哎呀，我這個拖延症。。。。。其實我是真的拖延，每次都拖到人家要開盤了才不得不拿起筆桿子寫一寫，這就導致很多開發商非常的恨我，覺得我是故意來砸場子的。。。。
這不，燕子磯的萬象九悅馬上又要開盤了，逼得我今天不得不寫。。。所以我一大早就出門看盤去了。。
當然，讓我今天頂著烈日出門還有一個重要的原因，就是從昨天開始，我突然感受到了減肥的重要性。。。。。。。。。。。。。
這疫情之下，你們鍵盤哥每週只有3天放風時間，一天足療，一天按摩，一天看盤，僅有的時間全部奉獻在自己喜愛的事業上了，你說你們這些炒房客還有什麼資格不努力？
不扯了，進入正題吧
燕子磯這個地方其實挺好的，我也一直都挺欣賞，但這個版塊受到的關注並不多，包括我在內也基本沒怎麼寫，原因就是它這2年被江北壓制的太厲害了。
畢竟同是3萬的價格，誰都會選鐵定大發展，絕不可能爛尾的國家級新區。所以我覺得燕子磯一直都挺好，只不過前期受到的關注太小而已。
然而最近事情又開始產生了變化，人們的目光開始逐漸的轉向了燕子磯，原因有幾點：
一是江北核心區短期內出現了斷供潮，從年前至今4個月的時間，整個江北核心區就上次潤辰開了20套房而已。在這個空隙間，燕子磯開盤自然會吸引流量。
二是學區有了眉目。在眾多業主堅持不懈的努力下，部分學校已經摘掉了“曉莊”的帽子，抱上了南師的大腿，這也給了大家信心。
三是其他版塊的漲價。無論江北還是河西，有的樓盤確實漲了，而且對未來的傳言不斷，這意味著在這些版塊一二手房的倒掛在逐漸消失，吸引力也在減少。
四是燕子磯的漲價。燕子磯是實打實的漲價了。從3萬的中海燕磯到3.5的錦麟融譽和萬象九悅，再到據傳4萬的仁恆，這就讓很多人坐不住了。房地產有個有趣的現象，就是越漲越買，越跌越賣，這種新房的上漲自然會提高人們對未來的期望值，反而增加了他們的投資慾望。
有人會說了，鍵盤哥又瞎扯了，一會說漲價打消別人投資慾望，一會又說漲價提高投資慾望，簡直胡說八道。。。
這就是我今天要說的，燕子磯版塊的特殊性。
準確說是燕子磯-邁皋橋版塊吧，這裡的房子與河西、仙林都不太一樣，因為這裡沒有一個房價的標準參考價。
河西南4.5-5萬，河西中6萬，仙林湖3.5-4萬，這就是這些成熟版塊的標準價，絕大部分正常樓盤都是在這個區別浮動，我們所參考的“倒掛”都是基於此價格的。
然而燕子磯-邁皋橋沒有，這裡價格是混亂的。發生這種情況的原因與其早期過亂的規劃有關，或者說是“沒拆乾淨”。在這一大批區域裡，亂七八糟的插進了各種品質不一的樓盤，實在是很難找到一個價格的“錨”。
幾千戶超大體量的老破小是一個價格；三流開發商的次新房是一個價格；知名開發商建在了老破小旁邊是一個價格，拆的比較乾淨的新玄武又是一個價格。
所以我們看房價圖的話，會看到這一塊版塊裡，房價2-3-2-3.5-2.5-3.5-4.5這樣胡亂分佈的，很難有人說清楚燕子磯-邁皋橋版塊的倒掛到底有多少，或者真實價格有多少。
而這次燕子磯的漲價，無疑就是告訴人們一個信息：我這裡貴著呢。。。這樣直接拔高了人們的預期，那麼或是貪婪、或是恐慌之下，就會有很多人來買啦。
燕子磯：老子貴呢！
那麼這3個盤，到底價值幾何，我們來看一下。
有點小坑——萬象九悅
萬象這個盤總體是可以的。我們看待一個樓盤的時候，一定要從他的真正需求者角度來看待，並不能以一個過高或者過低的姿態去面對，這都是不合理的。
