不成區長下課，還要每週“移動會議”巡檢每個城改項目，各區互相學習、比學趕幫超。在這樣的工作督促機制下，各區的城中村紛紛被消滅，城改進度突飛猛進，城市面貌快速更新。在經歷4年多的城改運動後，鄭州市的城中村基本全部被消滅，取而代之的是一個個現代化、美麗宜居的社區，鄭州市人民徹底告別了城中村，居住環境大為改善。
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2017-2019年收尾完結
2017年以來鄭州市區範圍內的城中村基本改造完畢，政府不再審批新的城中村改造項目，鄭州市四環內的城中村基本全部納入改造範圍，三環內城改項目基本全部改造完畢，城市面貌發生了翻天覆地的變化，由曾經的髒亂差的中等城市蛻變成一個現代化的大都市，三環、四環全線貫通，地鐵加速建設，人口破千萬、GDP破萬億，鄭州正在逐步成長成為一個現代化國際範的國家中心城市。
在鄭州市的發展歷史上，鄭州城改模式功不可沒，他在改變鄭州市城市面貌、優化空間佈局、完善基礎設施配套、挖掘城市經濟潛力等方面起到了中流砥柱的作用，可以說沒有城改就沒有鄭州現在的繁華。
進入2019年以來鄭州市GDP已達到11590億，在建設國家中心城市方面取得耀眼的成績，在新的時代鄭州市經濟增長引擎正在由地產、商貿、物流等傳統驅動向新技術、新經濟驅動轉變。
新的時代形勢下，政府需要對鄭州的空間格局進行重新的調整和佈局，而城改項目大多掌握在企業的手裡，規劃以居住和商業為主，缺乏產業用地，政府對新經濟業態的招商引資也受到掣肘，政府也將會對鄭州市未來的土地供應模式做出重大的調整，以適應鄭州市經濟結構調整和產業升級的需求。
在2019年9月30日，鄭州市自然資源規劃局發佈的關於限制招商引資項目搭配住宅用地並設置競買限制條件只是改革的第一步，阻斷了鄭州各區縣政府私自招商出讓土地，將產業勾地審批權限統一收歸市政府。詳見：近觀遠觀：鄭州土地市場怎麼搞？
今年開始也對城改項目的安開比做出調整，收縮城改項目開發區住宅用地的比例，釋放大量住宅用地到公開市場。未來鄭州市的土地市場將會更加的公開透明、競爭也會更加充分，土地價格將會交給市場來決定。此項改革也會對本土以城改項目為主的企業造成較大影響，本土房企也要積極尋找新的拿地方式，下沉三四線城市或者走出去將會成為每個本土房企的必選題。
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