文 | 孫宇星
近日，銀城地產披露了2019年度報告。
年報顯示，銀城地產2019年實現總營收90.13億元，較上年同比增長77.8%，公司擁有人應占溢利及全面收益總額為1.55億元，同比大降64.9%。
赴港上市一年，銀城地產不僅在沒有達到2018年提出的200億元銷售目標，盈利水平也大步下滑。
作為南京本土開發商，銀城地產創始人黃清平，一直表現出"走出去"和"要做大"的衝動，但在目前的市場環境和銀城自身區域DNA的影響下，黃清平可能難圓200億銷售之夢。
合作開發模式攤薄利潤
報告顯示，2019年銀城地產實現毛利潤14.39億元，同比減少2.1%，其中毛利率從29%下降至16%；應占溢利及全面收益總額則從4.42億元降至為1.55億元，同比大降64.9%。
造成銀城地產兩項核心指標嚴重下滑的原因主要有兩條。
一是，在去年持續的房地產調控政策下，公司項目價格整體得不到提升。
另一個原因，則是銀城地產2019年交付的幾大項目如雲臺天境、鉑悅源墅、惠山國際和盛唐府，採取的仍然是合作開發模式。而由於銀城地產在這些項目上的持股比例相較2018年度的合作項目要低，因此利潤受到影響。
這也導致了儘管2019年度銀城地產的合約銷售金額大漲107.7%，達到198.21億元，較2018年增長107.7%，距離200億銷售目標也就差臨門一腳；合約銷售面積也大漲125.1%至112.91萬平方米，但由於這一統計包括了銀城地產及合營公司、聯營公司的數據，因此公司2019年度業績不增反降。
其中，銀城地產在年報中提及的雲臺天境住宅項目雖然實現合約銷售44.56億元，創下公司單個項目銷售歷史新高。但由於這一樓盤是和旭輝地產合作開發，銀城僅佔股51%。在地價成為1.6萬元/平米的情況下，這一精裝項目的平均售價為2.9萬元左右，扣除利潤分成，這一熱銷項目也就無法給銀城地產帶來太多收益。
合作開發的弊端逐漸顯現，銀城地產卻不準備回頭。對於合作拿取項目，公司在年報中表示這一方式“可助力本公司以較低的運營風險及財務風險實現快速增長”。截止2019年末，銀城地產於聯營企業的投資新增約6億。
後續發展動能不足
業績指標代表過往，土地儲備狀況與資金成本卻能窺見公司後續發展的情況。
2019年末，銀城連同合營企業及聯營公司擁有總建築面積約522萬平方米的土地儲備，其中銀城集團應占份額約為430萬平方米。
整個2019年，銀城地產總計只拿了10塊地，佔地面積78.72萬平方米，估計總建築面積193.86萬平方米。
儘管公司土地儲備均位於長三角地區，但包括了杭州、南京、蘇州等二線城市外，馬鞍山、鎮江、徐州等三四線城市也有涉及，
無論從城市能級還是面積來看，銀城的土地儲備情況都不算理想。再看融資情況。
2019年3月6日，銀城國際成功在香港主板上市，募資到了約7.7億港元的資金，實現了發展中的一步跨越。
前不久，銀城國際再次發佈公告，擬發行總額為1億美元的優先票據，但年利率卻高達12.5%。銀城地產表示，“該筆美元債是本公司上市後首次發債，票息是參考了同等規模的房地產企業首次境外融資的成本情況”。但對於質地較好的地產企業而言，融資成本總體在7%-8%左右。12.5%的高利率，本身也反映了市場對於銀城地產的態度。
作為南京本土知名房企，銀城地產此前一直以拿地位置好、產品質量高在地方聞名。然而良好的口碑並沒有支撐起這家地方房企朝著“小而美”的方向發展，反而在尋求規模擴大的過程中，盈利能力嚴重下滑。
2020年，房地產調控政策仍未看到轉變。銀城地產看似離200億銷售目標的差距微不足道，但如果沒有盈利的保障，做大規模也只是漸行漸遠。
淨利的下滑、大環境的高壓，黃清平的200億銷售目標還能圓上麼？
（完）
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