在燕子磯-邁皋橋區域，由於存在著天量的老破小，這些住戶都有著極其強烈的改善需求，所以這個版塊的新房是不缺客源的，即便在江北最為火熱的時候，中海燕磯也能順利賣完，就是這個原因。
版塊里老破小太多太多
放在九悅上，我們就是一個“新南京人”、一個“畢業大學生”或者當地改善人群，我們要用這樣的眼光去對待樓盤，對缺點的容忍度是要提高的。
九悅的優勢非常明顯，那就是方便，非常方便：
緊挨著2個大型商業體，其中一個已經開業；
未來地鐵旁邊；
離新街口、鼓樓上班都不算遠；
精裝交付，現房出售；
任何外地朋友、畢業生以及地緣客都可以立馬買下，立馬入住，立即享受方便的配套。
所以毫無疑問，在不考慮價格的情況下，這個樓盤是值得購買的。
但考慮上了價格又不一樣了，我們需要去面對一些問題
第一個問題，就是地塊小。這個住宅有3塊地，1塊相對正常，由大概10幢高層構成，中規中矩，但是不開盤。另外2塊地塊則小得多，尤其是有一塊只有4幢樓，還是個三角形的畸形地塊，那就很不宜居了。
這次開盤的是一個6幢樓的小高層，總體來說雖然小區內沒啥可逛的，但也不算太小，在這個定位上來說也足夠了。
第二個問題是，品質挺一般的。沒有會所，沒啥小區景觀，裝修標準也一般，最主要裡面還有個大坑，我下面會說。
第三個問題就是坑太多，這點讓我很不爽，因為耍滑頭的地產商在南京是混不下去的。我把幾個坑說一下：
1、多地塊分散的住宅佈局，再加上四處刻意的圍擋，讓你弄不清買的房子到底在哪裡，實際上當你真的到現場之後，會發現很多問題。
2、馬上開盤的小區是靠近棲霞大道的高架盤，前2排不能買！這點真的很壞啊，因為我去了現場發現周圍至少1公里都是圍起來的，要不是眼尖根本不會發現還有個高架，我完全有理由惡意揣測這是故意為之。
新開樓盤在這裡
3、裝修減配。裝修本身真的很一般，這樣就算了，這裡面最大的坑是，實際交付只有客廳有中央空調，臥室都是掛機。但這一點你是絕對發現不了的，因為樣板房就沒有把掛機給掛出來！！只有眼尖核對了交付標準的人才會知道！太壞了！
4、各種圍擋把後面巨量老破小擋住，實際上附近老破小特別多特別破。我給你們看馬上開盤的地塊附近是什麼樣子的，你們肯定很多很多要買的人都不知道房子在哪兒呢，這需要從售樓處繞一圈才能抵達。。。壞死了。。
第四個問題是可能沒好學區。。。這個不交付不定學區，和開發商無關，大家有數就行。
坑就是這幾個，最後我們看大家關心的幾個問題：
未來發展：我四周都走了一圈，怎麼說呢，在附近小區域內是拆一半，破一半，再往外是破的一塌糊塗了。。。所以我對它的未來不是太看好，畢竟施展空間有限。當然肯定能發展發展，但想像南部新城、江北那樣大發展是不可能的了。
倒掛如何：這個不難，就在他對面的次新房，招商1872也是緊挨著商業體非常方便，毛坯價格32000，比萬象近36000的開盤價要便宜3000多。當然，這個招商盤品質確實“穩如招商”，夠爛的。。。所以精裝的萬象肯定比它貴。
可是相比於星河天賦那裡整塊都比較乾淨、純粹更有學區加持，我認為萬象由於其極度的方便，真實價格也就在4萬以內把，倒掛最多10%。
值不值得投資：倒掛10%是我預估的，意味著可能是0，也可能是20%，但這個倒掛幅度，我個人是覺得沒啥投資必要了。
這個樓盤就是這樣，我還是要說一句，我沒說不值得買。我指出的這些缺點其實都不是萬象的目標客戶所應該太關注或者在意的，對於這個樓盤而言，足夠方便、足夠新就夠了，所以自住是肯定值得買的。
所以開發商你看了也別生氣，這個盤肯定能賣完。。。
定位失敗錦麟融譽
