隨著城市版圖的向外擴張，北區的熱門板塊層出不窮，現在在北區置業討論最多板塊的是中央公園、禮嘉、悅來、蔡家，曾經的照母山好像已經被大家遺忘。
照母山現在在售新盤屈指可數，2018年龍湖拿下照母山最後一塊居住用地後，至此以後照母山已無地可供。
照母山板塊即將從新盤的市場退役，淘二手房成了不錯的選擇，因為不管從地段還是房齡，這裡都有著不可忽視的優勢。
從造夢，到呈現，已經過去十年。
有人說規劃縮水，有人說不敢高攀。
今天選了一個在照母山板塊配套較便利的社區，我們大家一起來看看。
今日測評樓盤：北大資源博雅
項目位置：渝北區金州大道軌道5號線重光站
主力戶型：建面約61-100㎡高層116-149㎡
梯戶配置：高層3T8戶（一期5號樓為3T6戶）
裝修情況：精裝修，清水均有
價格區間：建面均價約18800元/㎡
物業費用：2.3元/m²/月（北大資源子公司）
接房時間：2014年、2016年分批接房
1
樓盤概況
北大資源博雅項目佔地約500多畝，總建築面積約110萬平米，集高層、花園洋房、小高層、疊拼別墅、中心商業、社區商業等業態。
從2013年面世至今還有少量疊拼別墅產品在售。
最早接房房源至今也就6年左右，所以在二手房的選擇上不用擔心房齡的問題。
（圖片源於網絡）
當初新房銷售時的規劃也逐步呈現。
出小區200米就是軌道5號線重光站，也是規劃15號線換乘站。
自身規劃的中心商業-金州天地已經營業，社區商業也經營火熱，便利店、生鮮超市等生活配套完善。
距離項目2公里就是已經開業的愛琴海購物中心。
5號線一個站是協信星光天地，餐飲、永輝超市、電影院等應有盡有。
出小區街對面便是年底即將開業的光環購物中心，是由香港置地打造的42萬方集中商業中心（據說：「光環」這個名稱，是為了與香港置地早前推出的「中環」形成呼應）。
教育資源一直是照母山板塊的硬傷，只有一個人民小學也只有部分約克郡業主才能就讀。
但近段時間卻聽說西師附中（原金州學校）落戶照母山，作為人民小學和博雅小學的小升初對口學校，在西南大學附中的官網上找到一則信息，學校應該基本已經落實，只是具體招生信息暫時待定。
（圖片源於西南大學附中官網）
不知未來光環開業和西師附中掛牌，能再給博雅二手房的房價助力向上的空間。
2
社區呈現
現在有二手在交易的是一、二期和博雅東，有高層和洋房產品。
蘭亭序產品是小高層和疊拼別墅現在還未接房。
博雅東離商業和軌道都相對較遠，所以今天主要看一、二期產品。
兩期一共有9棟高層;
4號樓是商業公寓在小區外部；
除了5號樓是3T6戶，其餘都是3T8戶;
（圖片源於網絡）
小區由高層和洋房組成，高層與洋房之間沒有分區，表面看是高層佔了洋房的便宜，但實際上，並沒有傳統圍合式中庭設計綠化好，朝中庭能看到景觀不多，更多的是一棟棟獨立的房子。
（圖片源於網絡）
也是因為沒用中庭設計，所以社區公共休閒空間也被壓縮，在小區散步更多的只能選著洋房中間的小步道，順便還能看看哪家的菜種的更好。
（圖片源於貝殼）
在運動設施空間部分，小區內部擁有籃球場、羽毛球場、兒童遊樂天地、社區露天游泳池。
二期一樓全部是架空層設計，擺放了乒乓球檯、休閒座椅等，增加了公共活動空間。
（圖片源於貝殼）
社區樓齡比較新，最早一期接房距離現在也才6年左右，建築整體品相還不錯。
因為社區接房時間不長，在綠化和公區的維護上，好與壞還不是非常明顯。
但是再過5年歲月的痕跡應該就會體現出來了。
去看房那天天氣特別好，小區內玩耍的小朋友特別多，由此也可以看出社區入住率是比較高的，社區生活氛圍濃郁，在新區不管是投資還是自住，沒有人氣都是比較擔心的點。
3
在售主力戶型
據可查數據，目前博雅在售的二手房，一期有56套，二期有54套
（圖片源於貝殼）
其中高層房源有79套，高層建面61-123㎡，面積屬於現在市場的主流產品，不管是剛需還是首改都比較合適。
61㎡的一改二剛需小戶
83㎡的正規兩方
88-100㎡三房
接下來，挑選了兩套戶型為大家做一個戶型祥解：
戶型一：建面約61㎡，一改二戶型
（圖片源於貝殼）
（圖片源於貝殼）
優點：
1、戶型方正，套內49㎡可改兩房，面積利用率高
2、客廳面積寬敞
缺點：
1、臥室門正對廚房，影響臥室舒適的
2、多功能房改臥室層高較低
戶型二：建面100㎡，三房
（圖片源於貝殼）
優點：
1、動靜分區，居住舒適度與臥室私密性較好
2、陽臺B可以與書房改造成一個正規房間，贈送面積利用率高
缺點：
1、進門玄關狹長不好利用
2、臥室B與改造後的書房面積都偏小，臥室面積不足10㎡比較擁擠
4
主要賣點梳理
1：新區板塊熱度
“一路向北”新區外拓，照母山板塊的成熟度和關注度都是非常高的。
2：配套完善
商業、交通、教育、公園、醫療購房五大要素一應俱全，前面三點在前文已經詳盡介紹。
公園：因為照母山就是最好的名片，周邊大大小小的公園還有4個，金渝郊野公園、黃桷生態園等。
醫療：距離項目3公里就是三甲醫院-重慶市人民醫院。
3：租賃市場表現優異
建面61平米的改兩房平均租金在2300元左右，租金水平可以趕上觀音橋等核心區域了。
（圖片源於貝殼）
5
客觀不足之處
1：物業
從小區的管理和綠化的維護能看出物業水平一般，因為樓齡較新，物業的不足還不能明顯表現出來，但是隨著時間過去，社區品質會明顯下降。
2：價格
照母山片區二手房均價在1萬7左右，而博雅建面均價18500左右，均價每平方米高出1500左右。
6
S姐建議
想買二手房的成熟，又想要新房的品質，次新房是不錯的選擇。
對於投資而言，整個小區的樓齡短品相還不錯，雖然價格在照母山片區算較高的，但配套也是最完善的小區之一，畢竟既有軌道又有商圈的小區也只有約克郡和北大資源博雅了。
對於自住而言，戶型產品設計不錯，在現在以改善型為主的市場上，低總價的小戶型對剛需還是比較友好的，如果預算足夠，對品質又非常有要求的可以看看對面的約克郡汀蘭。
樓盤評分
價格：☆☆☆
地段：☆☆☆☆
交通：☆☆☆☆
配套：☆☆☆
物業水平：☆☆☆
投資價值評分：☆☆☆
居住舒適度評分：☆☆☆
綜合評分：3.3分（5分為滿分）
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1、本篇文章僅代表作者個人觀點，不代表任何官方立場；
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