這是我第一次去，我就想去看看這個盤有多不堪，怎麼會都沒幾個人願意買呢？
我一開始以為就是很爛嘛。。但進去後發現並不是這樣，這個盤品質還是相當不錯的。
首先是這個大門，比萬象好。
售樓處的中式幕牆由一塊塊磚石砌成，風格獨特，讓我眼前一亮。
沙盤所在區域也是大手筆讓人震撼。
這個小區9萬方的面積，1900戶，自持會所，中間還有1萬多方的下沉庭院。鋁板外立面，極具匠心的景觀設計以及比萬象高不少的裝修標準，就這些方面來說，在周邊品質是非常高了，自住起來也是比較舒服的。
更可貴的是，開發商甚至做了4個樣板間，每種戶型都有一個，足顯誠意。
所以總體來說，我覺得錦麟開發商的誠意比萬象大的多得多。
但我說了，在這個版塊品質細節是不如實用性的。就位置而言，周邊還是比較雜亂的，商業體也沒有，地鐵也比較遠，最主要的是，得房率真心一般般，即便是140戶型依然比較侷促。
主要還是不夠方便吧，說實話35000的價格，除非燕子磯普漲了，否則我也嫌貴。
挺失敗的，在一個不算太好的位置上花不少錢做了個高品質的樓盤，又是第一個爭取到了限價的突破，最終以失敗收場。我覺得吧，定位和價格都弄錯了。
最後呢，我來到了仁恆公園世紀。
我批評過仁恆樓盤，就是江心洲的江灣世紀。當然主要是批評它的售價和位置。
但這個樓盤，我依然要豎起大拇指：太棒了！
這塊地歷史是這樣的：
幾年前土拍G01地塊，全軍覆沒，或者準確的說是價格未達預期。。最終只得被自己的安居集團以2.4萬的價格拿下，要求現房銷售，成為燕子磯最貴的DW。
拿地3個月後，安居便轉手給了仁恆。
這便是仁恆公園世紀的前身。
首先位置
3個樓盤我給你標出來。
雖然3個樓盤都被譽為“燕子磯版塊”，實際上什麼叫燕子磯？
這叫燕子磯嗎？
這才叫燕子磯！
燕子磯是一塊極美的地方，用一句廣告，那叫“不是所有的石頭都叫磯”，而仁恆就在真正的燕子磯邊上，環境相當優秀。
不僅如此，仁恆也是目前離江邊最近的一塊地，不然當初怎會如此惜售，讓自己人高價拍回呢？
最為難能可貴的是，這附近一大片土地都拆的乾乾淨淨，路網規劃的整整齊齊，一邊是江，一邊是山，一邊是特殊學校，一邊是一大片可拆遷的儲備用地，將附近陳年老破小的影響降到了最低，形成了一個半封閉的新區。而在這個新區內，已經入住了融創玉蘭、招商依雲、佳兆業、中海燕磯等高品質開發商純新住宅。
再加上G01的壹號土地高價拿下交給仁恆，說明了上層對此處的關心：這裡必須要成為城北的高端居住示範區！鍵盤哥我稱之為“河北”！
接著是產品
仁恆這麼聰明的企業自然不負眾望，明白“勞力越戴，責任越大”的意義，不顧地價成本，不學那些垃圾開發商減配，而是堅持做出了燕子磯，乃至城北第一個高品質項目。
勞力越戴，責任越大
項目全部小高層，層高33米，樓間距達到了50米，容積率1.6，車位比1.3，小區帶著自持的會所與泳池，光是這些，在城北怕是就沒有對手。
而面積段也夠高傲，130、150是主力戶型，最小的100平只有很少的若干套，最大面積達到188平。不僅如此，130平它只做成了三房
！
我說了，不同的產品要用不同的眼觀去看待。萬象若是做成130三房，我要噴死它，但仁恆公園這個定位在這裡，130做三房就是把《千里江山圖》交給故宮博物院，是對藝術品的最好保護。
說真的，經過這段時間被河西一眾真剛需、假豪宅的摧殘，一個個破房子為了多做房間而把臥室弄成了雞籠。我看到燕子磯這種地方出現了超大主臥和次臥的時候，有多激動你們能體會到嗎？
公園世紀的130/150戶型的次臥我給你看一下。。。
150的主臥我給你看一下。。。
當然，以上的床均為1.5*1.8的特製床，為了顯得房間大。但房間確實足夠大了，還弄這個把戲，我也不知道仁恆怎麼想的。。。丟人現眼
130的客廳我給你看一下
大，都很大，很舒適。
這是讓我激動，甚至感動的地方。就好像在今天一堆沽名釣譽的藝術家裡面找到了位真大師一般激動。
沽名釣譽的藝術家
不僅僅如此，我們再回到開頭，我剛進入售樓處的時候。
或許因為剛公開，人手不足，仁恆這次徹底放開，採取了自助式看房的做法。大家自行選擇去會所、樣板房、小區觀看。
這就牛X了。你們其他的開發商，誰經得住推敲？其他不說，又有多少人敢把小區內部開放供人隨意品論？其他不說，這份自信就說明了一切。
事實上，在我認真、緩慢、細緻觀察的時候，我覺得這個房子是極好的，或者說，至少在城北這塊，以城北地緣客的眼光來看是極好的，甚至沒有見過的。
貫穿整個小區的水景，錯落有致。
入戶大堂氣派而又寬敞，要知道這不過是個10層左右，1層2戶，也就是隻有20戶使用的大堂，但品質絲毫沒有因此降低！
另外，大堂門口給我發鞋套的妹妹好漂亮。。。好有禮貌。。。。
我在想啊，你們別噴我。。。很多地緣客走近這個小區，看到了會所、泳池、入戶大堂、綠化、以及超大臥室，一定是一種劉姥姥進大觀園的感覺。
因為我本來就喜歡燕子磯這塊空地，再加上這個品質給我的驚訝，我真的也好像買啊。。。。
當然，有沒有缺點呢？有的，主要是3點：
1、電梯設計不合理。今天的2梯1戶，已經是對開門電梯，實現了實際意義上的1梯1戶，而仁恆這次電梯依然是老式設計，甚至都不如，因為偏在了一邊，那電梯旁那戶私密性就更差了。。
電梯在右手邊
2、既然是這樣的設計，每戶開門就面對樓梯間，雖然樓梯鋪了地磚，但牆面沒有任何墜飾，一面大白牆，比較難看。
3、裝修不夠高級。這個品質比前面2個盤都好，但與被我吐槽的江灣世紀裝修還是要差了一截，地板、瓷磚、電器談不上豪。
4、我最最要吐槽，也是最受不了的，就是它的神級外立面：小方磚外立面？？？這和90年代的房子有什麼區別？老老實實用鋁板、真石漆不好嗎？我小時候體弱多病，這外立面讓我瑟瑟發抖，總是讓我想起軍總住院部。。。
這個房子多少錢呢？預計4萬一平。仁恆申報，每報必過，所以大家就當4萬來對待吧。
所以最關鍵的問題來了：值不值得嗎？
這房子吧，目標客戶應該也僅剩了本地富裕的地緣客了，包括整個邁皋橋區域。剛需買邁皋橋本來就是因為便宜，這裡貴了，生活也不夠便捷，我覺得是不會來買的。
投資肯定沒啥意思，江心洲仁恆二手才4.6，這裡又能有多少呢？在邁皋橋大商業全部起來之前，這裡的需求還是比較少的，所以我覺得沒有太大投資價值。
但對於地緣客來說，自住買這裡是極好的，而且從舒適度上來說，這個盤可能是未來的孤品了，你不買以後再也買不到了。
最後的最後，容我再吐槽一下，這個外立面，真醜！！
今天就這樣吧。。。最近結實了不少朋友，很多朋友對我都表示出了驚訝，因為每天一更，還如此高質量，手上還有一堆其他的事要做，真是神人。。。
我今天早上起來就去燕子磯，中午還忙了一些事，下午寫文章，晚上做了一頓重慶火鍋，吃完繼續寫文章，寫完排版發表。發表完還要看新聞、看微博、看抖音瞭解社會動態，理清明天文章思路。
哎，勞力越戴，責任越大！大家週末愉快！
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